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買房是很多中國人人生中的大事，大家都不想在商品房購買的時(shí)候尤其是期房購買時(shí)，碰到買的房子不盡如人意，更不想遇到上當(dāng)受騙而導(dǎo)致法律糾紛的出現(xiàn)，下面律霸小編將從多個(gè)方面為您從購房的各個(gè)流程詳細(xì)敘述一下商品房購房須知，希望對(duì)您有所幫助。

一、 購買商品房的一般步驟是哪些?

(1)確認(rèn)開發(fā)商是否是有合法手續(xù)的房地產(chǎn)公司。

房地產(chǎn)公司銷售現(xiàn)房，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)具備“五證”和“兩書”。“五證”即：《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。“兩書”即：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。關(guān)鍵是檢查有無《商品房銷售證》。預(yù)售時(shí)應(yīng)具備“五證”，關(guān)鍵是檢查有無《商品房預(yù)售許可證》。

發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示的事項(xiàng)：

1、開發(fā)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照；

2、商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立面圖；

3、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；

4、項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；

5、是商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)，公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ?/p>

6、是預(yù)售商品房的價(jià)格和付款方法；

7、是商品房預(yù)售的專用賬戶；

8、是物業(yè)管理事項(xiàng);九是法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

(2)簽訂認(rèn)購書。在和開發(fā)商溝通洽談滿意之后，購房者會(huì)到售樓處簽訂認(rèn)購書，并交納定金。在簽訂認(rèn)購書前，作為銷售方的開發(fā)商應(yīng)將《簽約須知》及相關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給購房者，并應(yīng)實(shí)事求是地介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況。購房者一定要認(rèn)真閱讀《簽約須知》及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件。認(rèn)購書中應(yīng)約定簽訂正式購房合同時(shí)，因條款達(dá)不成一致意見，賣方應(yīng)退回定金。

(3)簽訂合同。購房者在售樓處簽訂認(rèn)購書后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到售樓處簽訂正式買賣契約。買賣契約規(guī)定買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。每個(gè)購房人花巨資購買房產(chǎn)，都要對(duì)契約的每一條進(jìn)行審查、詢問。在訂立商品房買賣合同之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》，對(duì)示范文本的補(bǔ)充部分要格外重視。

(4)辦理人住。在購房人入住前，發(fā)展商要統(tǒng)一審查其付款情況，確認(rèn)無誤后再簽收房屋交接驗(yàn)收單。同時(shí)安排簽訂物業(yè)管理合同。合同中有接受物業(yè)管理公司管理的條款。所以人住前，必須安排買方與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，交納物業(yè)管理費(fèi)用。需特別強(qiáng)調(diào)的是，簽收房屋后，視為購房人接受房屋，在開發(fā)商未取得竣工驗(yàn)收或房屋質(zhì)量有問題時(shí)，均可拒絕簽收。

(5)產(chǎn)權(quán)過戶、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。發(fā)展商最后要積極配合業(yè)主辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)最終辦理房地產(chǎn)權(quán)證。

二、簽購房合同易忽視哪些問題?

(1)合同有沒有建筑及裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)則。

(2)有沒有對(duì)附屬配套設(shè)施的有效制約條款。

(3)合同有沒有規(guī)定發(fā)展商延期交房的具體罰則。

(4)有關(guān)房屋面積方面的條款。

(5)關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額方面的條款。

(6)在合同中有關(guān)房屋質(zhì)量的條款也是容易產(chǎn)生糾紛的地方。購房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。

三、簽合同時(shí)要注意哪些細(xì)節(jié)問題?

(1)購房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)，各項(xiàng)規(guī)定之間要避免與國家的政策法規(guī)相沖突，文字表述要清晰、準(zhǔn)確，簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位。簽字人是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。

(2)合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)一定要具體、明確，房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積的分?jǐn)傇瓌t等要明確說明。

(3)房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等要一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。

(4)其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體地加以說明。同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)房屋的整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。

(5)違約責(zé)任的約定一定要雙方對(duì)等，否則吃虧的還是消費(fèi)者。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：①購房者不按期交款；②開發(fā)商不按期交房；③面積變動(dòng)超過約定幅度；④房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求、保修不到位；⑤產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理；⑥公共設(shè)施不到位；⑦宣傳或廣告承諾不兌現(xiàn)。

四、購房時(shí)交定金要注意哪些問題?

根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定：“當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣、租賃等合同前，又訂立《意向書》、《預(yù)訂書》等的，如確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該《意向書》、《預(yù)訂書》等對(duì)雙方均有約束力。”購房者簽訂《房屋認(rèn)購書》與簽訂正式合同同樣須謹(jǐn)慎。

(1)確認(rèn)房產(chǎn)的資質(zhì)。《預(yù)售合同》有規(guī)范文本，但《房屋認(rèn)購書》條款較簡單，有些房產(chǎn)商可能利用《認(rèn)購書》中未必要寫明《預(yù)售許可證》等資質(zhì)情況來規(guī)避法律，購房者不可忽視這一點(diǎn)。

(2)具體基本生效條款。盡管并沒有明確的法律規(guī)定《認(rèn)購書》中必須寫明哪些條款，但從法律原則上講，既然是有約束力的意向書，至少對(duì)雙方達(dá)成一致的基本內(nèi)容尤其是達(dá)成意向的房屋位置、面積、單價(jià)、總價(jià)、交付時(shí)間、生效條件等必須有明確的約定。

(3)內(nèi)容合法。形式上雖無限制規(guī)定，雙方可以就違約責(zé)任等達(dá)成一致的意思表示，但這些意思表示都必須在合法的前提下達(dá)成定金、違約金的約定同樣不可超出法律法規(guī)限定的范圍。如果購房者對(duì)某套房確實(shí)很滿意，一定要訂購該房，可直接簽訂房屋預(yù)、銷售合同。這樣購房者就有充分的主動(dòng)權(quán)與開發(fā)商就合同內(nèi)容進(jìn)行平等協(xié)商。如果實(shí)在要簽房屋認(rèn)購書，則要對(duì)在何種情況下扣定金、扣多少以及何種情況下要將定金退還作明確規(guī)定。

消費(fèi)者在訂立定金條款時(shí)，應(yīng)當(dāng)把握這樣5個(gè)問題：

(1)定金條款并不具有強(qiáng)制性，它僅是指導(dǎo)性的，消費(fèi)者可以依法自主決定是否訂立定金條款。

(2)應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況。

(3)雖然已訂立了定金條款，但只有消費(fèi)者在交付了定金后，合同才生效。

(4)要分清定金和預(yù)付款的區(qū)別。預(yù)付款就是預(yù)先支付，但預(yù)付款，不能適用定金的罰則。

(5)謹(jǐn)防有的開發(fā)商利用購房者缺乏相應(yīng)的購房知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，在某些條款內(nèi)容上設(shè)下陷阱，故意讓消費(fèi)者違約。

(6)定金和訂金在法律上性質(zhì)是不同的。依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。訂金則屬于預(yù)先支付的一部分價(jià)款，不具備擔(dān)保的性質(zhì)。如果收取訂金的一方不能履行約定則交付訂金的一方只可要求返還訂金而不能要求雙倍返還。

五、開發(fā)商不讓簽補(bǔ)充條款怎么辦?

商品房買賣合同應(yīng)是買賣雙方平等自愿訂立的合同，對(duì)于開發(fā)商不同意購房者在合同中簽訂補(bǔ)充條款的行為，購房者完全可以不購買其開發(fā)的房屋。但因?yàn)橛行┵彿空咴诮患{定金時(shí)，未與開發(fā)商在認(rèn)購書中做出“如因商品房買賣合同條款雙方不能達(dá)成一致時(shí)，購房者有權(quán)退房，開發(fā)商應(yīng)將定金全額退還”的約定，購房者在交納定金后，開發(fā)商不同意購房者在合同中簽訂補(bǔ)充條款時(shí)，購房者往往比較被動(dòng)。因此，建議購房者在交納定金前，要求開發(fā)商出示商品房買賣合同文本，并與開發(fā)商協(xié)商修改條款或補(bǔ)充條款的事宜，在商品房買賣合同條款及其補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成一致意見后再交定金，或者在交納定金時(shí)在認(rèn)購書中與開發(fā)商做出上述約定。

六、交易過程中應(yīng)注意哪些事項(xiàng)?

(一)合同的簽訂過程中的注意事項(xiàng)

1、購買二手房簽訂合同時(shí)，一定要仔細(xì)查看合同內(nèi)容。如果合同內(nèi)容模糊、條款概念存在爭議，特別是費(fèi)用的分擔(dān)問題含糊不清時(shí)，不要盲目簽訂合同。合同中關(guān)于繳收房款、房屋交付使用日期、免責(zé)條款、違約責(zé)任等方面的條款，都應(yīng)要求中介公司把內(nèi)容寫清楚，避免產(chǎn)生歧義。

2、各項(xiàng)約定應(yīng)以合同的書面形式訂立。應(yīng)將各項(xiàng)“口頭”承諾寫進(jìn)合同：經(jīng)紀(jì)人及賣方承諾的相關(guān)事項(xiàng)均應(yīng)要求在合同中寫明。經(jīng)紀(jì)人承諾協(xié)助辦理交易過戶手續(xù)、按揭手續(xù)的，應(yīng)要求在合同中寫明辦理手續(xù)所需時(shí)間。

3、合同中需約定經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(即中介費(fèi))、支付時(shí)間以及定金的收取及違約事項(xiàng)的約定。

(二)各項(xiàng)稅費(fèi)確定的注意事項(xiàng)

1、確定房屋取得時(shí)間

根據(jù)國家規(guī)定，住房購買取得時(shí)間是否滿5年，所需繳納稅收有很大差異。取得時(shí)間的計(jì)算一般是根據(jù)房產(chǎn)證上載明的時(shí)間起開始計(jì)算，但也有例外。比如，該房產(chǎn)是繼承取得的，就需要看上一手買賣時(shí)取得的房產(chǎn)時(shí)間。類似情況還有離婚分割、房屋變更登記、更正登記等情況，都需要中介或出賣方先行告知。

2、確定房產(chǎn)交易價(jià)格。

房產(chǎn)交易中心提供格式化的買賣合同，以此合同辦理登記才有效，而實(shí)際上，買賣雙方在中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)簽訂了關(guān)于房價(jià)與相關(guān)費(fèi)用如何繳納的合同，在辦理登記手續(xù)時(shí)，中介機(jī)構(gòu)往往會(huì)讓交易雙方在辦理登記的合同中將房產(chǎn)交易價(jià)格填低，而此時(shí)在稅務(wù)部門較低的合同價(jià)格可能會(huì)無法通過，最終按評(píng)估價(jià)繳稅。稅收的變化往往是買賣雙方產(chǎn)生糾紛重要因素。因此，在簽訂兩種合同時(shí)，要將房產(chǎn)交易價(jià)格填寫一致，避免糾紛的同時(shí)，也保證了按照法律規(guī)定繳納稅款這一公民應(yīng)盡義務(wù)的完成。

(三)給付定金的注意事項(xiàng)

交易過程中應(yīng)慎重給付定金，并要求房地產(chǎn)中介公司開具書面票據(jù)作為憑證。定金應(yīng)直接交給中介公司，并要求開具加蓋該公司財(cái)務(wù)專用章的有效票據(jù)，并妥善保存否則。同時(shí)，要區(qū)分定金和訂金在法律上的區(qū)別。定金是具有擔(dān)保性質(zhì)的，而訂金則屬于預(yù)先支付的一部分價(jià)款，不具備擔(dān)保的性質(zhì)。

七、交易過程中如何避免糾紛?

1、如何避免買方賣雙方的糾紛

采取按揭方式購買二手房屋的購房者，應(yīng)在自己能力范圍內(nèi)選擇合適的房屋，了解自身經(jīng)濟(jì)狀況、還款能力及銀行提供按揭的條件，慎重購房。要防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)：如欲購買的房屋申請(qǐng)銀行貸款達(dá)不到預(yù)期金額，或銀行拒絕貸款，可能導(dǎo)致購房失敗的，可要求中介公司在合同中注明免責(zé)并退回所交款項(xiàng)。以此來避免發(fā)生因貸款延誤，或出現(xiàn)無法辦理貸款時(shí)的矛盾。

2、如何避免與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的糾紛

為減少糾紛的發(fā)生，應(yīng)做到不與經(jīng)紀(jì)人私下交易。不通過房地產(chǎn)中介公司就與經(jīng)紀(jì)人私下成交的，往往會(huì)導(dǎo)致交易過戶、交樓等手續(xù)沒人跟進(jìn)，或經(jīng)紀(jì)人拿了錢就失蹤等情況產(chǎn)生，造成損失。信守承諾，依法履行合同，不擅自違約。不得與經(jīng)紀(jì)人串通，損害房地產(chǎn)中介公司或另一方當(dāng)事人的利益。針對(duì)經(jīng)紀(jì)人所提出的規(guī)避稅費(fèi)等辦理登記手續(xù)過程中的不合規(guī)建議，要能明辨是非，否則極有可能成為詐騙共犯。

3、出現(xiàn)糾紛時(shí)如何解決

買賣雙方應(yīng)該將相關(guān)的合同、票據(jù)原件妥善保管，在雙方無法達(dá)成一致意見的情況下，可以以此為證，并通過裁決、訴訟等合法的方式解決出現(xiàn)的矛盾糾紛。

以上就是商品房購房須知的詳細(xì)介紹，希望對(duì)您以后購置房產(chǎn)時(shí)有所幫助。在購買房產(chǎn)時(shí)，一定要查驗(yàn)清楚開發(fā)商的資質(zhì)，多跑售樓部多對(duì)比多挑選，寧愿不選也不愿選錯(cuò)，在購房時(shí)一定要冷靜思考，不能一沖動(dòng)就敲定合同，對(duì)商品房合同一定要仔細(xì)查閱，逐條核對(duì)，以保障自己的合法權(quán)益。更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢律霸山東律師。

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