延期交房是一件很惱火的事情,此時本身之間已經(jīng)計劃好的事情就無法順利的進(jìn)行,另外這樣的情況下還有可能出現(xiàn)開發(fā)商跑路的情況。因此現(xiàn)實中,購房者要想方設(shè)法的避免延期交房的情況出現(xiàn)。那究竟應(yīng)該怎么做才能避免呢?請一起在下文進(jìn)行了解吧。
一、怎么做才能避免延期交房
為了避免延期交房,購房者可以通過簽訂購房合同對交房時間、延期交房的違約責(zé)任進(jìn)行明確約定。在購房合同中應(yīng)該這樣約定:
1、開發(fā)商須于某年某月某日前將合同中約定的房屋交付給購房者;
2、如果開發(fā)商不能按期交房,那么購房者應(yīng)給開發(fā)商一個寬限期,允許開發(fā)商在該寬限期內(nèi)交房。但開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任,違約金按購房者已交付的購房款從合同規(guī)定的交房期限到實際交付日期所發(fā)一的利息計算;
3、如果開發(fā)商在寬限期限過后,仍不能交房的,那么購房者有權(quán)解除合同,同時要求開發(fā)商返還購房款及利息,并支付違約金。
因為老百姓對于購房合同這種較為專業(yè)的文件不是很了解,所以在拿到開發(fā)商提供的合同范本之后,最好請專業(yè)律師幫忙修改。在簽訂的過程中,為了避免開發(fā)商在合同中添加一些有利于他們自己的條款,最好有房產(chǎn)律師陪伴,以使購房者的利益最大化。
二、如何處理開發(fā)商延期交房行為?
在實際房產(chǎn)交易中,現(xiàn)在有一些發(fā)展商卻將此條款進(jìn)行了延伸、擴(kuò)張。比如有的合同對“不可抗力”做了如下的注解:人力不可抗拒的自然災(zāi)害和其它事故,及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的,銷售方不承擔(dān)責(zé)任。
這樣的約定顯然是賣方對自己的免責(zé)范圍過于寬松,是違背法律原則的。售房方不能把發(fā)展商因自己的過錯,如:對市場判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項目設(shè)計失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力,同時也不能把應(yīng)該預(yù)計到而沒有預(yù)計到的季節(jié)影響、上級行為等因素歸之為不可抗力,從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
如果遇到開發(fā)商延期交房,購房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任根據(jù)有約定按照約定處理,沒有約定按照法定處理的原則,如果買賣雙方對逾期交房的處理方式(包括違約金和損失賠償額等)沒有明確約定,則應(yīng)當(dāng)根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條的規(guī)定處理。
規(guī)定如下:商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法,違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定:逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
一般情況下,對損失賠償額的確定是需要在訴訟過程中,通過法院委托有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)對同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評定來確定的。
開發(fā)商銷售現(xiàn)房的其實不存在一個延期交房的情況,一般在預(yù)售期房的情形,由于此時商品房尚未修建好,所以才會事先約定一個交房的日期。現(xiàn)實中,避免延期交房的情形出現(xiàn),可以通過上述方式進(jìn)行。但開發(fā)商出現(xiàn)延期交房,其實不是馬上就可以要求退房,這點還請大家注意。
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