一、集體土地使用權(quán)可以出租嗎？

《土地管理法》第六十三條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用 權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

根據(jù)《土地管理法》第4條第3款的規(guī)定，農(nóng)民集體土地中的農(nóng)用地的用途為“直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)”，與“非農(nóng)業(yè)建設”的表述存在對立性，故將該法條中的“農(nóng)民集體所有的土地”這一概念理解為“農(nóng)民集體所有土地中的農(nóng)用地”，或者說，將“農(nóng)民集體農(nóng)用地的使用權(quán)不得出租用于非農(nóng)業(yè)建設”作為第63條的一種含義是與《土地管理法》對農(nóng)用地用途的規(guī)定和第63條的行文邏輯相符的，因而這種理解是順理成章的。

但是，農(nóng)民集體建設用地與農(nóng)用地不同。根據(jù)《土地管理法》第4條第3款的規(guī)定以及第11條第2款的規(guī)定，農(nóng)民集體建設用地本來的用途就是非農(nóng)業(yè)建設，其與“非農(nóng)業(yè)建設”的表述并不沖突。從事物的性質(zhì)上來說，不存在建設用地能否用于非農(nóng)業(yè)建設的問題;從邏輯上來說，也不存在禁止建設用地用于非農(nóng)業(yè)建設的問題。

因此，如果說，第63條中的“農(nóng)民集體所有土地”也包含建設用地，即該法條也含有“農(nóng)民集體建設用地的使用權(quán)也不得出租用于非農(nóng)業(yè)建設”之義，則顯然既與以上相關(guān)法條相背，也不符合邏輯。

農(nóng)民集體建設用地只是農(nóng)民集體土地中的一種，兩者并非同一概念。農(nóng)民集體建設用地與農(nóng)民集體農(nóng)用地是有區(qū)別的，農(nóng)民集體土地中的農(nóng)用地的用途為“直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)”;而農(nóng)民集體建設用地的用途是“非農(nóng)建設”。不能籠統(tǒng)地理解第63條禁止所有的農(nóng)民集體土地出租行為，農(nóng)民集體建設用地符合法定條件是可以對外出租的。

二、規(guī)范指引：

《土地管理法》第四條

國家實行土地用途管制制度。

國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。

前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等;建設用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等;未利用地是指農(nóng)用地和建設用地以外的土地。

使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。

《土地管理法》第十一條

農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)。

農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設用地使用權(quán)。

單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權(quán);其中，中央國家機關(guān)使用的國有土地的具體登記發(fā)證機關(guān)，由國務院確定。

確認林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán)，確認水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)，分別依照《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國草原法》和《中華人民共和國漁業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定辦理。

集體土地的所有權(quán)主體是集體，集體土地一般是不可以買賣的，集體土地只能是用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)業(yè)建設，如果，將集體土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給某個組織用于非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的話，這個是完全不合理的。特別是宅基地的使用權(quán)，一戶只能申請一次宅基地，出租之后就不能申請了。

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