其實(shí)小產(chǎn)權(quán)房這也不難理解的，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的用地都是屬于農(nóng)民集體土地的，而所謂的小產(chǎn)權(quán)房本質(zhì)上來(lái)說(shuō)根本就沒(méi)有合法有效的房產(chǎn)權(quán)證件。因?yàn)楝F(xiàn)在陜西的大產(chǎn)權(quán)房的房?jī)r(jià)也是潛移默化的長(zhǎng)了很多，所以不排除有些人想要在陜西購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的這種想法。但實(shí)際上還是應(yīng)該先了解一下購(gòu)買(mǎi)陜西小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)?

一、購(gòu)買(mǎi)陜西小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)?

(一)法律效力

“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也區(qū)分不同情況：對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定有效;對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效; 對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。

(二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買(mǎi)后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有一定影響。

(三)政策風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)買(mǎi)在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門(mén)整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。

購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。

二、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房注意事項(xiàng)有哪些?

1、看小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)主體是否合法。實(shí)施城中村土地開(kāi)發(fā)的主體可以是村民，還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也可以是村委會(huì)依法委托的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。但主體一定要取得合法開(kāi)發(fā)土地的資格。

2、看該小產(chǎn)權(quán)房是否取得了國(guó)有土地使用證。按照有關(guān)規(guī)定，城中村的開(kāi)發(fā)用地，必須由市土地整理儲(chǔ)備中心征為國(guó)有土地，實(shí)現(xiàn)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，再通過(guò)“招拍掛”方式交給土地使用者使用，并由武漢市國(guó)土房產(chǎn)局核發(fā)國(guó)有土地使用證。

3、看是否符合城市規(guī)劃。城中村改造項(xiàng)目，必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購(gòu)房者的房屋所有權(quán)證書(shū)才有一定的取得保障。

4、看該小產(chǎn)權(quán)房是否取得了建筑工程施工許可證。城中村改造項(xiàng)目應(yīng)按照《建筑法》的規(guī)定，進(jìn)行報(bào)建、招標(biāo)、施工、監(jiān)理及組織竣工驗(yàn)收。

5、看小產(chǎn)權(quán)房有沒(méi)有商品房銷(xiāo)(預(yù))售許可證。這是城中村改造項(xiàng)目準(zhǔn)許向社會(huì)銷(xiāo)售的重要標(biāo)志。城中村改造項(xiàng)目應(yīng)符合《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，經(jīng)市國(guó)土房產(chǎn)局審核，各項(xiàng)條件符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，取得商品房銷(xiāo)(預(yù))售許可證后，才能向社會(huì)銷(xiāo)售。

由此可見(jiàn)，購(gòu)買(mǎi)陜西小產(chǎn)權(quán)房首先在法律效力上就有著很大的風(fēng)險(xiǎn)的，因?yàn)槭切‘a(chǎn)權(quán)房等同于是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的，這樣雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)的合同沒(méi)有任何的法律效力。其次，小產(chǎn)權(quán)房將來(lái)自己再想要對(duì)外銷(xiāo)售也是絕對(duì)不可能的，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有所有權(quán)，房屋不存在著任何的升值空間，如果可以的話(huà)最好是不要購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力和法律風(fēng)險(xiǎn)分析

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