一、無(wú)房產(chǎn)證房屋買賣協(xié)議個(gè)人購(gòu)房協(xié)議是否有效?

無(wú)房產(chǎn)證房屋買賣協(xié)議個(gè)人購(gòu)房協(xié)議有可能是無(wú)效的，需要根據(jù)沒(méi)有房產(chǎn)證的原因分析：

一)因法律法規(guī)無(wú)法辦理房產(chǎn)證的房子不能賣

按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，因?yàn)檫@些房子本身產(chǎn)權(quán)權(quán)屬存在瑕疵，抑或違法違規(guī)。未依法登記權(quán)屬證書的房屋不能進(jìn)行上市交易，不能抵押、繼承、贈(zèng)與，也不受法律保護(hù)，拆遷不能獲得補(bǔ)償款。另外，這種房子還可能存在被強(qiáng)制拆遷風(fēng)險(xiǎn)。這些房子包括：

1、違章違規(guī)建筑，比如利用集體所有土地開發(fā)的項(xiàng)目;未取得規(guī)劃審批的項(xiàng)目;私自改變土地用途的項(xiàng)目;私自變更規(guī)劃的項(xiàng)目;未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)或私自變更立項(xiàng)的項(xiàng)目;沒(méi)有銷售許可證和產(chǎn)權(quán)證的房屋;未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋。

2、被有關(guān)部門依法查封的房子。

二)部分沒(méi)有房產(chǎn)證的校產(chǎn)房、軍產(chǎn)房不能賣

1、軍人對(duì)軍產(chǎn)房一般只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)，不能上市交易;

2、校產(chǎn)房的產(chǎn)權(quán)單位為學(xué)校，這類房產(chǎn)按國(guó)家規(guī)定是屬于受限上市范圍的。這類房子即使在北京也是不能上市交易的。

三)因?yàn)榱鞒?、手續(xù)等原因暫時(shí)未能取得房產(chǎn)證，這類房子可以買賣，但需要等到房產(chǎn)證下發(fā)之后再走流程。

二、沒(méi)有房產(chǎn)證的房子有沒(méi)有什么辦法可以買賣呢?

1、剛交了首付款，還沒(méi)有辦按揭

這種情況就是開發(fā)商還沒(méi)有到房管局備案，是較好處理的。買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購(gòu)房合同，并將老的購(gòu)房合同收回即可。然后買方再將首付款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來(lái)就直接是買方的名字了。

2、正在還房貸，還沒(méi)有交房

可以采取直接更名方式辦理賣房手術(shù)。流程為：

(1)賣方將銀行的貸款還清;

(2)賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押的合同;

(3)開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù);

(4)注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。

其實(shí)沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買賣協(xié)議并不是全部都是無(wú)效的，因?yàn)橛械臅r(shí)候可能是房產(chǎn)證正在辦理過(guò)程中當(dāng)事人就想要把房子給賣出去，如果是這種情況的話，可以先簽一份購(gòu)房協(xié)議，但是一定要等到房產(chǎn)證下來(lái)以后房子才能過(guò)戶。

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