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寧波
如何買賣共有二手房
1、購買共有二手房時會出現哪些情形?
(1)買家與房屋所有的共有人交易。這種情況其實指的是在房屋所有的共有人的數量較少的情況下，比如該房屋只屬于夫妻兩人，這時買家可以直接與房屋所有的共有人交易。如果該房屋的所有權人與共有人是夫妻二人，并且與買家交易的人也是這對夫妻的話，那么就可以默認是取得了房屋所有的共有人的同意。
(2)賣家有房屋共有人的書面證明。《合同法》第51條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”如果房屋為共有，除非共有人追認或者出賣人取得全部產權，否則與出賣人訂立的合同為無效合同。所以賣方在出售房屋的時候，應該出示已經征得了其他共有人的書面同意聲明。
(3)如果賣方沒有取得共有人的同意，但是買方對此并不知情，在房屋買賣合同被視為無效時，買方可以要求賣方返還定金與賠償損失。一旦合同無效或者被撤銷，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失。
2、如何購買共有二手房?
購買共有人的二手房，涉及兩個層次的問題。
(1)處分共有財產，應當經共有人同意。“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”，賣方出售共有房屋應當征得其他共有人書面同意，否則該行為為無權處分。《合同法》第51條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”如果房屋為共有，除非共有人追認或者出賣人取得全部產權，否則與出賣人訂立的合同為無效合同。
(2)共有人書面證明的法定要求。共有人同意出售的書面證明形成于國外，應當符合涉外證據的法定要求“當事人向人民法院提供的證據系在中華人民共和國域外形成的，該證據應當經所在國公證機關予以證明，并經中華人民共和國駐該國使領館予以認證，或者履行中華人民共和國與該所在國訂立的有關條約中規定的證明手續”，出賣人提供的書面證明如不符合此證據要求，應當要求其限期完善。
3、購買共有二手房應該注意什么?
我國《民法通則》規定，共有財產進行處分須經全體共有人同意，否則處分無效，并且由于房地產所有權采用記名登記制度，因此交易時房屋的所有權利人，均應在《房地產買賣合同》上簽字，買家應注意這點。
如果房屋的共有人含有未成年人，那么未成年人的簽字可以由父母代簽。除此之外，如果有其他的代簽行為，那么代簽人必須有合法的書面授權書，該授權還應經過公證機關的公證。
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