商品房土地使用權永久性存不存在？

土地使用權不是永久性的。

由于商品房的土地所有權歸國家所有，買房人所取得的只是房屋以及房屋所占的土地使用權 (支付的房價實際上就包括了二者)，所以土地使用權能用多長時間就關系到購買人的切身利益。法律對土地使用權按不同的用途規定了不同的使用年限，即居住用地70年，工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育用地50年，商業、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。

按照新頒布的《物權法》的規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”由此可見，住宅用地的產權人可以對土地永久使用，享有永久土地使用權;對非住宅用地(也就是指五十年和四十年出讓期限的用地)僅僅規定了“依照法律規定辦理”。將來制訂的法律如何規定非住宅用地的續期問題還是個未知數，但根據物權法可得出的結論是：非住宅用地到期后很可能不會像住宅用地那樣無條件自動續期。

國有土地使用權如何轉讓

《房地產管理法》、《土地管理法》等法律法規確立了我國的國有土地分配和轉讓制度的基本法律框架，也是我們對國有土地分配和轉讓方式進行分析的基本法律依據。歸納起來，我國國有土地分配和轉讓的基本方式有以下7種：

1、作價出資(入股)

是國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業，該土地使用權由新設企業持有，可以依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。目前，采用此方式的主要是在境外上市的股份制企業。

2、授權經營

國家根據需要，可以一定年期的國有土地使用權作價后，授權給經國務院批準設立的國家控股公司，作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經營管理。

3、轉讓

是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。

4、出租

是土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人支付租金的行為。

5、劃撥

是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

6、出讓

即國家以土地所有者的身份將國有土地使用權，在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

7、租賃

是國家作為土地所有者將土地使用權，出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門，簽訂一年期的土地使用租賃合同，并支付租金的行為。

綜合上面所說的，我國的土地使用權是沒有永久性的，一般是根據不同的用途來制定土地使用權的年限，最高為70年，最低為40年，土地使用權的年限一到期，那么就必須要馬上續簽，這才是合法的使用，所以，土地使用權的年限我們一定要清楚，這樣才能在日期到了之后進行續簽。

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