【相關(guān)案例】

張某自大學畢業(yè)后就一直租住在現(xiàn)在的房子里，一個50多平米的的酒店式公寓。去年8月，張某和房東在之前的租賃合同期滿后，才續(xù)了租期2年的合同，約定房租預(yù)先一年一交，因為張某租住的時間長，月租金比附近均價要低。上個月，房東將這套房子賣給了張女士，張女士就成了張某的新房東。前兩天，張女士找到張某，表示今年8月底就要預(yù)交明年的房租了，但是因為房租過低，要求張某每月多付500元房租，否則就讓張某另尋其他房源。那么，張女士的要求張某能拒絕嗎?張某和前房東的租賃合同對張女士有效嗎?

【律師解答】

張某可以拒絕張女士的要求，并有權(quán)按照和原房東的租賃合同約定的房租和租賃期限，租至合同期滿。在民法中，有一項重要的原則是“買賣不破租賃”，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

我國《合同法》第二百二十九條對此有明確的規(guī)定，即“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”按照上述法律規(guī)定，張女士作為房子的新房主，理應(yīng)繼續(xù)遵守您與原房主之間的租賃合同的相關(guān)約定。但是，如果張某與原房主的租賃合同到期后，就只能與張女士就租金等問題進行協(xié)商了，如果無法達成一致意見，張女士可以選擇不再繼續(xù)將房子租給張某。

另外，房屋租賃合同履行期間，房東違約，租戶可以要求房東繼續(xù)履行合同并承擔違約責任，或者解除租賃合同賠償損失。

《合同法》第一百零七條當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第一百一十條當事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

(一)法律上或者事實上不能履行;

(二)債務(wù)的標的不適于強制履行或者履行費用過高;

(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

第一百一十一條質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。

第一百一十二條當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當賠償損失。