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有的開發(fā)商為了能夠賺取更多的錢，會與不同的購房者簽訂商品房買賣合同，這就屬于一房數(shù)賣的情況。那么，這個時候商品房的合同效力該如何來認定呢？律霸小編將在下文中為您做詳細解答。

“一房數(shù)賣”是我國房產(chǎn)制度改革中出現(xiàn)的突出問題，在我國住房制度改革以前，雖然存在，但問題并不突出。這緣于我國當時住房大部分為公房，私房相對較少，從而導致私房買賣較少。各個單位建造的是公房，企業(yè)擁有的是公房，職工分配的是公房，公房的所有權(quán)人是國家或者單位，流轉(zhuǎn)非常緩慢，并且流轉(zhuǎn)多為國家或者單位分配的一種利益流轉(zhuǎn)，買賣較少。住房制度改革后，我國的住房向私有房發(fā)展，“一房數(shù)賣”才變得日益突出。近年來，隨著我國房價的不斷走高，不少人為牟取更高的經(jīng)濟利益，將自己所有的商品“一房數(shù)賣”，這帶來的一系列法律問題正日益引起我們的深思。

商品房“一房數(shù)賣”，為一物數(shù)賣的一種形式，也稱二重買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將同一房屋出售給不同的兩個或兩個以上的買受人，并分別與之簽訂商品房買賣合同的情況。“一房數(shù)賣”包括兩種情況：

1、出賣人尚未將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給前買受人之前，又將該房屋出賣;

2、出賣人已將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)給前買受人后，又簽訂買賣合同出賣該房屋。

有人認為，對于第二種情形，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，第一買受人已經(jīng)依法取得了房屋的所有權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)商在這之后再與第三人簽訂以該商品房為標的的買賣合同，實際上是無權(quán)處分他人財產(chǎn)的行為，并不是將自己所有的房屋“一房數(shù)賣”的行為，他們所簽的合同為效力待定合同。取得房屋所有權(quán)的先買方可以以物權(quán)排他性的效力取得房屋，而第三人并不能主張取得房屋所有權(quán)，只能向出賣方主張債權(quán)，故在先買方已經(jīng)辦理房屋過戶手續(xù)后，售房人再次將房屋出賣給他人的行為并不屬于“一房數(shù)賣”。

據(jù)此，商品房“一房數(shù)賣”具有以下特征：

第一，商品房的“一房數(shù)賣”的主體是特定的，即銷售方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在商品房的“一房數(shù)賣”中，要出售房屋的是房地產(chǎn)開發(fā)商，而受讓方則可以是任何自然人、法人，也可以是其他組織。

第二，商品房“一房數(shù)賣”中房地產(chǎn)開發(fā)商與不同買受人簽訂的兩個合同中，標的是具有特定性的物，是以同一房屋力標的簽訂的兩個買賣合同，同時存在兩個債權(quán)，但不能并存兩個物權(quán)，這才會引起房屋所有權(quán)的歸屬糾紛。

第三，商品房的第二次買賣是在先買人簽訂買賣合同之后，辦理過戶登記手續(xù)之前發(fā)生的，如果先買人已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，也就依法取得了對房屋的所有權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若又與他人簽訂房屋買賣合同，不構(gòu)成“一房數(shù)賣”。

第四，在前后兩個房屋買賣合同中，房地產(chǎn)開發(fā)商存在違約或欺詐，而第一買受人一般無過錯，第二買受人可能是被欺詐，也可能存在主觀惡意。

第五，房地產(chǎn)“一房數(shù)賣”的行為必然導致買受人利益受損，一方買受人的債權(quán)得不到實現(xiàn)。

關(guān)于商品房“一房數(shù)賣”合同效力如何認定的問題，司法實踐中主要有三種觀點：

第一種觀點認為，我國《合同法》第132條第1款“出賣的標的物，應(yīng)當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分”的規(guī)定為強制性規(guī)定，依據(jù)《合同法>第52條第(5)項的規(guī)定，違反強制性規(guī)范的合同為無效合同。該觀點屬于無效說。

第二種觀點認為，出賣他人之物的買賣合同屬于《合同法》第51條所規(guī)定的無權(quán)處分合同，依據(jù)該條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”該觀點屬于效力待定說。

第三種觀點認為，商品房“一房數(shù)賣”的合同應(yīng)當認定有效，此觀點屬于有效說。該學說又有兩種主張，一是主張我國應(yīng)采取物權(quán)行為理論，認可負擔行為與處分行為的區(qū)分，從而使出賣他人之物的買賣合同成為生效合同。二是認為在我國立法采取的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式下，債權(quán)合同效力的發(fā)生并不直接引起物權(quán)變動的法律效果，物權(quán)變動法律效果的發(fā)生，需以生效的債權(quán)合同與交付行為或者登記行為的法律事實構(gòu)成為前提。因此，買賣合同中，標的物所有權(quán)能否發(fā)生轉(zhuǎn)移，是出賣人能否依約履行合同的問題。

我們同意上述第三種觀點。

根據(jù)我國《民法通則》第72條、《合同法》第133條的規(guī)定，標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。另據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更應(yīng)當辦理登記。儂此規(guī)定，動產(chǎn)買賣標的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以交付為準，不動產(chǎn)買賣標的物房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記為準。從法學理論上講，我國民事立法采用的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式。此模式的特點是：一方面區(qū)分債權(quán)變動與物權(quán)變動的法律事實基礎(chǔ)，認為當事人之間生效的債權(quán)合同僅能引起債權(quán)變動的法律效果，即生效的債權(quán)

合同結(jié)合交付或者登記手續(xù)的辦理，方能發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。另一方面，它不認可在債權(quán)合同之外獨立存在有引起物權(quán)變動的物權(quán)合同j認為交付或者登記手續(xù)的辦理只是事實行為。因此，在此模式下，當出賣人與買受人訂立買賣合同后，如未向買受人交付標的物或者辦理登記手續(xù)!標的物所有權(quán)就不發(fā)生轉(zhuǎn)移。此時，作為標的物所有權(quán)人的出賣人就同一標的物與其他人另行訂立的買賣合同均為有效合同。在出賣人將標的物交付與前買受人或者辦理登記手續(xù)后，買受人取得標的物所有權(quán)，成為所有權(quán)人。出賣人在

將標的物交付或者辦理登記手續(xù)后，又出賣該標的物與他人的行為，則屬于無權(quán)處分行為，根據(jù)《合同法》第51條的規(guī)定，無權(quán)處分行為為效力待定合同。因此，不動產(chǎn)“一房數(shù)賣”中的數(shù)個買賣合同均可確認為有效，出賣人只是承擔不能交付標的物的違約責任。我國在債權(quán)形式主義模式下，物權(quán)要發(fā)生變動，不但當事人之間需有債權(quán)意思表示，標的物還須履行登記或交付的法定方式，動產(chǎn)的物權(quán)變動以交付為準，而對于不動產(chǎn)所有權(quán)的取得，我國房地產(chǎn)管理規(guī)定中則以登記注冊為要件。此外，《買賣合同解釋》第9、10條對“一物數(shù)賣”亦采取的是合同均有效的觀點，對統(tǒng)一司法實踐的意義重大。

需要注意的是，《商品房買賣合同解釋》中第8、9、10條規(guī)定的內(nèi)容與一房多賣糾紛案件的處理有關(guān)。通過對第8、9、10條的分析，可以被認定為無效的合同有以下兩種情況：第一，出賣人故意隱瞞合同標的物為拆遷補償安置房屋的事實而就該房屋簽訂的合同無效;第二，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致在先購房人無法取得房屋，經(jīng)在先購房人請求，可以確認出賣人與第三人訂立的商房買賣合同無效。之所以得出以上結(jié)論是因為：第一，第8條規(guī)定的是可被請求解除的合同的情況，可被解除的合網(wǎng)在被解除前，應(yīng)為有效合同。第二，第9條將無效合同與可被撤銷、解除的放在一起進行規(guī)定，但不難看出拆遷補償安置房屋因其對買受人的特殊要求，其他人是被禁止購買的，所以如買受人為非被拆遷入，則該購房合同當然無效。如果該拆遷補償安置房屋有數(shù)個買賣合同，則除被拆遷人簽訂的合同外，其他合同均無效。第9條規(guī)定的另外一種情況是出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實而簽訂的合同，即基于出賣人的欺詐而簽訂的合同，根據(jù)《合同法》第52、54條的規(guī)定，因欺詐所簽合同屬于可撤銷的合同，只有該合同損害國家利益時，才為無效合同。所以，通常情況下，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實而簽訂的合同為可撤銷合同，而非無效合同。第三，第10條規(guī)定的是因惡意串通導致合同無效的情況，這與《合同法》第52條的規(guī)定相符。與該條原文相比，我們之所以強調(diào)在先購房人可以主張后合同無，是因為如果他簽約在后，則不可能出現(xiàn)出賣人與第三人惡意串通，在其合同還不存在的情況下，卻另簽合同的問題。

《最高人民法院關(guān)于適用(中華人民共和國合同法)若干問題的解釋(二)》第十五條 出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標的物所有權(quán)，請求追究出賣人違約責任的，人民法院應(yīng)予支持。

由于商品房屬于不動產(chǎn)，而針對同一商品房的多份買賣合同，只要不違反相關(guān)法律的規(guī)定，則就應(yīng)該認定是有效的。此時只有辦理了商品房的登記過戶之后，購房者才能確定所有權(quán)。而在此之前開發(fā)商簽訂的購房合同，并不屬于無權(quán)代理。律霸小編為您整理本篇文章，希望對你有所幫助。

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