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所謂商品房預(yù)售,就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人,但是作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),想要進(jìn)行預(yù)售就要符合一定的條件,那么在法律上,什么條件下商品房能預(yù)售呢?請跟隨律霸小編一起在下文中進(jìn)行了解吧。
一、什么條件下商品房能預(yù)售
商品房預(yù)售實行許可證制度,即開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向縣級以上房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得《商品房預(yù)售許可證》,未取得《商品房預(yù)售許可證》,不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
我國《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條明確規(guī)定:商品房預(yù)售、開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。本文所稱的商品房預(yù)售合同,是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)與承購人就轉(zhuǎn)移在約定時間內(nèi)建成的商品房所有權(quán)及商品房暫用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),支付商品房價金等事宜所達(dá)成的書面協(xié)議。
我國對商品房的預(yù)售采取許可證制度。采取商品預(yù)售許可證制度,有利于保障商品房預(yù)售秩序,保護(hù)消費者利益,維護(hù)當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益。《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房的預(yù)售作了明確的規(guī)定,按照《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售商品,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書,取得合法的土地使用權(quán)是出售商品房的基礎(chǔ),土地使用權(quán)證書是合法擁有土地使用權(quán)的標(biāo)志。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)只有在交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書的情況下才可以從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易,所以,取得土地使用權(quán)證書是基礎(chǔ),是第一要件。
(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證是商品房開工建設(shè)的前提,商品房建設(shè)一定要符合城市規(guī)劃。根據(jù)《城市規(guī)劃法》的規(guī)定,在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施、必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請,由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求,核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。這是因為有的開發(fā)商如果尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就開始出售商品房,就不排除會有商品房建筑工程能否開工的風(fēng)險,從而有可能發(fā)生損害預(yù)購人利益的現(xiàn)象。
(三)按提供預(yù)售的商品房計算、投入開發(fā)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期,這一規(guī)定的目的在于防止“炒賣地皮”,有效地保護(hù)商品房預(yù)購人的合法權(quán)益,同時也便于房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行監(jiān)督。
(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記、取得商品房預(yù)售許可證明。
二、商品房可預(yù)售的條件是什么
在立法上存在《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款所規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓與該法第四十五條規(guī)定的預(yù)購商品房可以轉(zhuǎn)讓的矛盾,導(dǎo)致有些房地產(chǎn)管理部門不允許預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓,拒絕為受讓人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。
通過對上文介紹的閱讀,您應(yīng)該了解到,只有取得商品房預(yù)售許可證,商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)才能與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。作為買房者,為確保自身的權(quán)益,建議您在購房前最好去咨詢一下專業(yè)的律師。
如何避免預(yù)售商品房糾紛
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