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購買回遷房的風險具體有哪些?

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-11 · 509人看過

目前,許多企業(yè)、單位因為自身發(fā)展,需要征收大量的土地,從而賠給居民大量的回遷房。回遷房因為具有價格低廉的特點,所以贏得許多居民的青睞。然而,在回遷房購買中需要注意哪些事項??購買回遷房的風險有哪些呢?下面小編將給予詳細解答。

一、回遷房購買注意事項

(一)回遷房就是發(fā)展商征收土地時,賠給回遷民的房子。每一個樓盤基本都有回遷房,一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。買回遷房的費用都比商品房要便宜,敢于承擔風險,那就買回遷房比較劃算。回遷房在辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書后可進行買賣,購買未取得產(chǎn)權(quán)證書的回遷房則可能面臨極大的風險。

(二)買賣回遷房時要注意要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明,并對回遷房的真實性進行核實,同時要注意確定該房屋之上是否有共有人,是否設(shè)定抵押權(quán)。另外須查明該房是屬于危改回遷,還是商品房回遷。該回遷房占用土地是劃撥用地,在辦理過戶時,由買受人補交土地出讓金。買方要注意讓賣方將戶口遷走,否則,買方的戶口遷不進來。

(三)要嚴防“一房數(shù)賣”回遷房買賣無法辦理預告登記,這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆,一旦房價高漲,違約成本過低,出賣人極有可能將房屋出售給他人。我國民事立法采用的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式,即當事人之間存在著有效的債權(quán)合同并辦理了交付或者登記手續(xù),才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。

二、回遷房與商品房區(qū)別

(一)在房價款方面,商品房與拆遷房有區(qū)別,商品房可立即上市,且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠,不含土地轉(zhuǎn)讓金,價格相對低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說,故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的,補償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟適用住房政策核定價格,并按照經(jīng)濟適用住房政策管理。

(二)商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同,商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》,房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議,在協(xié)議中進行約定。

另外,拆遷的是商品房,回遷房自然應當是商品房。拆遷的是集體土地上的私房,或者是經(jīng)濟適用房,回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質(zhì)。經(jīng)濟適用房不得買賣;集體土地上的私房拆遷的回遷房,回遷房的所占土地性質(zhì),一般是劃撥所得,沒有交土地出讓金,正式辦理過戶手續(xù)時,需交土地出讓金。

三、購買回遷房的風險

(一)無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,不能將房屋過戶至自己名下。產(chǎn)權(quán)證是房屋的物權(quán)證明,不動產(chǎn)無法取得產(chǎn)權(quán)證即不能獲得不動產(chǎn)的完整物權(quán),不能合法轉(zhuǎn)讓、抵押房屋,比如:購買沒有產(chǎn)權(quán)證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。

(二)在房價上漲時,出賣人違約主張合同無效或合同解除,易發(fā)生法律糾紛,如果所購回遷房的性質(zhì)屬禁止轉(zhuǎn)讓的,此時可能喪失對所購回遷房的一切權(quán)利。

(三)很多回遷房的建設(shè)并未通過規(guī)劃、審批、驗收等程序,房屋設(shè)計、房屋質(zhì)量、配套設(shè)施及裝飾裝修工程的安全性無法保障。

(四)物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防,甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。

(五)回遷房的原房主通常都有多套回遷房,你所居住的回遷樓很多房屋會被其他房主出租,回遷房通常戶型相對較大,一戶被分租給多人的情形普遍,住在回遷樓里,你會遭遇形形色色數(shù)量極大的流動人口。

由上述介紹,我們可以了解到回遷房購買需要注意哪些事項,并清晰知道購買回遷房的風險具體有哪些。所以,在購房時,我們應明白回遷房與普通商品房的區(qū)別,在做出決定之前要再三考慮,不要圖一時便宜而忽略了存在的風險。


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