我們都知道如果有人來承包土地,那么土地是可以進行轉(zhuǎn)讓或出讓的,但承包者必須和土地所有權(quán)的人簽訂出讓合同,那么農(nóng)村土地使用權(quán)出讓合同是怎么樣的?簽訂合同必須是在兩個人協(xié)商之后才能簽的,也必須在雙方公平、自愿的情況下進行簽訂,那下面就來聽聽小編的看法。
一、本合同雙方當(dāng)事人
轉(zhuǎn)讓人(以下稱甲方): 身份證號碼:
受讓人(以下稱乙方): 身份證號碼:
二、根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定,甲、乙雙方本 著友好協(xié)商自愿平等的原則,就土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜,訂立本合同。
三、甲方帶租約轉(zhuǎn)讓給乙方的土地位于 ,土地面積為 平方米,土地證號為 第 號、地號 ,土地用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地,其四至見宗地圖,并給雙方簽字確認。原租賃合同隨之轉(zhuǎn)讓(地上附著物遵循原租賃合同的內(nèi)容屬承租方所有)其剩余租期(至20XX年XX月XX日)的租金已在該次轉(zhuǎn)讓的土地價款定價前扣除,乙方在合同期滿內(nèi)不再向承租方及甲方收取租金。
四、甲方轉(zhuǎn)讓給乙方的地價款總額為人民幣X仟萬元整(¥X0000000元)。
五、乙方向甲方在合同簽訂時支付X拾萬元,合同簽訂后五天內(nèi)支付X萬元,剩余部分在本合同簽訂日后40天內(nèi)支付完畢。
六、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的過戶手續(xù)由甲方全權(quán)辦理,過戶產(chǎn)生的一切稅費和辦證費用由乙方承擔(dān),甲方需在收妥全部地價款后十五個工作日內(nèi)完成過戶手續(xù)并向乙方移交新的國有土地使用權(quán)證。甲方在辦證繳款期間須通知乙方到相關(guān)部門交納稅費和辦證費用,若乙方未能在甲方指定的日期繳交,則按乙方推遲交納的天數(shù)順延交證天數(shù)。
七、乙方未能按合同約定期限付清購地價款的:逾期十天內(nèi),每天處以壹萬元的罰金;逾期十天還未能按期付清款項的屬違約,解除合同,并由甲方?jīng)]收乙方已支付的叁佰萬元定金。甲方在未能按上述時間辦好新證給乙方,逾期十天內(nèi),每天處以壹萬元的罰金,甲方在逾期十天還未能辦好新證給乙方的屬違約,則需退還已收款項并支付叁佰萬元違約金給乙方。
八、甲方向乙方轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),其土地所有權(quán)屬于國家,地下資源埋藏物和市政公共設(shè)施均不在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之內(nèi)。
九、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載項的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
十、因執(zhí)行本合同發(fā)生爭議,由爭議雙方協(xié)商解決,協(xié)商不成的可提請仲裁或向人民法院提起訴訟。
十一、本合同一式二份,自簽訂之日起生效,甲乙雙方各執(zhí)一份,具有同等的法律效力。
十二、本合同未盡事宜,可由雙方協(xié)商簽訂補充協(xié)議予以明確。
甲方:
日期: 年 月 日
乙方:
日期: 年 月 日
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件
一、對附加土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的質(zhì)疑
根據(jù)法理,財產(chǎn)權(quán)一經(jīng)合法取得,只要不損害他人利益或公共利益,權(quán)利人盡可自由處分,不受阻礙,因為處分權(quán)本身就是財產(chǎn)權(quán)的一部分。具體到土地使用權(quán),權(quán)利人取得土地使用權(quán)后,可以自己開發(fā)利用該土地,也可以轉(zhuǎn)讓該土地給他人使用,何須人為以投資或開發(fā)進度為條件設(shè)置障礙?對于成片開發(fā)的土地,因出讓的目的在于使成片土地獲得初步開發(fā)、使生地變成熟地、為引進項目和作進一步開發(fā)提供條件,故要求成片土地在適度開發(fā)以形成工業(yè)用地或其它建設(shè)用地條件后方可轉(zhuǎn)讓,似可理解。但對于宗地而言,用于房屋建設(shè)工程的出讓合同已經(jīng)載明其開發(fā)用途和開發(fā)期限等,無論如何轉(zhuǎn)讓,出讓合同的約束仍對用地人有效,為什么一定要投資25%以上才能轉(zhuǎn)讓呢?
限制土地炒賣可能是設(shè)置轉(zhuǎn)讓條件的主要動因,但現(xiàn)在看來顯然是下錯了藥。因為炒地之風(fēng)盛行不是源于土地開發(fā)的程度問題,而是源于一級市場的管理問題,是一級市場與二級市場存在過大的升值空間的問題。實踐證明,在已經(jīng)將拍賣作為主要出讓方式的地區(qū),由于土地使用權(quán)在一級市場的價格與在二級市場的價格基本相當(dāng),土地炒賣因無暴利可圖而得到有效抑制,所以打擊土地炒賣的當(dāng)務(wù)之急是限制協(xié)議出讓,推廣拍賣出讓,而不是設(shè)置轉(zhuǎn)讓條件、硬性要求完成投資25%以上后方能轉(zhuǎn)讓。
極端的事例并不鮮見,即發(fā)展商在繳付出讓金、取得土地使用權(quán)證后因資金原因無力繼續(xù)開發(fā),又因《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定未完成投資總額的25%而無法將土地轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā),雖雙方有意,卻法律無情,土地資源因此得不到有效利用,市場流通因此受到阻礙。
當(dāng)然,房屋預(yù)售時雖也涉及預(yù)售房屋占用范圍的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,但因出售的標(biāo)的是房屋,法律為保護購房人的利益要求預(yù)售房必須達到一定的建設(shè)條件有合理性,《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條關(guān)于預(yù)售的商品房、其投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上、并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期的規(guī)定并無不妥。
值得注意的是,《城市房地產(chǎn)管理法》中的“轉(zhuǎn)讓”是廣義的“轉(zhuǎn)讓”,其范圍應(yīng)包括買賣、贈予和其它合法方式如作價入股、繼承等,其中贈予是沒有對價的,繼承可以是法定的,作價入股的目的可能就是為了實現(xiàn)前期投資包括前期25%的投資,如果硬性要投資25%之后才能贈予、繼承或作價入股,既不必要,也不可能。因此,籠統(tǒng)地規(guī)定屬于房屋建設(shè)工程的土地使用權(quán)應(yīng)在完成開發(fā)投資總額的25%以上后才能轉(zhuǎn)讓是不準(zhǔn)確和不合理的。
二、繳清土地出讓金
繳清土地出讓金是土地使用權(quán)得以轉(zhuǎn)讓的前提條件,此規(guī)定見于《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(一)款。
按理,依出讓合同繳交出讓金是通過出讓取得土地使用權(quán)的對價,沒有繳清出讓金,就不能取得土地使用權(quán)證,沒有取得土地使用權(quán)證,就不能認為受讓人取得了土地使用權(quán)。當(dāng)事人未取得土地使用權(quán),如何能轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)?
但在實務(wù)中,地方政府為支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展或其他原因,常常同意發(fā)展商分期繳付出讓金,在出讓金繳清前,先向發(fā)展商核發(fā)土地使用證,在此情況下用地人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),恐難以其未繳清出讓金為由否認其轉(zhuǎn)讓行為的效力,因為:
1、繳付出讓金是出讓合同設(shè)定的義務(wù),依合同之相對性,出讓合同載明的權(quán)利與義務(wù)只對合同的當(dāng)事人有約束力,不能用來對抗第三人。政府不能以用地人未繳清出讓金為由來對抗轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人。
2、土地使用權(quán)證一經(jīng)核發(fā),其登記資料亦依法公示,轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人有充分理由對公示予以信賴,而無任何義務(wù)查知轉(zhuǎn)讓人是否已經(jīng)繳清出讓金,查知其擁有土地使用權(quán)即可。
因此,用地人未繳清土地出讓金,但已取得土地使用權(quán)證的,其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)合同的效力應(yīng)當(dāng)支持,政府可依出讓合同向轉(zhuǎn)讓人追繳出讓金。
對于劃撥土地使用權(quán),用地人雖有土地使用權(quán)證,但因未辦理出讓手續(xù)和繳納土地出讓金,其轉(zhuǎn)讓時應(yīng)報有審批權(quán)的政府審批,以確定辦理出讓手續(xù)或繳納土地出讓金等相關(guān)事宜。
綜合上面所說的,土地使用權(quán)對于一個農(nóng)民來說是特別的重要,有了這個使用權(quán),才能對自己的土地進行使用,因此,對于當(dāng)事人一定要清楚農(nóng)村土地使用權(quán)出讓合同是怎么樣的?根據(jù)雙方協(xié)商好的內(nèi)容進行簽訂,所以,必須簽訂出讓合同是很有必要的。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要交哪些稅
土地使用權(quán)抵押擔(dān)保的比例是多少
土地使用權(quán)年限是多久?
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