以下這些行為存在交易風險:
1.不選擇資金監管
交易雙方放棄資金監管,堅持自行交付房款的,可能面臨的風險包括但不限于:房屋出賣人無法取得全部房款,房屋購買人無法取得房屋所有權、亦無法追回已經支付的房款等。
2.當買方全款購房,要求提前過戶,尾款延后支付
賣方未拿全款或未控制全款來源就過戶,賣方會存在極高的風險。
賣方風險:如果買方只有極少的自有資金,想通過購得的房屋抵押貸款獲得資金,滾動購買多套房屋,極容易引起資金鏈斷裂,導致賣方無法收回尾款,同時因房屋已過戶也失去了對房屋的控制權。
3.房子有抵押,賣方想用買方的首付解抵押
買方風險:第一,房主有可能拿買方用于解抵押的錢挪作他用,導致房子沒辦法解壓;第二,房子有可能有多筆欠款,買方支付的錢只能解壓其中一個,解除一筆還有其他筆,輕則延誤交易,重則錢房兩空。
4.買方短時間內打算以他人名義多處購房
這樣做無法保證買方能否按照合約如期支付尾款,對賣方即有可能拿不到尾款,又可能耽誤時間。
那應該如何預防上述風險呢?
選擇房款資金監管,既能保證買家的資金安全,確保房屋過戶后再支付房款,即便房子不能過戶,自己的資金也不會有影響;而對業主的保證就是,房屋過完戶之后,可以在約定的時間準時收到全部房款。
另外,在二手房交易過程中,買方一般有四次付款行為,第一次是在簽訂《不動產買賣意向書》時支付意向金或定金,第二次是簽訂買賣合同后支付首付款,第三次是房屋過戶后支付的房款,最后一次是支付尾款。
我們也可以從資金支付的謹慎來規避支付風險:
1、支付意向金
在支付意向金時一定要在房產登記中心調查買賣房屋的基本信息,看看房產證是真還是假,產權人是誰,房屋有無抵押貸款以及房屋是否被查封等情況。這樣假房東或承租人就不能賣房了,房屋被查封而不能過戶的房屋也就無人購買了。由于《不動產買賣意向書》是買方直接和中介簽訂的,買方的意向金也是交給中介公司,這樣在意向金轉定的條款中一定要慎重,不能讓中介和賣方吃了你的定金。
2、首付款
首付款是在簽訂《北京存量房屋買賣合同》時或之后幾日內支付,這筆款很多,至少在房款的百分之二十以上,而且首付款的支付風險最大,這筆款付給誰最保險呢?如果直接付給賣方,那賣方有可能卷款而逃。付給中介公司也有風險,信譽不好的可能有進無出,小中介也可能關門走人。這筆房款最好是雙方委托銀行的監管機構或律師事務所來管理。如果房屋有抵押貸款而賣方又無力還款注銷抵押,那么首付款就直接支付給銀行還貸,這樣支付的風險就大大的降低了。
3、房款
一般是在房屋產權過戶后支付,過戶后房屋的產權人就是買方了,不論是現金支付還是靠銀行貸款支付都沒問題,但是也要注意這筆款交給誰?收款人一定要是賣方或其委托的收款人。不然你還要付二次房款。
4、尾欠款
這筆款的數額不大,一般在房價的百分之十左右,但是作用不可小視。它保證賣方在交房時付清煤氣、水、電、有線電視、電話寬帶、物業管理等費用,還有賣方要把房屋內的戶口遷出,不然的話買方就不要輕易的支付尾款。
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