國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和出讓的區(qū)別是什么?
1、國有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用,國家將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。
2、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指首次從國家取得土地使用權(quán)的個(gè)人或者集體將其土地使用權(quán)以有償方式在一定時(shí)期內(nèi)出讓,租借給他人的經(jīng)濟(jì)行為。通常是指城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。一是對土地所有者和土地使用者依法享有的占用、收益及處分權(quán)進(jìn)行保護(hù)。二是對土地所有者和使用者的這些權(quán)利進(jìn)行限制和調(diào)節(jié)。
3、國有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓主體不同:
(1)出讓主體:國有土地所有者,即國家,由法律授權(quán)的縣以上人民政府予以具體實(shí)施。
(2)轉(zhuǎn)讓主體:取得國有土地使用權(quán)的土地使用者。
4、行為性質(zhì)不同:根據(jù)物權(quán)理論,出讓,他物權(quán)設(shè)定。轉(zhuǎn)讓:他物權(quán)轉(zhuǎn)移。
5、轉(zhuǎn)移條件與程序不同:出讓條件無限制,簽訂出讓合同,繳出讓金,即可辦證。轉(zhuǎn)讓條件有限制,轉(zhuǎn)讓須經(jīng)申請、審批或補(bǔ)辦出讓手續(xù),繳納稅費(fèi),方可登記過戶。
6、交易市場不同:出讓,一級市場,即國家作為國有土地所有者壟斷。轉(zhuǎn)讓:二級市場,即符合法定條件的自由轉(zhuǎn)讓。
土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓,該行為除可能涉及合同法的諸多規(guī)定外,還具有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的各項(xiàng)特點(diǎn),包括:
1.土地使用權(quán)與地上建筑物、附著物一同移轉(zhuǎn)。
關(guān)于土地與地上物,理論上有一元主義和二元主義之說。所謂一元主義,是將土地和其地上物視為一個(gè)整體的權(quán)利,或如德國民法,將建筑物視為地上權(quán)之附屬物;或如日本民法之相反規(guī)定,將地上權(quán)視為建筑物之附屬物。采一元主義者,附屬物不得離開主體權(quán)利而獨(dú)立存在。所謂二元主義,是把土地和地上物視為兩個(gè)獨(dú)立的權(quán)利,兩者互不附屬。二元主義并無絕對不妥,如果房產(chǎn)被視為是一種獨(dú)立的權(quán)利,并能對其占用的土地權(quán)利建立相應(yīng)的補(bǔ)償制度,兩種獨(dú)立的權(quán)利也可相安無事。在中國,有地方政府分設(shè)國土管理和房產(chǎn)兩個(gè)部門分別歸口管理土地使用權(quán)和地上建筑物,并對其分別發(fā)證,但因兩種權(quán)利之間缺乏相互協(xié)調(diào)和補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定,在土地使用權(quán)與房產(chǎn)權(quán)分屬不同當(dāng)事人時(shí),當(dāng)事人對各自權(quán)利的處分常常互相排斥、互相抵觸,致使人們對二元主義產(chǎn)生誤解。
依中國現(xiàn)時(shí)法律,建筑物和其他定著物、附著物均附屬于土地,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,地上物一并轉(zhuǎn)讓。
2.權(quán)利義務(wù)一同轉(zhuǎn)移。
這里的權(quán)利義務(wù),是指土地使用權(quán)從土地所有權(quán)分離時(shí)出讓合同所載明的權(quán)利義務(wù)及其未行使和未履行部分。如土地的用途,出讓合同約定為住宅用地,無論該地塊的土地使用權(quán)經(jīng)過多少次轉(zhuǎn)讓,均不因?yàn)檗D(zhuǎn)讓而變成其他用途。再如土地上的抵押權(quán),其作為物上負(fù)擔(dān)的一種,具有追及效力,其隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓一并轉(zhuǎn)讓,不因轉(zhuǎn)讓而歸于消滅,抵押權(quán)人在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍可在該塊土地設(shè)定的抵押擔(dān)保的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
至于土地使用權(quán)的年限,應(yīng)以出讓合同設(shè)定的年限減去轉(zhuǎn)讓時(shí)已經(jīng)使用的年限,其得數(shù)視為出讓合同尚未履行之權(quán)利與義務(wù),在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)隨同轉(zhuǎn)讓
3.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需辦理變更登記。
中國現(xiàn)行立法對物權(quán)變動(dòng)采取登記要件主義,即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂并不直接意味著土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn),土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)以登記為要件,轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人不是在轉(zhuǎn)讓合同簽定以后,而是在土地使用權(quán)依法登記到受讓人名下以后方取得土地使用權(quán)。這與國外物權(quán)法律中的意思主義和形式主義有很大的不同。前者以變動(dòng)物權(quán)的契約為充分條件,當(dāng)事人達(dá)成變動(dòng)物權(quán)的契約,即使未行登記或交付,變動(dòng)即為發(fā)生;后者也稱物權(quán)行為無因性理論,指物權(quán)的變動(dòng)不僅有變動(dòng)物權(quán)的債權(quán)契約,更有一個(gè)獨(dú)立于債權(quán)契約之外的、以物權(quán)的變動(dòng)為目的物權(quán)行為。所謂無因,是指不把約定價(jià)金支付的債權(quán)契約作為物權(quán)變動(dòng)的原因,而是把物權(quán)的變動(dòng),或物權(quán)行為本身就視作一種契約,物權(quán)行為不因債權(quán)契約成立而成立,或無效而無效。
可以看出國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和出讓的區(qū)別是有很多的, 我們可以這樣認(rèn)為出讓的話相當(dāng)于出租或者售賣的方式,而轉(zhuǎn)讓是包括著贈(zèng)與給與的方式的,并且二者在轉(zhuǎn)讓程序上也有很大的差異,雖然都是要去房產(chǎn)局進(jìn)行辦理,但是出讓需要簽訂相應(yīng)的出讓合同,而轉(zhuǎn)讓有時(shí)是不需要的。
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