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買賣不破租賃的破解是那些

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-10 · 1018人看過

一、買賣不破租賃的破解是那些

買賣不破租賃的破解是發(fā)生了法院查封的財產(chǎn),抵押和破產(chǎn)財產(chǎn)處理的情況,否則買賣不破租賃都是適用于房產(chǎn)和土地等不動產(chǎn)的租賃活動當(dāng)中的,以保障承租人的合法權(quán)益。即在租賃關(guān)系存續(xù)期間,即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人,對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響,買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。如果租賃合同一方違約的,應(yīng)當(dāng)依約定及相關(guān)法律規(guī)定相應(yīng)的法律責(zé)任?!吨腥A人民共和合同法》第一百零七條規(guī)定當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

二、買賣不破租賃在哪些領(lǐng)域限制適用?

1、動產(chǎn)租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看,該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動產(chǎn)租賃。對于我國合同法第229條的規(guī)定是否應(yīng)當(dāng)適用于動產(chǎn)呢?筆者認(rèn)為,動產(chǎn)租賃不應(yīng)當(dāng)適用該原則,其理由如下:

(1)動產(chǎn)的種類繁多,且價值普遍較低,通過市場交易很容易取得,因此,沒有必要給予動產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護(hù)。

(2)對動產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則,不利于財產(chǎn)的流通,不利于充分發(fā)揮財產(chǎn)的效用,不符合物盡其用的財產(chǎn)利用原則。

(3)租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界,否則不但有違租賃權(quán)物權(quán)化的初衷,而且會導(dǎo)致法律體系的紊亂,這一邊界應(yīng)通過其適用的客體體現(xiàn)出來,即租賃權(quán)物權(quán)化應(yīng)是指不動產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化。第四,從各國立法來看,立法例上都是對不動產(chǎn)實行租賃權(quán)物權(quán)化。

2、在不動產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定:“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實現(xiàn)后,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時,如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失,由承租人自己承擔(dān)。”即在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則。司法解釋做出如此規(guī)定的原因在于:雖然對于承租人享有的承租權(quán),古今立法者的態(tài)度經(jīng)過了從“買賣擊破租賃”到 “買賣擊不破租賃”的變遷,逐步體現(xiàn)出一種租賃權(quán)物權(quán)化的趨勢,但是,法律對租賃權(quán)效力的特殊規(guī)定只是強(qiáng)化了債權(quán)的效力,從而達(dá)到對租賃人權(quán)利保護(hù)的目的,但租賃權(quán)的性質(zhì)不因此而改變。在將房屋抵押后再出租的情況下,仍然適用 “先物權(quán)優(yōu)于后債權(quán)

3、破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中的限制適用

破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財產(chǎn),必然要進(jìn)行拍賣或變賣,所有權(quán)肯定會發(fā)生變化;以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財產(chǎn),其權(quán)屬同樣會發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中,對于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時尚未履行完畢的,在破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中,一般應(yīng)限制適用“買賣不破租賃”原則。

綜上所述,買賣不破租賃的破解是發(fā)生了法院查封的財產(chǎn),只要是合法租賃關(guān)系當(dāng)中的有效期限,買賣不破租賃都是會生效的,除非是法院查封的財產(chǎn)不適用外,還有抵押和破產(chǎn)財產(chǎn)的處理上都是不會適用買賣不破租賃的。



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