消費(fèi)者在購(gòu)房的過(guò)程中可能會(huì)遇到經(jīng)營(yíng)商提供與購(gòu)房合同不相符合的商品,簽訂購(gòu)房合同的一方當(dāng)事人如若不履行合同義務(wù)或者與履行義務(wù)不符合合同約定,就應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。首先應(yīng)該在購(gòu)房合同中明確違約金賠償,這樣有助于違約金的追討。
一、購(gòu)房違約金的概念
“違約金”是指合同當(dāng)事人約定的,由違約一方因其違約行為給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失而向?qū)Ψ街Ц兜馁r償金,實(shí)際上是對(duì)違約行為給對(duì)方造成的損失的一種補(bǔ)償。而你的購(gòu)房合同中的那兩條條款將“違約金”與“占用他人資金比照固定資產(chǎn)貸款利率支付利息”這兩個(gè)概念混為一談。這里實(shí)際上存在兩個(gè)概念。
一是由于違約一方的違約行為應(yīng)該向?qū)Ψ街Ц哆`約金,違約金的數(shù)額應(yīng)在契約中明確約定;
二是由于違約導(dǎo)致占用對(duì)方資金就應(yīng)支付占用資金的利息,因?yàn)橘Y金占用是用于房地產(chǎn)方面,所以利息比照中國(guó)人民銀行固定資金貸款利率計(jì)算。
二、購(gòu)房違約金的分析
為了敘述方便,我們暫且把買(mǎi)房者定為甲方,賣(mài)房者定為乙方。對(duì)于甲方來(lái)說(shuō),如果逾期付款,就應(yīng)該向乙方支付違約金,因?yàn)榧追降倪`約行為給乙方造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失;同樣,由于甲方未在規(guī)定的日期向乙方付款,實(shí)際上就等于乙方在從甲方應(yīng)該付款之日至實(shí)際付款之日的這段時(shí)間里為甲方墊付了甲方應(yīng)該支付的款項(xiàng),相當(dāng)于乙方在為甲方提供貸款買(mǎi)房,甲方在這段時(shí)間內(nèi)占用了乙方的資金,當(dāng)然除了應(yīng)向乙方支付違約金之外,還應(yīng)向乙方再支付由于占用資金而需支付的利息。
對(duì)于乙方來(lái)說(shuō),如果未能按契約的規(guī)定之時(shí)間將房屋交給甲方,也應(yīng)該向甲方支付違約金。因?yàn)橐曳降倪`約行為給甲方造成了某種程度上的經(jīng)濟(jì)損失。除了支付違約金之外,因?yàn)橐曳皆谄跫s規(guī)定應(yīng)交付房屋之日至實(shí)際交付日這段期間實(shí)際上占用了甲方的資金,所以,還應(yīng)向甲方再支付所占用資金的利息。
如果沒(méi)有這樣的規(guī)定,對(duì)于違約一方來(lái)說(shuō)無(wú)異于鼓勵(lì)違約,因?yàn)檫`約實(shí)際上并沒(méi)有受到懲罰,相反卻得到了相當(dāng)于從銀行貸款條件一樣的資金的使用。眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)想從銀行得到貸款是相當(dāng)困難的,而由于違約行為,會(huì)使原來(lái)很難辦到的事情非常輕松地辦到,這對(duì)于守約的一方來(lái)說(shuō),顯然就存在著極大的不公正性。
三、 購(gòu)房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)
在李先生的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中就有如下內(nèi)容,第七條“買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任”中寫(xiě)明:買(mǎi)受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款,按下列方式處理:按逾期時(shí)間,分別處理(不做累加):
(1)逾期在30日之內(nèi),自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止,買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之三的違約金,合同繼續(xù)履行;
(2)逾期超過(guò)30日后,出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的,買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的1%向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的,經(jīng)出賣(mài)人同意,合同繼續(xù)履行,自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止,買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之三的違約金。
合同第九條“出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任”中有如下內(nèi)容:除特殊情況外,出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用,按下列方式處理:按逾期時(shí)間,分別處理:
(1)逾期不超過(guò)30日,自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止,出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金,合同繼續(xù)履行;
(2)逾期超過(guò)30日后,買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款,并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的1%向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的,合同繼續(xù)履行,自合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止,出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金。
從本案例可以看出,商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的違約金計(jì)算大致有兩種方法,一個(gè)是以逾期天數(shù)為基礎(chǔ),約定一個(gè)固定的萬(wàn)分之幾的比例來(lái)計(jì)算,在逾期付款和逾期交付的違約金計(jì)算中采用了這種計(jì)算方法;另外一種是約定一個(gè)固定的百分比來(lái)計(jì)算違約金的數(shù)額。合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,給對(duì)方造成損失的,損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。
所以,在房屋買(mǎi)賣(mài)契約的違約條款中要同時(shí)明確兩個(gè)概念,一個(gè)是違約金的概念,一個(gè)是在一段時(shí)間內(nèi)占用資金的概念,只有將這兩個(gè)概念在條款中明確無(wú)誤地表達(dá)出來(lái),才能夠?qū)⒘⑵蹼p方的真實(shí)意思落實(shí)在文字上,才能夠切實(shí)地保護(hù)守約一方的權(quán)益。
經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或服務(wù)有欺詐行為,消費(fèi)者一定要學(xué)會(huì)利用法律武器維護(hù)自己的權(quán)益。希望以上講解能夠解決您的疑問(wèn),如果還有不明白的地方或者想要繼續(xù)深入了解相關(guān)信息,可以到律霸網(wǎng)找在線律師進(jìn)行咨詢(xún),謝謝閱讀!
最新房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的規(guī)定是什么?
最新企業(yè)房產(chǎn)稅怎么計(jì)算?
最新中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定有哪些
該內(nèi)容對(duì)我有幫助 贊一個(gè)
驗(yàn)證手機(jī)號(hào)
我已閱讀并同意《用戶(hù)服務(wù)協(xié)議》和《律霸隱私政策》
我們會(huì)嚴(yán)格保護(hù)您的隱私,請(qǐng)放心輸入
為保證隱私安全,請(qǐng)輸入手機(jī)號(hào)碼驗(yàn)證身份。驗(yàn)證后咨詢(xún)會(huì)派發(fā)給律師。
專(zhuān)業(yè)律師 快速響應(yīng)
累計(jì)服務(wù)用戶(hù)745W+次
發(fā)布咨詢(xún)
多位律師解答
及時(shí)追問(wèn)律師
最新十級(jí)工傷賠償標(biāo)準(zhǔn)2020
2020-12-28法律意見(jiàn)書(shū)的注意事項(xiàng)
2020-11-08何種情況時(shí),保證責(zé)任減免
2021-03-15交通事故同等責(zé)任賠償
2021-02-17離婚時(shí),夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題
2021-01-01以贍養(yǎng)為條件的贈(zèng)與能否撤銷(xiāo)
2021-02-17工作期間腦出血如何賠償
2021-01-12婚姻糾紛一方不同意能離婚嗎
2020-11-10法定繼承的繼承順序是什么 法定繼承時(shí)遺產(chǎn)如何分配
2021-01-24國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行需要設(shè)立監(jiān)事會(huì)嗎
2021-01-16簽訂代理合同是否需要繳納印花稅
2021-02-08集體土地怎么進(jìn)行轉(zhuǎn)讓
2020-12-25保險(xiǎn)合同是諾成性合同嗎
2020-11-12車(chē)輛續(xù)保要注意什么
2021-01-18保險(xiǎn)公司怕?lián)?zé)是否可以起訴解除保險(xiǎn)合同
2021-02-25保險(xiǎn)合同成立超過(guò)兩年隱瞞病情能獲得賠償嗎
2021-01-07什么是聯(lián)合人壽保險(xiǎn)?
2021-01-08投保率
2021-02-16怎么確認(rèn)土地承包合同內(nèi)容法的
2021-02-11土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律特征是什么
2021-01-21