如今市面上最多的還是商品房，而相比不同類型的房產(chǎn)，其實(shí)商品房的風(fēng)險是比較小的，因此選擇購買商品房的人也比較多。但也要注意，在商品房買賣中其實(shí)也有一部分是不可以購買的。那法律中規(guī)定哪些情況下的商品房不能購買呢?下面就讓律霸小編來為你解答疑惑吧。

一、哪些情況下的商品房不能購買

以下幾類房屋是不能購買的：

一是在集體所有土地上興建的房屋不能買。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有取得了國有土地使用權(quán)才可以按規(guī)定開發(fā)、經(jīng)營土地或商品房。

二是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)、銷售的房屋不要買。

三是房屋產(chǎn)權(quán)不清楚的房屋不能買。

總之，消費(fèi)者要想買到合法的商品房，一定要買有外銷許可證和內(nèi)銷許可證的商品房，這樣才能取得合法產(chǎn)權(quán)。

二、商品房買賣要注意的問題有哪些?

(一)簽訂認(rèn)購書要謹(jǐn)慎：

1、認(rèn)購書主要內(nèi)容包括：房價，包括戶型、面積、單位價格(幣種)、總價等;付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款;認(rèn)購條件，包括認(rèn)購書應(yīng)注意事項、定金、鑒定正式條約的時間、付款地點(diǎn)、賬戶、簽約地點(diǎn)等。

2、在簽訂完認(rèn)購書后，銷售方還應(yīng)給購房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購房者明白下一個細(xì)節(jié)，購房人只有明白其中內(nèi)容，才能順利簽訂購房契約。

3、注意“訂金”與“定金”的區(qū)別，訂金屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔(dān)保作用。賣方違約，買方無權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原款。購房者在買房前一定要注意《認(rèn)購書》的約定內(nèi)容，分辨清楚是“定金”還是“訂金”，留意“定金”風(fēng)險。

(二)簽訂合同要詳盡

1、查看“五證”原件。首先確定自己要購買的房屋是否符合開發(fā)資質(zhì)，不要交了錢卻不能建房。對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可在合同中約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。

2、注意房屋權(quán)限。去土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進(jìn)而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。

3、在合同中約定使用和出售面積的多少。在合同中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積，在附件中列明公攤面積的構(gòu)成。

4、將不能辦理房產(chǎn)證產(chǎn)生的責(zé)任明確約定。

5、物業(yè)管理公約。

出賣人在出售房屋前，應(yīng)與招投標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。買賣雙方在簽訂本合同時，應(yīng)同時簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。

(三)驗房收房要重視

通常情況下，房屋驗收的條件有：房屋必須有質(zhì)檢站核發(fā)的房屋質(zhì)量合格證明。在查驗此合格證件后，住戶自己也要對房屋進(jìn)行質(zhì)量檢查，發(fā)現(xiàn)問題要及時解決。

房屋驗收還需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量：例如檢查房屋有無裂縫;檢查房屋有無傾斜;檢查房屋有無滲漏;檢查墻面、地面是否平整;檢查衛(wèi)生間、廚房地面是否做過找坡處理 主要是為了自然排水，看水是否通暢無阻地排向出水口;檢查門窗門窗的密實(shí)度是否合適，開啟關(guān)閉是否順暢。門框、窗框邊緣等易受撞擊處是否密實(shí)，不應(yīng)有縫隙。

(四)登記產(chǎn)權(quán)要及時

在房屋買賣合同簽訂后的30日內(nèi)，持房屋權(quán)屬證書(賣方提供)、當(dāng)事人合法證明，向房地產(chǎn)管理部門提出申請并申報成交價格。房地產(chǎn)管理部門對有關(guān)文件審查，在接到申請之日起30日內(nèi)做出準(zhǔn)予登記、不予登記的決定。購房者按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后由房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單。最后購房者憑過戶單領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。

各位可以適當(dāng)了解一下。在進(jìn)行商品房買賣的過程中，自然各個環(huán)節(jié)都有需要當(dāng)事人注意的事項，另外，由于現(xiàn)在房價上漲的很厲害，不少城市開始限購，對此，小編提醒各位最好不要有借名買房的行為，容易給自身利益造成損害。

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