其實小產權房這也不難理解的，因為小產權房的用地都是屬于農民集體土地的，而所謂的小產權房本質上來說根本就沒有合法有效的房產權證件。因為現在陜西的大產權房的房價也是潛移默化的長了很多，所以不排除有些人想要在陜西購買小產權房的這種想法。但實際上還是應該先了解一下購買陜西小產權房有什么風險?

一、購買陜西小產權房有什么風險?

(一)法律效力

“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效;對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效; 對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

(二)房產轉讓

“小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

(三)政策風險

購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。

二、購買小產權房注意事項有哪些?

1、看小產權房開發主體是否合法。實施城中村土地開發的主體可以是村民，還可以是農村集體經濟組織依法成立的具備法人資格和房地產開發資質的經濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產開發企業。但主體一定要取得合法開發土地的資格。

2、看該小產權房是否取得了國有土地使用證。按照有關規定，城中村的開發用地，必須由市土地整理儲備中心征為國有土地，實現土地性質的轉變，再通過“招拍掛”方式交給土地使用者使用，并由武漢市國土房產局核發國有土地使用證。

3、看是否符合城市規劃。城中村改造項目，必須符合城市總體規劃，只有符合城市整體規劃，購房者的房屋所有權證書才有一定的取得保障。

4、看該小產權房是否取得了建筑工程施工許可證。城中村改造項目應按照《建筑法》的規定，進行報建、招標、施工、監理及組織竣工驗收。

5、看小產權房有沒有商品房銷(預)售許可證。這是城中村改造項目準許向社會銷售的重要標志。城中村改造項目應符合《房地產法》的規定，經市國土房產局審核，各項條件符合有關法律法規的規定，取得商品房銷(預)售許可證后，才能向社會銷售。

由此可見，購買陜西小產權房首先在法律效力上就有著很大的風險的，因為是小產權房等同于是沒有產權的，這樣雙方簽訂的房屋買賣的合同沒有任何的法律效力。其次，小產權房將來自己再想要對外銷售也是絕對不可能的，小產權房沒有所有權，房屋不存在著任何的升值空間，如果可以的話最好是不要購買小產權房。

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