隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,因?yàn)槌鞘械囊?guī)劃和土地開發(fā)的原因,會(huì)對(duì)一些房屋進(jìn)行拆遷,當(dāng)然也會(huì)對(duì)拆遷房的居住人給與經(jīng)濟(jì)或者安置房的賠償。當(dāng)然,安置房也可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易,但是很多人卻不知道安置房怎么買,在買賣的同時(shí)我們也要注意一些風(fēng)險(xiǎn),小編收集以下資料為您解決如何安全的購(gòu)買安置房。
?一、安置房怎么買?
有證的拆遷安置房當(dāng)然可以買賣,交易也與普通房屋沒有差別;對(duì)于無(wú)證的拆遷安置房,要分清情況。由于是拆遷戶安置房是政府補(bǔ)貼給當(dāng)事人的,所以必需是當(dāng)事人才能辦到房產(chǎn)證;一般都比較長(zhǎng)時(shí)間才能辦下來(lái)。拆遷戶安置房要5年才能上市交易的,故要5年之后才能過(guò)戶而且要補(bǔ)完國(guó)有地稅。
另外,想要購(gòu)買拆遷安置房,還有注意以下幾點(diǎn):
(一)調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì),如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證,只是拆遷后開發(fā)商沒有及時(shí)辦理,如果有拆遷協(xié)議書,雖然麻煩,但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的;
(二)一定要辦理公證手續(xù),以免日收出現(xiàn)糾紛;
(三)有的開發(fā)企業(yè)為了增加收入,在拆遷安置房交易后可以提供更名(過(guò)戶)服務(wù),適當(dāng)收一些費(fèi)用是一種比較好的解決辦法。
二、安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)
1、政策因素。
根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定,拆遷安置房屋一般分為兩大類:一類是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有,但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷,動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房 (與市場(chǎng)價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別,屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn),沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制,可以自由上市交易。
2、價(jià)格因素。
拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付,中間間隔時(shí)間長(zhǎng)、變化大,特別是價(jià)格不斷上漲,到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元,拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失,因此拒絕交房,要求漲價(jià),最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇,引起訴訟。
3、人的因素。
“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益,或?yàn)?a href='http://www.sdjlnm.com/contract/340.html' target='_blank' data-horse>合同的履行設(shè)置障礙。共有人會(huì)以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由,請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。對(duì)此筆者認(rèn)為,根據(jù)人大常委會(huì)對(duì)《民法通則》若干問(wèn)題的意見,共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn),其行為應(yīng)該視為無(wú)效,但該意見同時(shí)規(guī)定,如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn),其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。而由此給其他共有人造成的損失,應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn),其立法目的就是為制止來(lái)源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時(shí)就來(lái)源明確、權(quán)屬清楚,拆遷戶主張合同無(wú)效違背誠(chéng)實(shí)信用原則。為保護(hù)交易安全,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋,并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
因此,為減少矛盾、避免糾紛,購(gòu)置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì),一般來(lái)說(shuō)對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以到開發(fā)公司或房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)等狀況,如房屋尚未建造或正在建造,買家非但要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn),而且還要承擔(dān)安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風(fēng)險(xiǎn)。其次是訂立協(xié)議時(shí)要出售方全體共有人簽名,以減少風(fēng)險(xiǎn)。
綜上所述,我們可以解決安置房怎么買這個(gè)問(wèn)題,對(duì)于有證的拆遷房的交易很普通房產(chǎn)交易沒有差別,而安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)就在于無(wú)證的拆遷房,因?yàn)檎摺r(jià)格和人的因素,避免買賣糾紛,在買賣協(xié)議上應(yīng)寫清交易詳情并附有當(dāng)事人的親筆簽名,千萬(wàn)小心買賣陷阱。
最新安置房買賣合同范本的內(nèi)容是什么?
什么是安置房,有哪些優(yōu)勢(shì)
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