商品房逾期其實(shí)很多時(shí)候都是指逾期交房,這在期房上面出現(xiàn)的情況比較多,因?yàn)橹百徺I期房的時(shí)候尚未修建完工,之后因?yàn)殚_發(fā)商的種種原因就有可能導(dǎo)致延期交付。而作為購買期房的購房者,要是遇到商品房逾期怎么處理才好呢?接下來,律霸小編就這個(gè)問題為你做詳細(xì)解答。
一、如何認(rèn)定商品房交付使用
怎樣才算商品房“交付使用”,原來各方認(rèn)識(shí)不同,而商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定,對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有,視為房屋的交付使用,也就是俗稱的“交鑰匙”。因此,購房者領(lǐng)取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。當(dāng)然,購房者也可在《商品房買賣合同》中另行約定交房的時(shí)間和條件。房屋的交付使用意味著房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和逾期交付時(shí)間的確定。根據(jù)有關(guān)法律,商品房“交付使用”必須是竣工驗(yàn)收合格后的交付,否則既便開發(fā)商向購房者交了房屋鑰匙,因?yàn)檫`反法律法規(guī)的規(guī)定,也不能視為房屋的交付使用。
二、商品房逾期怎么處理
開發(fā)商已經(jīng)逾期交房,首先開發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵,即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。所謂不可抗力,是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力,需具體情況具體分析,不能一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由,并及時(shí)履行了告知義務(wù),則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責(zé)事由告知購房者,開發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。
如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由,則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個(gè)責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。通常在《商品房買賣合同》合同中對(duì)開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定,則應(yīng)按合同約定。對(duì)使用按揭貸款的購房者,計(jì)算違約金時(shí)的房價(jià)款是整個(gè)房屋的價(jià)款總額。當(dāng)然,約定的違約金太高或太低,可以請(qǐng)求法院變更,但需請(qǐng)求方舉證。另外,有時(shí)在《商品房買賣合同》中既約定有定金又約定有違約金,二者只能選擇其中一個(gè)主張權(quán)利。
如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法上沒有約定時(shí),商品房買賣司法解釋規(guī)定:按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
如果《商品房買賣合同》中對(duì)開發(fā)商逾期交房購房者解除合同的條件沒有約定時(shí),商品房買賣司法解釋規(guī)定:經(jīng)購房者催告后三個(gè)月,開發(fā)商仍然沒有交房,則購房者有權(quán)解除合同。解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使,逾期不行使的,解除權(quán)消滅。購房者解除合同后可以要求開發(fā)商賠償損失。
商品房交房過程中有很多細(xì)節(jié)要注意。購房者不能以開發(fā)商逾期交房責(zé)任沒有承擔(dān)為由,拒絕接收房屋。在交房條件滿足的情況下,只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知,即使你沒有按約前來接收房屋,也算開發(fā)商履行了交房義務(wù)。關(guān)于商品房逾期怎么處理的問題,小編就為大家介紹到此,若還有不清楚的地方,建議可以直接來電咨詢我們的專業(yè)律師。
2020年居民遇到開發(fā)商逾期交房如何處理?
開發(fā)商延期交房違約金應(yīng)該怎么計(jì)算和賠償
延期交房起訴有效期是多久
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萌輝律師,畢業(yè)于西北政法大學(xué),中華全國律師協(xié)會(huì)會(huì)員,陜西律師協(xié)會(huì)會(huì)員,陜西唯成律師事務(wù)所專職律師。 ? 待人誠懇,做事嚴(yán)謹(jǐn),思維縝密,責(zé)任心強(qiáng),具有扎實(shí)的法律基礎(chǔ)功底和辦案經(jīng)驗(yàn)。忠實(shí)規(guī)范的服務(wù)于當(dāng)事人,贏得當(dāng)事人的極大信任及一致好評(píng)。 ? 主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域 ? 訴訟:房地產(chǎn)糾紛、債權(quán)債務(wù)、合同糾紛、婚姻繼承、交通事故、各類侵權(quán)損害賠償及公司法律顧問等。 ? 非訴: ? 1、協(xié)助公司同相關(guān)經(jīng)濟(jì)主體談判、簽訂協(xié)議、合同等,提供合同風(fēng)險(xiǎn)防范方面有關(guān)的一般性法律服務(wù); ? 2、起草、審查公司各類合同; ? 3、企業(yè)規(guī)章制度的方案設(shè)計(jì)與合法性審查。 ? 執(zhí)業(yè)理念:受人之托,忠于之事。 ? 主要業(yè)務(wù)范圍: 1、接受法律咨詢; 2、代寫法律文書:律師函、合同、協(xié)議、訴訟法律文書等; 3、代為查詢:查詢個(gè)人信息、企業(yè)注冊(cè)信息; 4、訴前調(diào)解; 5、接受委托,進(jìn)行民事、刑事案件的代理或辯護(hù)。 ? 辦公地址:渭南市大荔中心廣場新華書店二樓.
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