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寧波
買賣不破租賃同財產(chǎn)保全制度的關(guān)系
【租賃合同知識】買賣不破租賃同財產(chǎn)保全制度的競合與沖突
租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
財產(chǎn)保全是我國民事訴訟法規(guī)定的一項重要制度，正確運用這一制度，能起到保證生效法律文書執(zhí)行的積極作用，在一定程度上為解決執(zhí)行難問題創(chuàng)造條件，這對保護權(quán)利人利益，減少交易風險起到十分重要的意義。同時正確運用財產(chǎn)保全措施，加強財產(chǎn)保全力度，對于維護司法公正、搞高司法效率，樹立司法權(quán)威有著極為重要的作用。由于財產(chǎn)保全也是基于保護當事人財產(chǎn)權(quán)利而設(shè)立的法律制度，有時它也會與買賣不破租賃發(fā)生競合或沖突。諸如，在同一標的上同時存在財產(chǎn)保全和租賃，二者在效力上就會發(fā)生沖突。如何處理解決這一沖突，現(xiàn)行法律沒有明文規(guī)定,并且從“買賣不破租賃”的適用條件來看，買賣的行為也是發(fā)生于后，按理說應(yīng)該也可以適用“買賣不破租賃”。但如果這樣執(zhí)行，法院查封則無任何權(quán)威性可言，因此關(guān)鍵要看二者哪個成立在先。若租賃先于保全存在，則在債權(quán)人依法定程序取得被保全財產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃契約當然地適用于債權(quán)人，對債權(quán)人具有法律拘束力，因為承租人在承租時并不能預(yù)見到將來租賃物會被保全和查封。若租賃后于保全存在，則在債權(quán)人依法定程序取得被保全和查封財產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃契約并不適用于債權(quán)人，除非債權(quán)人同意。因為查封的目的是實現(xiàn)債權(quán)，承租人明知承租的房子有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃契約，由此帶來的風險只能由他自己承受。若承租人不知道或不應(yīng)當知道租賃物已被查封的，則損失應(yīng)當在承租人或出租人之間按照雙方過錯承擔相應(yīng)責任。
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