由于違約金是購(gòu)房者和開發(fā)商在訂立合同時(shí)預(yù)先約定的,因此,它與實(shí)際損失額往往不能完全吻合。一般情況下,即使有差異,也應(yīng)按約定承擔(dān)違約責(zé)任。除非約定的違約金過高或過低而顯失公平,才可請(qǐng)求減少或增加。
至于違約金的約定,購(gòu)房者可根據(jù)違約情況就違約數(shù)額進(jìn)行約定,也可約定違約損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于或過分高于實(shí)際損失的,購(gòu)房者可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加或適當(dāng)減少。由此,約定的違約金在性質(zhì)上就視為違約時(shí)的損失賠償金。
既然購(gòu)房者在合同中已約定了違約金,那么,開發(fā)商要求按合同約定的違約金賠償是符合法律規(guī)定的。當(dāng)然,如果“實(shí)際損失”超出約定的違約金,可要求開發(fā)商適當(dāng)補(bǔ)償(實(shí)際損失一般來講只可能是租金損失或交通費(fèi)損失。租金損失是指由于延遲交樓而多付出的租金;而交通費(fèi)損失是指由于延遲交樓不能及時(shí)遷入而可能增加的交通費(fèi)用。一般來說,交通費(fèi)損失要低于租金損失,因此,在審判實(shí)踐中一般只考慮租金損失)。
此外,如果合同沒有規(guī)定違約金或者實(shí)際損失難以計(jì)算確定,可依據(jù)房款的總額參照銀行等金融機(jī)構(gòu)逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出金額,或按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布的、或有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定違約金,以要求房地產(chǎn)公司賠償。
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