一、土地使用證出讓和轉讓的區(qū)別是什么

1、出讓是指土地所有權的部分權能(占有、使用、收益)與所有權相分離而作為獨立的財產(chǎn)權。轉讓則是作為獨立財產(chǎn)權的土地使用權在公民或法人之間的轉移。轉讓有出售、交換、贈與、繼承等方式。

2、出讓土地使用權是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)除國有土地外，還有集體所有土地。集體所有土地經(jīng)依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。土地使用權的出讓要符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃。

土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)，利用土地的，土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。

3、土地使用權出讓，可以采用拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。

根據(jù)土地管理的有關法規(guī)，商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式，但協(xié)議的土地使用權出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。

土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除社會公共利益需要收回該幅土地外，否則應當予以批準。經(jīng)批準予以續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金;如果土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿。土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲政府批準的，土地使用權由國家無償收回。

轉讓房地產(chǎn)必須做到，以出讓方式取得土地使用權的，應按照出讓合同的約定，支付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;屬于房屋建設工程的，要完成開發(fā)投資總額的25%以上;屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)用地或其他建設用地條件。

以合法轉讓方式取得土地使用權的，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

4、以出讓方式取得了土地使用權，但未按出讓合同約定支付全部土地出讓金的，或成片開發(fā)土地未形成工業(yè)用地或其他建設用地條件的，司法機關和行政機關依法裁定決定查封或者以其他形式限制土地權利的，依法收回土地使用權的，共有土地但未經(jīng)其他共有人書面同意的，權屬有爭議的，未依法登記領取權屬證書的，法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形等，其土地使用權都不得發(fā)生轉讓行為。

二、土地使用權出讓最高年限按用途怎么分

1、 居住用地70年;

2、工業(yè)用地50年;

3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;

4、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

5、綜合或者其他用地50年。

綜上所述，土地使用權的出讓和轉讓是不同的土地利用方式，不論是那種方式都是為了更好地利用土地，發(fā)揮土地的最大作用，對于土地的出讓和轉讓也是有具體的規(guī)定的，只有符合轉讓和出讓條件的土地才能進行轉讓或者出讓，而且對于年限也是有規(guī)定的，土地使用權的轉讓或者出讓不能超過使用年限。

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