一、信息配對買方看房
首先要明確自己買房的需求,根據(jù)需求尋找現(xiàn)階段適合自己的房子,切忌一時(shí)跟風(fēng)昏了頭,房子單價(jià)總價(jià)都要考慮,不要超過自己的支付能力。當(dāng)然在看到好房源時(shí)也不必過于執(zhí)著原先設(shè)定的條件,看情況適當(dāng)調(diào)整,因?yàn)闆]有百分百滿足需求的房子,應(yīng)該允許多少存在一些偏差。
二、產(chǎn)權(quán)調(diào)查
產(chǎn)權(quán)調(diào)查一定不可忽略,得留意一些產(chǎn)權(quán)不明的二手房。如果你只是跟房屋使用權(quán)人進(jìn)行交易,而沒有了解到房屋的真實(shí)產(chǎn)權(quán),即使你交付了全部房款,也無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶。夫妻共有房產(chǎn),正在出租的房屋,產(chǎn)權(quán)歸單位所有的房子,被抵押拍賣的房子等都不能交易。
三、雙方交談交納意向金
“意向金”是指買方為能更快找到理想物業(yè),在購房目標(biāo)明確后,擬定區(qū)域、面積、價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)等,預(yù)先在信得過的中介公司交“意向金”并簽訂期限。中介收取“誠意金”后,有針對性的為買家尋找理想的房子。如在約定期限內(nèi)沒找到合適的房子則退還款項(xiàng)。
四、買賣雙方簽約
簽《買賣合同》是購房環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán),所有條款都必須認(rèn)真思考謹(jǐn)慎擬定詳細(xì)閱讀,錯(cuò)漏一個(gè)地方都不行。房屋總價(jià)、違約金、滯納金、交房時(shí)間、過戶時(shí)間、稅費(fèi)支付、付款方式、物業(yè)交接等都必須白紙黑字寫清楚。
五、買方交定金
所謂定金,是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行,依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定,由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前,按照合同標(biāo)的額的一定比例(不超過20%),預(yù)先給付對方當(dāng)事人的金錢或其替代物。
六、賣家辦理抵押注銷手續(xù)
在二手房交易中有相當(dāng)一部分房產(chǎn)是抵押房產(chǎn)。由于房產(chǎn)證不在業(yè)主手中,在交易時(shí)涉及向銀行贖樓問題。賣房人無法自行辦理抵押注銷手續(xù)的,買賣雙方及保證機(jī)構(gòu)可在“劃轉(zhuǎn)協(xié)議”中選擇不同的抵押注銷途徑。若無法解除抵押,雙方應(yīng)解除合同。
七、買方辦理銀行按揭手續(xù)
購房者如需貸款的,還應(yīng)在辦理過戶手續(xù)前辦理銀行貸款相關(guān)手續(xù),等審批通過后再辦理過戶手續(xù),千萬不可貸款審批還沒通過就先辦理過戶手續(xù),萬一貸款審批沒有通過,買賣雙方都將陷入很被動的局面。
八、買方打首付款
購房款分批支付主要目的在于減少風(fēng)險(xiǎn),以防在交易過程中發(fā)生意想不到的損失。一般簽約當(dāng)日首付30%,取得收件收據(jù)時(shí)支付60%,產(chǎn)證辦理完畢支付最后10%。買家和賣家在簽合同時(shí)一定要事先商定好付款方式和額度,白紙黑字寫清楚。
九、雙方辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移
(1)完稅
買賣雙方需到地稅局辦理手續(xù),買方繳納相關(guān)稅費(fèi)
(2)辦理過戶登記
雙方持買賣合同和相關(guān)證件及材料到交易管理部門辦理登記手續(xù)。
十、賣方交房給買方
買方收樓時(shí)得根據(jù)雙方簽訂的合同逐項(xiàng)對房屋情況進(jìn)行檢查,設(shè)施設(shè)備細(xì)清點(diǎn),質(zhì)量問題細(xì)排查,收樓證明備齊全……有任何問題須在收房之前與前業(yè)主協(xié)商,確定責(zé)任方,以免收房后扯皮。
十一、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證
辦完權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)后,在房地局規(guī)定時(shí)間內(nèi)持完稅證明等文件及規(guī)定的其他證件,到房屋所在地區(qū)縣權(quán)屬登記部門申請領(lǐng)取房屋所有權(quán)證,同時(shí)房屋權(quán)屬登記部門向賣房人發(fā)放“辦結(jié)單”。
十二、銀行放款給賣房人
保證機(jī)構(gòu)根據(jù)賣家手中的“辦結(jié)單”,通知銀行將“專用賬戶”內(nèi)資金劃轉(zhuǎn)給賣家。自行劃轉(zhuǎn)資金的,可在此時(shí)將尾款交給賣方,因產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移到其名下,也可留部分尾款,等物業(yè)交接完后結(jié)清。
十三、物業(yè)交接
審查所買房屋是否欠繳物業(yè)管理費(fèi)、水電氣暖、公共維修基金等應(yīng)繳費(fèi)用之情形。拿到鑰匙后記得先換鎖,最好留下各種費(fèi)用結(jié)清的收據(jù)、發(fā)票復(fù)印件等。
十四、買方支付末期房款
在二手房交易過程中,往往有留有部分尾款,用來保證結(jié)清水、電、煤氣等公用事業(yè)費(fèi),以及物業(yè)管理費(fèi),同時(shí)還能對贈送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應(yīng)的保障作用。
以上是買二手房的詳細(xì)流程。
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肖石榮律師畢業(yè)于中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué),畢業(yè)后從事公安工作4年,2014年6月辭去公職從事專職律師工作。肖石榮律師在公司治理、民商事、合同糾紛、交通事故及刑事辯護(hù)等方面積累豐富的經(jīng)驗(yàn),有深厚的法律功底。在執(zhí)業(yè)過程中堅(jiān)持以當(dāng)事人的利益為核心,本著高效、專業(yè)的工作態(tài)度,維護(hù)了當(dāng)事人合法權(quán)益,贏得可當(dāng)事人的認(rèn)可。
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