一、樓房土地使用年限是多久?

按照土地用途不同使用期限也不相同。

最高年限按下列用途確定：

居住用地七十年;

工業(yè)用地五十年;

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;

商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;

綜合或者其他用地五十年。

土地使用期限為土地使用權(quán)證上的土地使用期限減去該土地已經(jīng)使用的年限，剩下的年限就是可以使用的年限，到期后可以申請續(xù)期。

取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，合法權(quán)益受國家法律保護。

二、國有土地使用權(quán)人的權(quán)利有哪些?

1、使用土地

這是指土地使用權(quán)人為建造或保存建筑物及其工作物而使用土地。使用土地是土地使用權(quán)的最主要內(nèi)容。但是，這里的使用不是任意使用，其必須在設(shè)定土地使用權(quán)所限定的目的范圍內(nèi)進行。一般來說，這一目的范圍即指土地的用途范圍。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，土地使用者需要改變所使用土地用途的，必須取得土地所有者和市縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,否則，土地使用者不得改變該土地用途范圍。

土地使用權(quán)人為了實現(xiàn)使用土地的目的，必須以占有土地為前提。因此，土地使用權(quán)人亦受占有之保護，并依此享有物上請求權(quán)。

2、處分土地使用權(quán)

這是指土地使用權(quán)人可依其意志轉(zhuǎn)讓、抵押和出租土地使用權(quán)。只要土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、抵押和出租土地使用權(quán)符合法定條件，該處分行為即為有效。這里須特別注意劃撥土地使用權(quán)人與出讓土地使用權(quán)人在行使該權(quán)利時所受的限制有所不同。

3、獲取土地收益

這是指依出讓方式獲得土地使用權(quán)以及以繼受方式取得該土地使用權(quán)的權(quán)利人開發(fā)、利用、經(jīng)營土地所獲得的利益。根據(jù)我國現(xiàn)行法律文件，凡依出讓方式獲得土地使用權(quán)以及以繼承方式取得該土地使用權(quán)的權(quán)利人不僅可以自己占有使用土地，而且還可以通過開發(fā)、利用、經(jīng)營活動獲取收益。由于土地是一種特殊的財產(chǎn)，極易形成壟斷價格，因此，一些國家和地區(qū)對土地產(chǎn)權(quán)人開發(fā)、利用和經(jīng)營土地所取得的收益，便加以多種限制。這些限制主要表現(xiàn)在兩個方面：一是對土地價格加以限制。例如：日本從1970年開始實行一種旨在控制土地交易價格的官方公開價格即公示地價制度;韓國也于1972年開始確立了基準價制度;我國臺灣地區(qū)一直實行土地“公告現(xiàn)值”和“公示地價”制度等。二是對土地征收轉(zhuǎn)讓收益稅和產(chǎn)權(quán)稅。盡管一些國家和地區(qū)有關(guān)這類稅種各不相同，但都是為了對土地產(chǎn)權(quán)人的收益加以限制。目前，我國一些地區(qū)亦開始實行地價公示制度，這一方面在于防止國有土地收益流失，另一方面，也在于制止土地投機。與此同時，國家也頒布了《土地增值稅暫行條例》以及其他房地產(chǎn)稅費規(guī)定，旨在對土地使用人的收益加以限制。我國現(xiàn)行法律文件僅允許劃撥土地使用權(quán)人自己占有使用土地，如果其利用該土地使用權(quán)從事開發(fā)經(jīng)營活動，并產(chǎn)生了土地收益，該收益則只能由土地所有者享有。

4、取回地上物和獲得有關(guān)費用之補償

土地使用權(quán)人在土地使用權(quán)消滅時，是否可以取回地上物和獲得有益費用之補償，目前有兩種不同看法。我國《土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得”(第40條)。一些學(xué)者對此有不同看法，認為土地使用權(quán)人投資于土地所形成的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)歸土地使用權(quán)人所有，國家不能無償收回，否則，這是與我國《憲法》、《民法通則》規(guī)定的基本原則相矛盾，不利于土地的開發(fā)和利用，影響土地使用權(quán)人對土地的投資，阻礙吸收外資工作，也必須導(dǎo)致對土地上的建筑物或其他工作物的破壞行為。一些學(xué)者在評述我國《土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的上述規(guī)定時，認為這是采用國際慣例作法。這實在是一種誤解。實際上，有關(guān)地上權(quán)消滅之后，地上權(quán)人對地上之物及有關(guān)費用是否可以取回或獲得相應(yīng)補償?shù)膯栴}，許多國家和地區(qū)一般都采用肯定的規(guī)定。

居民所居住的樓房的土地使用年限其實和居住權(quán)益之間不會產(chǎn)生任何沖突，70年的土地使用權(quán)到期了以后國家不會直接強制性的收回土地使用權(quán)，更沒有資格因為土地使用年限到期對拆遷的樓房就不進行補償。但若是其他性質(zhì)的樓房的話，還是必須要重視土地使用權(quán)到期后的續(xù)期的。

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