一、合同約定高于買賣不破租賃嗎?
不高于買賣不破租賃原則,買賣不破租賃,即在租賃關(guān)系存續(xù)期間,即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人,對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響,買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條,私有房屋在租賃期內(nèi),因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效。
二、限制適用情況
1、動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用
從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看,該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。動(dòng)產(chǎn)租賃不應(yīng)當(dāng)適用該原則,其理由如下:第一,動(dòng)產(chǎn)的種類繁多,且價(jià)值普遍較低,通過市場交易很容易取得,因此,沒有必要給予動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護(hù)。第二,對動(dòng)產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則,不利于財(cái)產(chǎn)的流通,不利于充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用,不符合物盡其用的財(cái)產(chǎn)利用原則。第三,租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界,否則不但有違租賃權(quán)物權(quán)化的初衷,而且會(huì)導(dǎo)致法律體系的紊亂,這一邊界應(yīng)通過其適用的客體體現(xiàn)出來,即租賃權(quán)物權(quán)化應(yīng)是指不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化。第四,從各國立法來看,立法例上都是對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行租賃權(quán)物權(quán)化。
2、在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定:“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí),如果抵押人未書面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失,由承租人自己承擔(dān)。”即在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則。司法解釋做出如此規(guī)定的原因在于:雖然對于承租人享有的承租權(quán),古今立法者的態(tài)度經(jīng)過了從“買賣擊破租賃”到 “買賣擊不破租賃”的變遷,逐步體現(xiàn)出一種租賃權(quán)物權(quán)化的趨勢,但是,法律對租賃權(quán)效力的特殊規(guī)定只是強(qiáng)化了債權(quán)的效力,從而達(dá)到對租賃人權(quán)利保護(hù)的目的,但租賃權(quán)的性質(zhì)不因此而改變。在將房屋抵押后再出租的情況下,仍然適用 “先物權(quán)優(yōu)于后債權(quán)
3、在人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對象的財(cái)產(chǎn)加貼封條予以封存,禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施,體現(xiàn)了國家公權(quán)對私權(quán)的干預(yù)和救濟(jì)。其本質(zhì)上是一種公法行為。查封包括財(cái)產(chǎn)保全過程中的查封和強(qiáng)制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán),不動(dòng)產(chǎn)被查封后,其所有人或使用權(quán)人喪失了對不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)。因此,被查封的財(cái)產(chǎn),債務(wù)人或其他人擅自處分的,該處分行為無效。最高人民法院經(jīng)他字第8號復(fù)函明確指出,執(zhí)行債務(wù)人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無效。從另一方面來說,查封的目的就是為了實(shí)現(xiàn)債權(quán),承租人明知租賃物有可能被變賣,卻仍然與出租人訂立租賃合同,由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)只能由他自己承受。
4、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過程中的限制適用
破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn),必然要進(jìn)行拍賣或變賣,所有權(quán)肯定會(huì)發(fā)生變化;以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn),其權(quán)屬同樣會(huì)發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中,對于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢的,在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過程中,一般應(yīng)限制適用“買賣不破租賃”原則。
有買賣不破租賃原則的適用情況應(yīng)當(dāng)首先對租賃物進(jìn)行認(rèn)定,對于租賃物屬于動(dòng)產(chǎn)的,顯然是不可以適用的,具體情況下,應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況來處理,但三方在后期可以通過達(dá)成一致意見,并簽訂合同約定的方式對相關(guān)情況進(jìn)行認(rèn)定和處理。
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