一、未支付租金的買賣不破租賃是否能夠適用?
未支付租金的買賣不破租賃是能夠適用的,買賣不破租賃租金一般是給新房東,因為實際上房屋所有人已經(jīng)變更,債權(quán)人也發(fā)生了變更。
《合同法》第229條規(guī)定,租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力。也就是通常所說的“買賣不破租賃”的原則,旨在保護承租人的利益。但該條規(guī)定并不意味著原出租人沒有權(quán)利對承租人在產(chǎn)權(quán)變更前的違約行為追究責任。現(xiàn)行法律并未限制房屋產(chǎn)權(quán)變更后,原房屋出租人不可以依據(jù)現(xiàn)存有效的租賃合同,對承租人以前的違約行為主張合同權(quán)利,這種合同權(quán)即包括追索所欠租人,也包括行使合同解除權(quán)。
二、買賣不破租憑的適用瑕疵
1、是否僅僅適用于買賣。
“買賣不破租賃”這一法律制度,不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權(quán)變動,還包括因贈與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權(quán)變動。此種廣義理解已為大多數(shù)人所認同。據(jù)此,“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權(quán)變動不得對抗租賃物債權(quán)”更為準確些。但尚沒有明確法律條文給予明確。
2、是否適用于“動產(chǎn)”。
“租賃”,依合同法第212條規(guī)定,租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。這一條款并沒有對租賃物進一步設(shè)定限制,就是可包括不動產(chǎn)也可以是動產(chǎn),從字面看無論是不動產(chǎn)還是動產(chǎn)都可以適用“租賃物所有權(quán)讓與不得對抗租賃物債權(quán)”原則。但是當我們將這個概念運用到229條的時候,不禁會發(fā)現(xiàn),如果所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為要件的動產(chǎn)也適用第 229條,將不利于財產(chǎn)的流通,有悖于現(xiàn)代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞,應(yīng)限定于不動產(chǎn),如房屋等更妥。但司法習慣是這樣做,但也沒有法律條文明確。
3、買賣不破租賃與抵押權(quán)競合。
最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第66條第1款規(guī)定,抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實現(xiàn)后,租賃合同對受讓人不具有約束力。因此,以抵押財產(chǎn)出租的,不適用“買賣不破租賃”原則,在這種情況下,抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán),租賃關(guān)系因抵押權(quán)的實現(xiàn)而解除。
4、財產(chǎn)保全與租賃競合。
財產(chǎn)保全與租賃競合,指在同一標的上同時存在財產(chǎn)保全和租賃,二者在效力上發(fā)生沖突的情形。二者效力發(fā)生沖突時如何處理解決,盡管法律沒有明文規(guī)定應(yīng)怎么處置,并且從“買賣不破租賃”的適用條件來看,買賣的行為也是發(fā)生于后,按理說應(yīng)該也可以適用“買賣不破租賃”。但如果這樣執(zhí)行,法院查封的威嚴則毫無是處,因此關(guān)鍵要看二者哪個成立在先。若租賃先于查封存在,則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財產(chǎn)所有權(quán)后,原租賃契約當然地適用于債權(quán)人,對債權(quán)人具有法律拘束力,因為承租人在承租時并不能預見到將來租賃物會被查封。若租賃后于查封存在,則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財產(chǎn)所有權(quán)后,原租賃契約并不適用于債權(quán)人,除非債權(quán)人同意。因為查封的目的是實現(xiàn)債權(quán),承租人明知承租的房子有可能被變賣,卻仍然與出租人訂立租賃契約,由此帶來的風險只能由他自己承受。若承租人不知道或不應(yīng)當知道租賃物已被查封的,則損失應(yīng)當在承租人或出租人之間按照雙方過錯承擔相應(yīng)責任。
在房屋進行租賃的時候,無論是關(guān)系多么的親密,都需要簽訂一個租賃合同,日后即使是目前發(fā)生的轉(zhuǎn)移,依然可以用租賃關(guān)系來約束新的物權(quán)人,當然前提必須要交付一定的租金,否則的話也可以以違約責任來解除租賃合同,那么就不會受到買賣不破租賃的保障了。
承租人能否以“買賣不破租賃”為由要求繼續(xù)承租
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簡介:
錢金婷,北京恒都(南京)律師事務(wù)所專職律師。具有云南大學法學、日語雙學位的雙重教育背景,江蘇大學法律碩士,日語專業(yè)八級水平。大學畢業(yè)后在基層法院書記員崗位工作近三年,工作認真負責,法學理論功底扎實,思維嚴謹周密,成功辦理了大量民商事案件,有豐富的訴訟實務(wù)經(jīng)驗。主要方向為公司法、合同法、建設(shè)工程合同糾紛、婚姻繼承、民間借貸、股權(quán)糾紛等民商事案件及實務(wù)研究。
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