戶口問題

【案例】

劉先生為了女兒能上中關(guān)村某重點(diǎn)中學(xué)，購買了蔣先生位于該學(xué)區(qū)內(nèi)的一套80平方米的房屋，價(jià)款500萬元，雙方在買賣合同中約定蔣先生應(yīng)于房屋過戶后30日內(nèi)將原有戶口遷出，逾期按日支付總房價(jià)款萬分之五的違約金。后劉先生支付完所有購房款，并將房屋過戶至自己名下，但蔣先生并未按期將房屋內(nèi)戶口遷出，而劉先生因戶口遲遲未遷入耽誤了女兒上該重點(diǎn)中學(xué)的時(shí)間。劉先生將蔣先生訴至法院，要求蔣先生將戶口遷出，并要求其按日支付總房款萬分之五的違約金。

蔣先生辯稱，自己已經(jīng)積極配合遷戶口，但是新房還沒有下來，沒法按期將戶口遷出，希望法院對(duì)違約金予以酌減。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，蔣先生未按照合同約定將戶口遷出，明顯違反合同約定，理應(yīng)支付違約金。鑒于違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，且蔣先生請(qǐng)求法院酌減，法院最終根據(jù)案件具體情況依法酌定蔣先生支付15萬元違約金。

【分析】

依據(jù)《合同法》第114條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

北京市實(shí)行學(xué)區(qū)房政策以來，許多家長為了讓孩子能上有名氣的學(xué)校，不惜花費(fèi)巨資購買學(xué)區(qū)房，但是該類房屋中，大多已有戶口在房屋內(nèi)，影響買房人的戶口遷入以及實(shí)際使用。部分買房人在買賣合同中約定限期遷出戶口，但未約定逾期遷出的違約責(zé)任;部分人在合同中約定了限期遷出戶口，亦約定了逾期遷出的違約責(zé)任。對(duì)于前者，因違約責(zé)任不明，往往很難得到法院的支持;對(duì)于后者，雖然約定了高額的違約金，但是法院在判決的時(shí)候，對(duì)違約金的數(shù)額亦會(huì)根據(jù)具體情況判定。無論何種形式，買房者訴至法院的目的，均是為了將原有戶口遷出，但是根據(jù)我國目前戶籍管理政策，戶籍管轄權(quán)是派出所，而非法院，法院亦無權(quán)判令強(qiáng)行將戶口遷出。

在此情況下，建議，一方面，買房者可以在買賣合同中約定遷出戶口作為支付全部購房款的條件，另一方面，提前查詢房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口情況，購房時(shí)將戶口作為決定是否買房的因素之一。

匯款問題

【案例】

小劉在京打拼多年，終于攢夠了買房的錢，2014年3月，小劉與馬女士簽訂房屋買賣合同，約定小劉以380萬元價(jià)格購買馬女士的房屋。后小劉支付了馬女士50萬元預(yù)付款，并將剩余房款分兩次匯款到了一個(gè)名為張甲的賬戶。不料，小劉匯完款項(xiàng)后，馬女士拒絕與小劉辦理房屋過戶手續(xù)，理由是小劉未付清房款。小劉稱，剩余的房款是按照馬女士的要求匯到張甲的賬戶的，對(duì)此，馬女士予以否認(rèn)。小劉未提交相關(guān)證據(jù)證明馬女士指示其將相關(guān)錢款匯到張甲的賬戶，雙方在合同中列明的收款賬號(hào)亦非張甲。

【分析】

《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供證據(jù)。《人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。

在市場交易中，許多購房者因?yàn)闆]有經(jīng)驗(yàn)，抑或是粗心大意，抑或是出于對(duì)對(duì)方的信任，抑或是法律知識(shí)的欠缺，沒有養(yǎng)成將重要事項(xiàng)簽訂書面協(xié)議進(jìn)行確認(rèn)并保留證據(jù)的習(xí)慣，往往聽信口頭約定。一旦對(duì)方反悔，如果提供不出確鑿的證據(jù)，便會(huì)帶來莫大的損失。尤其是在類似大額的房屋交易中，買賣雙方應(yīng)對(duì)關(guān)鍵事項(xiàng)用書面合同形式明確約定，并由雙方簽字蓋章確認(rèn)。合同履行中有變更事項(xiàng)，亦應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議予以明確。類似本案中有向他人打款的情形，一定要保留出賣人委托他人收款的書面、錄音錄像、短信、電子郵件等相關(guān)證據(jù)。

交房問題

【案例】

2013年8月，張先生購買了陳先生的一套房屋，后張先生按約支付完畢購房款，陳先生亦配合張先生辦理完房屋過戶手續(xù)。正當(dāng)張先生喜滋滋地準(zhǔn)備入住新房屋時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)該房屋早已被陳先生租賃給他人使用，且租期至2016年1月屆滿，張先生遂將租戶及陳先生訴至法院，要求租戶限期搬離，陳先生交付房屋。

【分析】

《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！懊裢ㄒ庖姟钡?19條規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對(duì)租賃人和新房主有效。

此案涉及買賣不破租賃原則，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生影響，買受人不能以其已經(jīng)成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。在二手房買賣中，買房人應(yīng)對(duì)房屋實(shí)際使用狀況進(jìn)行全面的了解，及時(shí)現(xiàn)場勘查;同時(shí)，可以在買賣合同中明確條款約定，如果賣房人隱瞞房屋已出租信息或者在履行合同中故意將房屋出租他人的，應(yīng)支付一定金額的違約金，以加大賣房人的違約成本。