據(jù)小編了解，10月1日晚出臺的《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》第五條提到：嚴(yán)格商品房合同網(wǎng)簽備案管理，嚴(yán)禁期房轉(zhuǎn)讓，商品住房合同網(wǎng)簽備案后，不予變更、注銷。這表示，如果業(yè)主要出售房子，需要拿到房產(chǎn)證以后才可以。

而之前提到的那位成都市民所出手的房源為次新房源，還未拿到房產(chǎn)證，因此律霸網(wǎng)才告知業(yè)主，該房源無法買賣。

近期，隨著樓市政策的實施，二手房市場的調(diào)控作用已經(jīng)顯現(xiàn)，由此引發(fā)的二手房買賣糾紛也有增多的趨勢，那么，在二手房買賣的過程中，我們應(yīng)該注意些什么呢?

買了沒有辦理房產(chǎn)證的二手房有什么風(fēng)險?

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓，同時《物權(quán)法》第九條規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定除外。”

買受人購買了未辦理房產(chǎn)證的二手房主要存在如下法律風(fēng)險：

(一)若該房屋是因為屬于小產(chǎn)權(quán)房、違章建筑或者其他原因?qū)е伦允紵o法辦理房產(chǎn)證，那么雙方簽訂的買賣合同無效，買受人的買房目的無法實現(xiàn);

(二)未辦理房產(chǎn)證的二手房，買受人辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)則將出現(xiàn)障礙，買受人將無法取得房屋的物權(quán);

(三)不能辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)將導(dǎo)致買受人的權(quán)利長期處于不確定狀態(tài)，若在此情形下，出賣人將房屋一房二賣或者出賣人因債務(wù)問題出現(xiàn)糾紛將導(dǎo)致該房屋被司法機關(guān)查封，買受人的權(quán)益可能將無法得到保障。

若買受人購買的二手房是未交付的“期房”，建議買賣雙方直接與開發(fā)商協(xié)商辦理更名手續(xù)，即買方直接與開發(fā)商簽訂預(yù)售商品房買賣合同，賣方完全退出交易，由買方取代原賣方的地位，當(dāng)然前提是開發(fā)商愿意配合辦理備案變更手續(xù)，但在成都市出臺了《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》后，此操作模式也難以進行。

目前二手房買賣交易的過程當(dāng)中發(fā)生的糾紛主要都集中在哪些方面?

二手房買賣從法律關(guān)系而言屬于買賣合同關(guān)系，房屋買賣合同基于其標(biāo)的物的特殊性，主要糾紛可分為：

一是賣方主體資格問題即賣方是否有權(quán)處分標(biāo)的物，如標(biāo)的房屋系夫妻雙方共有的財產(chǎn)，或標(biāo)的房屋有其他共有人;

二是對標(biāo)的房屋質(zhì)量等方面有爭議、如漏水、防水等問題;

三是標(biāo)的房屋的交付時間、或購房款的支付時間、產(chǎn)權(quán)證辦理時間未按照合同約定履行;

四是違反誠信原則，如標(biāo)的房屋被抵押、被出租、被查封甚至一房二賣、還有戶口的遷移問題;

五是違約風(fēng)險，隨著各地房價紛紛暴漲大量出現(xiàn)出賣人寧愿雙倍返還定金也要解除合同等事件。

因此在二手房購買的過程中建議詳細(xì)了解房屋的狀況，包括房屋是否有抵押、查封、租賃等情況;同時可以邀請律師介入擬定規(guī)范的合同條款以防范法律風(fēng)險。

請問法律對于辦理房產(chǎn)證有沒有期限的規(guī)定?

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;

(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”之規(guī)定，辦理房產(chǎn)證的期限分三種情況。

其一若商品房買賣合同中有約定的，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同約定的期限內(nèi)協(xié)助買受人辦理房屋的產(chǎn)權(quán)證;

其二若商品房買賣合同中沒有約定的，且標(biāo)的物為尚未建成房屋的，應(yīng)自房屋交付使用之日起90日;

其三若商品房買賣合同中沒有約定的，且標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日內(nèi)。

買完二手房才發(fā)現(xiàn)房子被查封，要怎么維權(quán)?

若購買人的買房行為符合最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條“被執(zhí)行人將需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，

第三人已支付全部價款并實際占有、未過戶且第三人對此沒有過錯的，法院不得查封、扣押、凍結(jié)”規(guī)定的四點要求(支付全款、實際占有、未過戶、無過錯)的情形下人民法院不應(yīng)查封，購買人可向法院提出異議，若查明符合解封條件，法院將予以解封。

若購買人已按照商品房買賣合同的約定支付了購房款，標(biāo)的房屋卻被法院查封的情況，首先可與出賣人協(xié)商，并去房管局了解查封情況，看是否可通過債務(wù)清償或替換查封財產(chǎn)等方式向法院申請解封;

其次，若無法協(xié)商一致，買受人可根據(jù)商品房買賣合同的約定要求其承擔(dān)違約責(zé)任，支付定金的，可要求出賣人雙倍返還定金，或根據(jù)《合同法》的規(guī)定要求其解除合同，賠償損失。

買了房后發(fā)現(xiàn)有上任房主的戶口,買房前賣方和中介承諾絕無戶口問題,現(xiàn)在我應(yīng)該怎么辦?

根據(jù)《民事訴訟法》第三條“人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟，適用本法的規(guī)定。”

因戶口遷移問題涉及行政部門的審批制度，不屬于民事案件的受理范圍，但若在買房前賣方和買方在商品房買賣合同對此問題有明確約定，買方可以要求賣方按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

房屋中介機構(gòu)為買賣雙方提供的是居間服務(wù)。根據(jù)《合同法》第四百二十五條及第四百二十六條規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。

居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。因此，在買方向中介機構(gòu)強調(diào)了需要將戶口遷入房屋所在地時，中介機構(gòu)故意隱瞞房屋上存在已遷入戶籍的重要情況的，買方有權(quán)不支付或者少支付報酬。

建議在購買二手房時要注意首先需在當(dāng)?shù)貞艏芾頇C構(gòu)(一般是派出所)查詢標(biāo)的房屋上的戶籍狀況;

其次應(yīng)在商品房買賣合同中詳細(xì)明確戶口問題、遷出時間、違約責(zé)任或約定限期為遷出的有單方面解除權(quán);

還可通過分期支付購房款等方式約束出賣人的行為。