(一)逾期交付房屋
逾期交房是指開發(fā)商在合同約定的交房時間未交付房屋,這是目前存在的最普遍問題。很多購房者雖然明知開發(fā)商逾期交付房屋,并且沒有任何免責事由,但因為可以要求的違約金很少或因為違約時間不是很長就沒有主張,這實際是對開發(fā)商違約行為的一種縱容。
(二)開發(fā)商一房二賣
開發(fā)商一房二賣是指開發(fā)商先后以兩個買賣合同,將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人,給購房者造成了嚴重的損害的違約行為。在一房二賣中可能出現(xiàn)兩種情形:
1、兩個買受人中,有一個買受人已取得房屋所有權(quán)證。
2、兩個買受人都沒有取得房屋所有權(quán)證。
(三)開發(fā)商交付的房屋質(zhì)量存在問題
開發(fā)商建筑的房屋質(zhì)量問題可以分為一般質(zhì)量問題和嚴重質(zhì)量問題。一般質(zhì)量問題包括:裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等;嚴重質(zhì)量問題包括竣工驗收不合格。常見的房屋質(zhì)量問題有如下幾種:
1、樓梯不穩(wěn)定。
2、裂縫。
3、滲漏。
4、樓體空,墻皮脫落。
5、隔音、隔熱效果差。
6、門窗密閉性差,變形。
7、水、電、暖氣的設(shè)計位置不合理。
8、公用設(shè)施設(shè)計不合理,質(zhì)量不過關(guān)。
(四)開發(fā)商交付的精裝房存在質(zhì)量問題或與樣板間不同
購房者購買精裝修房,通常價格要比清水房多付房款,但在房屋交付后卻發(fā)現(xiàn)交付的精裝房與開發(fā)商展示的樣板房有很大的差距。一般購房者因缺乏專業(yè)知識,無法判斷其潛在的質(zhì)量缺陷,比如設(shè)計缺陷、材料缺陷、施工缺陷等。
(五)開發(fā)商未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶
開發(fā)商往往借口辦理產(chǎn)權(quán)登記的資料不齊,房管部門不給辦理初始登記,才造成業(yè)主辦理不了產(chǎn)權(quán)證,但開發(fā)商以商品房買賣合同中沒有約定逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金來推卸責任。
(六)變更規(guī)劃設(shè)計
具體來說開發(fā)商變更小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的行為有:
1、開發(fā)商不按批準用途開發(fā)房地產(chǎn)。
2、未經(jīng)業(yè)主同意,擅自改變原來規(guī)劃的樓層高度和房屋用途,破壞規(guī)劃設(shè)計要求,致使原業(yè)主生活方便、或采光、通風、寧靜的環(huán)境、空氣質(zhì)量等受到破壞。
3、擅自改變承諾的容積率、綠化率等,導(dǎo)致小區(qū)容積率增大、綠化率縮小、小區(qū)公建減少。
4、開發(fā)商違反規(guī)劃設(shè)計變更告知義務(wù)。
(七)逾期辦理產(chǎn)權(quán)證
(八)開發(fā)商新型隱性違約
1、物業(yè)硬件環(huán)境承諾僅作為廣告噱頭而未納入預(yù)售合同條款內(nèi)容;
2、物業(yè)軟件配套服務(wù)標準欠缺可操作性而淪為空頭支票;
3、概念化物業(yè)環(huán)境設(shè)施標準試圖偷工減料蒙混過關(guān)。
從上文的介紹中,可以了解到其實在購房的時候,開發(fā)商可能出現(xiàn)的違約情況是比較多的,而這是購房者需要特別注意的地方。若是開發(fā)商的違約行為比較嚴重,導(dǎo)致購房目的并不能實現(xiàn)的話,那么購房者可以要求退房,退還之前已經(jīng)支付的購房定金。除此之外,還可以要求開發(fā)商承擔相應(yīng)的違約責任,對造成購房者損失的,也可以要求其作出賠償。
開發(fā)商違約的該怎么退房
開發(fā)商私自抵押已經(jīng)出售的房屋是否構(gòu)成惡意違約?
開發(fā)商延期交房違約金應(yīng)該怎么計算和賠償
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