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獲得的土地使用權(quán)可否抵押?

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-11 · 476人看過

一、獲得的土地使用權(quán)可否抵押?

獲得的土地使用權(quán)可以抵押,并且可以重復(fù)抵押。根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)定,重復(fù)抵押,是指債務(wù)人以同一抵押物分別向數(shù)個債權(quán)人為抵押行為,致使該抵押物上有多個抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的抵押形式。擔(dān)保法第三十五條規(guī)定:“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后,該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)余額部分,可以再次抵押,但不得超出余額部”,因此你所說的情形,只要前一次擔(dān)保的債權(quán)小于抵押物價值,可以在余額范圍內(nèi),再次抵押。

對本條的規(guī)定,理解為兩層涵義:首先,本條以明示方式肯定了重復(fù)抵押制度,即許可債務(wù)人就同一抵押物分別向多個債權(quán)人進(jìn)行抵押。其次,本條對抵押物價值與被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額之關(guān)系作了限制,只允許抵押物價值大于被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額,財產(chǎn)已經(jīng)抵押的,也只允許就價值大于被擔(dān)保債權(quán)部分設(shè)立重復(fù)抵押。

所以從我國法律來看,土地使用權(quán)已抵押了,地上在建工程抵押是可以辦理的。首先,《物權(quán)法》并不禁止重復(fù)抵押。而且廢止了《擔(dān)保法》禁止超額抵押的規(guī)定,因此即便土地使用權(quán)抵押后又辦理在建工程抵押,超過了抵押財產(chǎn)的價值,在建工程抵押也是有效的。其次,《物權(quán)法》第200條規(guī)定“:建設(shè)用地使用權(quán)抵押后,該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時,應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分,但新增建筑物所得的價款,抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償?!?

二、土地使用權(quán)重復(fù)抵押帶來的危害

重復(fù)抵押雖然能滿足現(xiàn)代工商企業(yè)對充分實現(xiàn)抵押物價值和融資功能的強(qiáng)烈愿望,可具體到土地使用權(quán)的抵押問題時,它確實存在著諸多弊端,主要體現(xiàn)在以下方面:

(一)加大抵押權(quán)人交易風(fēng)險,損害其利益,抵押物的價值越低,抵押權(quán)人的風(fēng)險相應(yīng)增加。在抵押權(quán)人完全不知情的形勢下進(jìn)行抵押行為,就會加大其交易風(fēng)險,損害其利益,對抵押權(quán)人是非常不公平的。

(二)無法保證后位抵押權(quán)人的合法權(quán)利,我國法律規(guī)定,先設(shè)定抵押權(quán)的債權(quán)享有優(yōu)先權(quán),此時抵押權(quán)的位序關(guān)系即數(shù)個抵押權(quán)實現(xiàn)的先后順序問題尤為重要。在實際生活中,會存在著一種現(xiàn)象就是后位抵押而債權(quán)履行期卻早于前位抵押的債權(quán)矛盾關(guān)系,而目前我國相關(guān)部門對此種現(xiàn)象較多采取規(guī)避的態(tài)度,因此,對于后位抵押債權(quán)人的利益就很難去加以保護(hù)和實現(xiàn)了。

(三)威脅各方利益,危害社會安定,抵押人可能會利用重復(fù)抵押土地使用權(quán)來進(jìn)行欺詐,在不告知抵押權(quán)人真實情況下,以同塊土地同一價值騙取貸款或進(jìn)行交易。當(dāng)?shù)狡谛鑳斶€債務(wù)時,一塊土地的價值根本無法滿足多個抵押權(quán)人的抵押數(shù)額,最終就會使得抵押權(quán)成為空頭支票,造成國家、集體或他人財產(chǎn)蒙受損失;如果其中還向銀行進(jìn)行了抵押,導(dǎo)致銀行貸款難以收回,將會釀成更嚴(yán)重的后果,甚至擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序。

公民在獲得土地使用權(quán)之后,可以抵押,但是若是沒有土地使用證,則說明沒有土地的處分權(quán),此時抵押的行為是不會發(fā)生效力的。但若是民事主體相信實施抵押者有處分權(quán),并且能拿出一定的證據(jù),那么此抵押會產(chǎn)生司法效力。


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1994年畢業(yè)于上海大學(xué)法學(xué)院。2000年通過律師資格考試,2003年開始執(zhí)業(yè)?,F(xiàn)為黑龍江律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師、合伙人。擅長辦理各類復(fù)雜、疑難的勞動、交通事故、婚姻家庭案件,能憑借專業(yè)優(yōu)勢為客戶出具最優(yōu)的應(yīng)訴方案,最大程度保障客戶的利益。

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