我國(guó)應(yīng)借鑒逆權(quán)侵占制度

在香港，租戶(hù)住在房子里超過(guò)12年，而這12年間，業(yè)主從未出現(xiàn)過(guò)，租戶(hù)就可向法院起訴，要求法院判房子歸自己所有。這事雖然聽(tīng)起來(lái)不太合乎普通人的想象，但在香港確實(shí)如此。

港劇《法政先鋒》中的情形其實(shí)在香港有過(guò)真實(shí)的案例。2010年6月11日據(jù)香港文匯報(bào)報(bào)道，香港土瓜灣馬頭角道唐樓一個(gè)單位的女租客林-芝，因業(yè)主“人間蒸發(fā)”了26年，期間由她承擔(dān)單位的差餉及大廈維修費(fèi)，日前入稟高院，申請(qǐng)“逆權(quán)侵占”，要求裁決她擁有單位的業(yè)權(quán)。林-芝在訴狀中提出根據(jù)香港《時(shí)效條例》第7節(jié)的收回土地的訴訟時(shí)效條文，她已逆權(quán)占有該單位逾法例規(guī)定的20年，乃向法庭提出為該單位的業(yè)主。(《時(shí)效條例》于1991年修訂后，“逆權(quán)侵占”期限為12年，而修訂前則規(guī)定“逆權(quán)侵占”時(shí)限為20年。)

同樣的事情，如果發(fā)生在內(nèi)地，那就大不一樣了。前些日子，因?yàn)?a href='http://www.sdjlnm.com/lawyers/list-440100-0-0.html' target='_blank' data-horse>廣州六號(hào)線拆遷，爆出了一樁關(guān)于房屋所有權(quán)的奇案。一德路一姓單的商戶(hù)在當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)一間商鋪，在商鋪被列入拆遷范圍后，原本消失了四五十年的香港舊業(yè)主突然出現(xiàn)，聲稱(chēng)擁有房屋的所有權(quán)，單家原本即將到手的百多萬(wàn)元拆遷補(bǔ)償不翼而飛。有意-思的是，四五十年不出現(xiàn)，連房租也沒(méi)來(lái)收，在拆遷的時(shí)候卻冒了出來(lái)，這戶(hù)香港的舊業(yè)主還真會(huì)挑時(shí)候。因?yàn)閮?nèi)地并無(wú)“逆權(quán)侵占”的法律規(guī)定，而按照不動(dòng)產(chǎn)的屬地管理原則，這樣的案子只能在廣州打官司，根本不可能用香港的法律來(lái)審，看來(lái)單家想拿到拆遷補(bǔ)償基本上沒(méi)什么可能了，最多能拿到一些“搬遷補(bǔ)償”。不過(guò)，這條有意-思的香港法律倒是可以給我們以后的立法帶來(lái)一些思考和借鑒。

“逆權(quán)侵占”說(shuō)白了，就是時(shí)效取得制度，時(shí)效，是指一定的事實(shí)狀態(tài)持續(xù)存在一定時(shí)間以后，即發(fā)生一定法律后果的法律制度，民法上按構(gòu)成要件與法律后果的不同，將時(shí)效分為取得時(shí)效與消滅時(shí)效。取得時(shí)效，又稱(chēng)時(shí)效取得，抽象而言，乃指無(wú)權(quán)利人以行使某權(quán)利之意-思繼續(xù)行使該權(quán)利，經(jīng)過(guò)一定期間之后，遂取得該權(quán)利的制度。

取得時(shí)效最早見(jiàn)于古羅馬法，到了近代，這一制度率先為法國(guó)民法典所采納，后來(lái)為大多數(shù)大陸法系國(guó)家所承襲。但在我國(guó)卻一直是立法上的一項(xiàng)空白。1949年中華人民共和國(guó)成立以后，我國(guó)在民事法規(guī)中，效仿《蘇俄民法典》有關(guān)時(shí)效制度的規(guī)定，只采用單一的訴訟時(shí)效(消滅時(shí)效)，未采納取得時(shí)效制度。

我國(guó)立法上之所以拒絕規(guī)定取得時(shí)效制度，一方面是受前蘇聯(lián)立法的影響，認(rèn)為無(wú)償取得他人物的所有權(quán)或其他物權(quán)，是不道德的，不勞而獲，與社會(huì)主義國(guó)家所倡導(dǎo)的“物歸原主”、“拾金不昧”的道德觀念相違背，不符合社會(huì)主義倫理，而且極可能導(dǎo)致鼓勵(lì)那些行為不軌的人哄搶、私占公共財(cái)產(chǎn)的行為。另一方面，大部分學(xué)者認(rèn)為，隨著土地法的獨(dú)立，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的普及、動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的廣泛適用以及消滅時(shí)效的規(guī)定，使得取得時(shí)效失去了適用余地。反對(duì)建立取得時(shí)效制度的觀念也一度占據(jù)上風(fēng)。

但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與法學(xué)上逐步擺脫前蘇聯(lián)法學(xué)的影響，越來(lái)越多學(xué)者主張建立取得時(shí)效制度，尤其是從1995年以后，關(guān)于如何制定物權(quán)法或民法物權(quán)編成為我國(guó)社會(huì)一個(gè)焦點(diǎn)以后，物權(quán)法中的各項(xiàng)制度得到了更深入地研究。相應(yīng)地，法學(xué)界對(duì)取得時(shí)效制度的各方面問(wèn)題進(jìn)行了深入地探討，并且對(duì)于取得時(shí)效制度在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下建立的必要性，我國(guó)學(xué)術(shù)界與實(shí)務(wù)界已經(jīng)達(dá)成了共識(shí)，一致認(rèn)為我國(guó)應(yīng)當(dāng)建立自己的取得時(shí)效制度，并把它寫(xiě)進(jìn)了兩部物權(quán)法專(zhuān)家建議稿與民法典草案里面。但是，我國(guó)的《物權(quán)法》中，僅規(guī)定了占有制度，卻沒(méi)有規(guī)定取得時(shí)效制度，這不能不說(shuō)是一種遺憾。

一、取得時(shí)效制度對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要作用

作為一個(gè)沿襲了兩千多年的制度，尤其到近現(xiàn)代，隨著法律制度的逐步完善，現(xiàn)代各國(guó)民法都普遍地承認(rèn)取得時(shí)效在維護(hù)交易安全、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序、維護(hù)公共利益、促進(jìn)物盡其用等方面發(fā)揮著重要的作用。詳細(xì)而言，主要有以下幾點(diǎn)：

1、保護(hù)交易安全，穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序

鄭*波先生曾將法的安全分為靜的安全與動(dòng)的安全，前者著眼于利益的享有，所以也稱(chēng)為“享有的安全”或“所有的安全”，此種安全主要由物權(quán)法保障，后者主要著眼于利益的取得，所以也稱(chēng)為“交易安全”，合同法為主要維護(hù)交易安全的法律。為什么說(shuō)作為主要調(diào)整財(cái)產(chǎn)的占有關(guān)系，保障靜態(tài)安全的物權(quán)法，?其體系中的一個(gè)重要制度的取得時(shí)效的功能是保護(hù)交易安全呢?其理由在于無(wú)權(quán)利人以所有的意-思公然、和平、繼續(xù)地占有他人的所有物經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間后，人們常信其與真實(shí)的權(quán)利關(guān)系相符，從而在該物上建立各種法律關(guān)系，否定取得時(shí)效制度勢(shì)必造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)與法律秩序的混亂，違背法律旨在維持人類(lèi)共同生活的和平秩序這一目的。取得時(shí)效制度就是通過(guò)保護(hù)靜的安全達(dá)到維護(hù)動(dòng)的安全目的的，即通過(guò)對(duì)占有人所有權(quán)或其他權(quán)利的承認(rèn)從而達(dá)到維護(hù)與占有人發(fā)生交易或其他關(guān)系的第三人的利益，以達(dá)到維護(hù)交易安全的目的。

另一方面，現(xiàn)代民法價(jià)值取向相比于近代民法價(jià)值取向發(fā)生了重大變化，由追求“安定性”到追求“妥當(dāng)性”，由“形式主義”到“實(shí)質(zhì)主義”。在現(xiàn)代，傳統(tǒng)民法的三大原則受到修正，消極國(guó)家向積極國(guó)家轉(zhuǎn)變，民法本位也逐步呈現(xiàn)出了社會(huì)化傾向。現(xiàn)代民法上的取得時(shí)效制度就隱含傳統(tǒng)民法所欠缺妥當(dāng)性的國(guó)家干涉主義的價(jià)值觀。在保護(hù)財(cái)產(chǎn)原始所有人利益與保護(hù)社會(huì)整體利益的考量上，取得時(shí)效制度選擇了保護(hù)社會(huì)整體利益。也正是由于它選擇了社會(huì)整體利益，穩(wěn)定了社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，所以，各國(guó)民法典無(wú)不加以采納，即便在極力張揚(yáng)“所有權(quán)神圣主義”的近代民法時(shí)代。

2、節(jié)約交易成本，減少資源浪費(fèi)，促進(jìn)物盡其用

按科-斯為代表的新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)派的觀點(diǎn)：明確界定的產(chǎn)權(quán)能保護(hù)人們投資和創(chuàng)業(yè)的積極性，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而模糊的產(chǎn)權(quán)制度是增加交易成本最基本的原因。取得時(shí)效制度通過(guò)賦予自主、和平、公然達(dá)一定期間的“占有人”以財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，從而消除原所有權(quán)與事實(shí)占有權(quán)相分離的狀況，解決了模糊產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題。在很大意義上節(jié)約了當(dāng)事人的交易成本，客觀上也使整個(gè)社會(huì)資源得到充分的利用，并誘使閑置資源得以重新配置與利用。而這一功能也正好符合科-斯所主張的“權(quán)利應(yīng)該讓于那些最能夠最具有生產(chǎn)性使用并激勵(lì)他們這樣使用的動(dòng)力的人。而且要發(fā)現(xiàn)和維護(hù)這種權(quán)利分配，就應(yīng)該通過(guò)法律的清楚規(guī)定，通過(guò)使權(quán)利讓渡的法律要求不太繁重，而讓權(quán)利讓渡成本比較低”。

另一方面，取得時(shí)效制度也能減少資源浪費(fèi)，促進(jìn)物盡其用。眾所周知，在人類(lèi)社會(huì)發(fā)展過(guò)程中，始終都存在著一個(gè)無(wú)限人類(lèi)需求與有限環(huán)境資源供應(yīng)的矛盾。因而作為“社會(huì)關(guān)系調(diào)節(jié)器”的法律制度，其設(shè)計(jì)者在設(shè)計(jì)法律制度時(shí)都不可避免需要圍繞解決這一矛盾進(jìn)行，而解決這一矛盾的有效辦法就在于確立一個(gè)制度能夠最大限度內(nèi)促使人們充分利用資源，盡量地減少浪費(fèi)。取得時(shí)效制度通過(guò)賦予占有人以某種權(quán)利，從反面促使權(quán)利人積極行使該權(quán)利，從而有效地避免了資源的浪費(fèi)，達(dá)到了促進(jìn)物盡其用的目的。也可能正是這一功能的具備，使其能夠在漫長(zhǎng)的人類(lèi)社會(huì)始終存在而不消滅，即便在狂熱地堅(jiān)持維護(hù)“所有權(quán)絕對(duì)”原則的早期資產(chǎn)階級(jí)法典那里也尋覓到了“藏身之處”。

3、有利于降低司法成本與訴訟成本，及時(shí)解決糾紛

司法成本指的是國(guó)家在審判活動(dòng)中投入的成本，即用于審判工作的法院的預(yù)算，而訴訟成本則是當(dāng)事人參加訴訟所負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。?某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)因?yàn)檎加械臅r(shí)間過(guò)長(zhǎng)，一旦發(fā)生糾紛，將就權(quán)利的真實(shí)性造成證據(jù)方面的困難，也存在偽造證據(jù)的可能。如果要求當(dāng)事人舉證和法官查證，則往往在花費(fèi)了大量的人力、物力以后，也未必能夠找到具有一定價(jià)值的證據(jù)，如果法律設(shè)立了取得時(shí)效，那么只要確定占有人的占有經(jīng)過(guò)一定的時(shí)間，符合取得時(shí)效制度規(guī)定的要件，法院就可以據(jù)此確定權(quán)利的歸屬，不需要就權(quán)利的歸屬問(wèn)題進(jìn)行進(jìn)一步地調(diào)查取證，從而有利于證據(jù)的收集與判斷，降低國(guó)家司法成本和節(jié)約當(dāng)事人由于進(jìn)行訴訟活動(dòng)而支出的訴訟成本(如當(dāng)事人或其訴訟代理人因收集證據(jù)支出的一系列費(fèi)用)，并及時(shí)解決糾紛。

二、取得時(shí)效構(gòu)成要件分析

(一)對(duì)物進(jìn)行占有

如何認(rèn)定“占有”，需從以下幾個(gè)方面與把握：

1、對(duì)物有事實(shí)上的管領(lǐng)力。這是指對(duì)于物可為支配，排除他人的干涉。而且對(duì)物是否有事實(shí)上的管領(lǐng)力，可依照社會(huì)觀念，并從可以認(rèn)識(shí)的空間和時(shí)間關(guān)系，結(jié)合個(gè)案加以認(rèn)定。空間關(guān)系，是指人和物在場(chǎng)合上須有一定的結(jié)合關(guān)系，足可以認(rèn)為該物為某人事實(shí)上所管領(lǐng)，如建筑商將建筑材料堆放在工地上。時(shí)間關(guān)系是指人與物在時(shí)間上具有相當(dāng)?shù)睦^續(xù)性，足可以認(rèn)為該物為某人事實(shí)上所管領(lǐng)。如果只是暫時(shí)性的，則不成立占有。如在酒店使用酒杯餐具。而且臺(tái)灣最高法院的判例也對(duì)占有的認(rèn)定作了說(shuō)明：占有僅占有人對(duì)于物有事實(shí)上的管領(lǐng)力為已足，不以其物放置于一定處所，或標(biāo)示為何人所有為生效要件。若對(duì)于物無(wú)事實(shí)上管領(lǐng)力者，縱令放置于一定處所并標(biāo)識(shí)為何人占有，亦不能認(rèn)其有占有之事實(shí)。

2、占有是否還須以“占有意-思”為要件，也是個(gè)有爭(zhēng)議的問(wèn)題。學(xué)說(shuō)上有主觀說(shuō)，客觀說(shuō)與**客觀說(shuō)三種見(jiàn)解。主觀說(shuō)認(rèn)為占有的成立須兼具事實(shí)上之管領(lǐng)力與占有的意-思，至于此項(xiàng)占有意-思究竟是何種意-思，有學(xué)者主張-須為所有人的意-思;還有主張-須為支配的意-思;亦有主張-須為為自己的意-思而占有。客觀說(shuō)認(rèn)為占有系對(duì)于物的事實(shí)管領(lǐng)力，不須有特別的意-思，僅須有管領(lǐng)的意-思即可，但管領(lǐng)的意-思是管領(lǐng)事實(shí)的組成部分，不是獨(dú)立的構(gòu)成要素。**客觀說(shuō)認(rèn)為，占有-純?yōu)榭陀^上對(duì)于物為事實(shí)上的管領(lǐng)，不以占有意-思為必要。立法例上，1804年的法國(guó)民法采所有人意-思說(shuō)。1896年的日本民法明確規(guī)定采自己意-思說(shuō)。德國(guó)民法采**客觀說(shuō)，認(rèn)為只要對(duì)物有事實(shí)上的管領(lǐng)力就取得對(duì)物的占有。臺(tái)灣學(xué)者繼受德國(guó)民法的思想，也主張**客觀說(shuō)，認(rèn)為不以占有意-思為必要，但此種觀念未被普遍接受。通-說(shuō)認(rèn)為，占有的成立除事實(shí)上有管領(lǐng)力外，還須有占有的意-思。其實(shí)德國(guó)民法第一草案原來(lái)規(guī)定占有的成立須以占有的意-思為要件，只是后來(lái)?yè)?dān)心把該意-思誤認(rèn)為是占有人知道其對(duì)物有事實(shí)上的管領(lǐng)力，因此刪除了對(duì)占有意-思的規(guī)定。而且只有占有而沒(méi)有占用的意-思是不可想象的，因?yàn)槿〉媚澄锏恼加校瑫r(shí)也就具有了占有的意-思，如竊取他人財(cái)物。對(duì)“占有的意-思”還需注意兩個(gè)問(wèn)題：首先取得占有后，維持占有也須有占有的意-思。因?yàn)檎加械囊?思體現(xiàn)了對(duì)物的支配狀態(tài)。而且這種占有意-思不必針對(duì)個(gè)別特定之物，僅具有一般占有的意-思就足夠了;其次，占有的意-思不是法律行為上的意-思，而是一種自然的意-思，因此取得某物的占有或維持其占有不須以具有行為能力為必要，只要對(duì)物有進(jìn)行支配的自然能力就足夠了。這意味著無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人只要事實(shí)上對(duì)物有進(jìn)行支配的能力，也可成立占有，成為占有人。還應(yīng)注意的是，該占有的意-思具體是怎樣的一種意-思呢?立法上也有不同規(guī)定。《日本民法典》第162條規(guī)定所有權(quán)的取得時(shí)效，須具備“以所有的意-思”的主觀要件;第163條規(guī)定其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的取得時(shí)效，須具備“以為自己的意-思”的主觀要件。史*寬先生認(rèn)為，因時(shí)效取得其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，須由以該財(cái)產(chǎn)權(quán)人而行使的意-思。對(duì)所有權(quán)的時(shí)效取得以“所有的意-思”固然毫無(wú)疑問(wèn)，但對(duì)其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的取得時(shí)效以怎樣的意-思才算合適?學(xué)者之間也多有爭(zhēng)論。“為自己的意-思”失之與過(guò)寬，界定得過(guò)于含混、“以該財(cái)產(chǎn)權(quán)人而行使的意-思”相對(duì)而言要明確規(guī)范一些，因此我們認(rèn)為將取得的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的意-思限定為“以該財(cái)產(chǎn)權(quán)人而行使的意-思”是比較妥當(dāng)?shù)摹?/p>

3、從占有的狀態(tài)上講，應(yīng)是和平、公然的占有。和平占有，即占有人非以強(qiáng)暴、脅迫的方式取得或維持占有。取得占有雖出于強(qiáng)暴脅迫，但維持占有是和平的，自強(qiáng)暴脅迫終止時(shí)起，變?yōu)楹推秸加小Ｈ绻〉谜加秒m然是以和平方式，但若后繼的維持階段變?yōu)閺?qiáng)暴脅迫的，則變?yōu)榉呛推秸加小９徽加校凑加腥朔欠且噪[匿隱瞞的方式進(jìn)行占有。即占有人對(duì)物的占有，其他人可從占有人的行為外觀上得以知曉。

4、占有人不需要是善意的。對(duì)于占有人是否應(yīng)為善意，有兩種不同的立法例。德國(guó)法主張占有人應(yīng)為善意，如果占有不是出于善意，或者事后知道財(cái)產(chǎn)權(quán)利不屬于自己，不能主張時(shí)效取得。另一種就是主張占有無(wú)需為善意。我們認(rèn)為，占有人無(wú)需為善意。因?yàn)榧词拐加腥嗣髦撠?cái)產(chǎn)權(quán)利不屬于自己，但只要他是和平、公然的占有該物，真正權(quán)利人為向其主張權(quán)利的話(huà)，達(dá)到法定期間，占有人仍能主張時(shí)效取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利。雖然這樣不利于保護(hù)真正權(quán)利人的利益，但這樣做能充分彰顯取得時(shí)效制度的功能和設(shè)立該制度的意義——促進(jìn)物盡其用，懲罰怠于行使權(quán)利的行為。雖說(shuō)占有人無(wú)需善意，但我們?nèi)詰?yīng)對(duì)占有人的主觀狀態(tài)進(jìn)行區(qū)分，再根據(jù)據(jù)主觀狀態(tài)的不同規(guī)定長(zhǎng)短不一的取得期間，從而實(shí)現(xiàn)民法孜孜以求的“公平正義”的精神。首先要明確善意占有和惡意占有的區(qū)別標(biāo)準(zhǔn)。我認(rèn)為應(yīng)采取嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，所謂“善意”應(yīng)是誤信其有占有的權(quán)利且毫無(wú)懷疑。“惡意”就是明知無(wú)占有的權(quán)利或?qū)τ袩o(wú)占有的權(quán)利有懷疑但仍然進(jìn)行占有。善意占有還可以進(jìn)一步區(qū)分為善意無(wú)過(guò)失的占有和善意有過(guò)失的占有。我們認(rèn)為應(yīng)對(duì)善意無(wú)過(guò)失的占有規(guī)定相對(duì)于善意有過(guò)失的占有和惡意占有要短的時(shí)效期間，這樣才顯得更加公平合理。

5、占有的繼受取得效力。占有的繼受取得是指占有發(fā)生移轉(zhuǎn)和繼承時(shí)，產(chǎn)生的占有合并的問(wèn)題。占有的合并是指繼承人或受讓人可將自己的占有與前占有人的占有合并來(lái)主張取得時(shí)效。法律允許占有的合并是為了保護(hù)占有人。如果不允許占有合并的話(huà)，物流轉(zhuǎn)一次再重新開(kāi)始計(jì)算取得時(shí)效，那么該物的歸屬可能永遠(yuǎn)處于不確定的狀態(tài)，不僅不利于占有人也不利于該物最大限度地發(fā)揮其效用。但應(yīng)注意的是，前占有人的占有是有瑕疵占有的話(huà)，其繼承人和受讓人應(yīng)繼承該瑕疵。臺(tái)灣地區(qū)民法第947條對(duì)占有的合并進(jìn)行了規(guī)定：“占有之繼承人或受讓人得就自己之占有，或?qū)⒆约赫加信c前占有人之占有合并而為主張。合并前占有人之占有而為主張者，并應(yīng)承繼其瑕疵。”

(二)繼續(xù)占有達(dá)一定期限

這是時(shí)效取得制度和即時(shí)取得，無(wú)主物先占的不同之處。即時(shí)取得與無(wú)主物先占都不以達(dá)一定期限為必要。

(三)占有的是他人的物

取得時(shí)效是在他人之物上取得權(quán)利，因此對(duì)自己的物不成立取得時(shí)效。即使是把屬于自己的物誤認(rèn)為是他人的物而進(jìn)行占有的，亦不適用取得時(shí)效制度。

從對(duì)取得時(shí)效制度構(gòu)成要件的分析中可以看出，對(duì)占有進(jìn)行認(rèn)定和區(qū)分是該制度的核心內(nèi)容。從某種意義上來(lái)說(shuō)，占有達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)就實(shí)現(xiàn)了取得時(shí)效制度的功能和追求的價(jià)值目標(biāo)。

三、取得時(shí)效與所有權(quán)

取得時(shí)效制度要適用于實(shí)踐，許多具體問(wèn)題必須得到妥善解決。其中主要是取得時(shí)效的適用范圍問(wèn)題，即具體哪些權(quán)利得因時(shí)效而取得，亦即取得時(shí)效的客體問(wèn)題。具體到本文而言，我們重點(diǎn)討論下所有權(quán)與取得時(shí)效的問(wèn)題。

回到開(kāi)篇所講的案例，我們現(xiàn)在著重分析下取得時(shí)效在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)領(lǐng)域的適用。在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域取得時(shí)效的適用主要有以下幾種類(lèi)型：第一種，未登記不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得時(shí)效，指的是占有人以自主的意-思和平、公然、連續(xù)地占有他人非經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)滿(mǎn)一定期限，可以直接取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或請(qǐng)求登記為該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人。眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)登記是一個(gè)龐大的工程，其制度建設(shè)需要長(zhǎng)期艱辛的努力，我國(guó)至今尚未建立完備的不動(dòng)產(chǎn)登記體系，從土改到文革，因不動(dòng)產(chǎn)登記而遺留的歷史遺留問(wèn)題頗多，?目前，在廣大農(nóng)村尚有大量未登記的不動(dòng)產(chǎn)，尤其是私有房屋。即使是在城市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度亦不可能無(wú)一遺留地將所有不動(dòng)產(chǎn)登記造冊(cè)，因而，根據(jù)取得時(shí)效制度確認(rèn)未登記的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬，實(shí)現(xiàn)事實(shí)與法律的統(tǒng)一，不失為一種低成本、高效率的權(quán)利界定方式。

而且，由于我國(guó)采實(shí)質(zhì)主義登記制度，在占有他人未登記不動(dòng)產(chǎn)達(dá)到法定構(gòu)成要件以后，占有人并不當(dāng)然取得所有權(quán)，只是享有申請(qǐng)登記為所有人的權(quán)利。只有在占有人行使該申請(qǐng)權(quán)利，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)并經(jīng)登記之后，占有人才能實(shí)際取得所有權(quán)，真正成為法律上的所有權(quán)人。

第二種，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的登記取得時(shí)效，指的是在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上中登記為所有人的占有人，善意占有該不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)過(guò)一定期間，且該登記未被撤消時(shí)，將取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。主要適用不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生登記錯(cuò)誤的情形。其目的是為了消除不動(dòng)產(chǎn)登記中產(chǎn)生的登記物權(quán)與事實(shí)物權(quán)之間的差異，使兩種權(quán)利歸于統(tǒng)一，以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序。德國(guó)民法典第900條，法國(guó)民法典第663條都有此規(guī)定。我國(guó)兩部物權(quán)法專(zhuān)家建議稿均有此規(guī)定，值得贊同。

然而，值得探討的是，他人已登記不動(dòng)產(chǎn)是否可以適用取得時(shí)效?存在兩種立法體例：其一為否定主義，德國(guó)、瑞士、奧地利、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法典規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)依時(shí)效取得僅限于未登記不動(dòng)產(chǎn)，其二是肯定主義，以日本民法為典型，意大利和澳門(mén)民法在不以未登記為要件的同時(shí)，按一定的標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分不同的占有期間，我國(guó)兩部物權(quán)法專(zhuān)家建議稿都持否定主義的態(tài)度，而民法典草案則未予以明確，學(xué)者們的觀點(diǎn)也莫衷一是。筆者贊同肯定主義的觀點(diǎn)，主要理由有：

1、取得時(shí)效的主要功能是用“事實(shí)勝于權(quán)利”來(lái)界定財(cái)產(chǎn)歸屬，從而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序;而不動(dòng)產(chǎn)登記制度僅能解釋是為了保護(hù)信賴(lài)登記的第三人，并不影響真正權(quán)利人之歸屬。并且時(shí)效制度并不違反保護(hù)第三人的原則，把取得時(shí)效制度與不動(dòng)產(chǎn)登記制度看成是“水火不相容”的兩者是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>

2、在社會(huì)生活中，客觀上存在著事實(shí)與權(quán)利不一致的情況，需要對(duì)已登記的不動(dòng)產(chǎn)適用取得時(shí)效。在已登記的不動(dòng)產(chǎn)中，事實(shí)與權(quán)利不一致主要有以下三種：第一種，登記簿所記載的為權(quán)利人，而占有人為非權(quán)利人;第二種，登記簿所記載的無(wú)權(quán)利人，占有人為真實(shí)權(quán)利人;第三種，登記簿所記載為無(wú)權(quán)利人，占有人亦為無(wú)權(quán)利人，且兩人非為同一人。對(duì)第一種情況，已登記的權(quán)利人因某種原因(如失蹤、出國(guó))或根本漠視而長(zhǎng)期不行使其權(quán)利，躺在權(quán)利上“睡大覺(jué)”，此時(shí)，若不允許勤勉的占有人通過(guò)時(shí)效取得該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，則極可能導(dǎo)致社會(huì)資源的浪費(fèi)，與社會(huì)公共利益相違背。鑒于此，瑞士民法典第662條就規(guī)定：在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中記載的土地原所有人不明，或在三十年取得時(shí)效開(kāi)始時(shí)，原所有人已經(jīng)死亡或宣告失蹤，現(xiàn)占有人同樣取得所有權(quán)。對(duì)第二種情況，登記機(jī)關(guān)由于某種原因登記錯(cuò)誤，從而使真實(shí)權(quán)利人利益遭受到威脅。若此時(shí)不允許真實(shí)權(quán)利人通過(guò)時(shí)效取得該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，而一味強(qiáng)調(diào)登記的公信力，則會(huì)極大損害真實(shí)權(quán)利人的利益，與法律的保護(hù)權(quán)利人的宗旨不符。最后一種情形，在不考慮所有權(quán)人的情況下，由于登記所記載的無(wú)權(quán)利人無(wú)法占有該不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)法滿(mǎn)足不動(dòng)產(chǎn)登記取得時(shí)效占有人必須對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行占有的要件，所以無(wú)法取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。而無(wú)權(quán)的占有人則可以通過(guò)一定期間和平、公然、自主占有該不動(dòng)產(chǎn)后請(qǐng)求登記為該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人。

3、從所有權(quán)本質(zhì)來(lái)看，所有權(quán)的誕生是對(duì)稀缺的確認(rèn)，但所有權(quán)歸屬的意義不單純?yōu)闅w屬本身。這一歸屬本質(zhì)上是促進(jìn)利用，即因利用而歸屬。在現(xiàn)代社會(huì)，高度發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)化大生產(chǎn)促進(jìn)人類(lèi)對(duì)資源的要求飛速增長(zhǎng)，資源特別是不動(dòng)產(chǎn)資源日益稀缺的約束條件下，通過(guò)資源的合理配置實(shí)現(xiàn)其最大化的利用已成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的客觀需求。按照科-斯定理，在交易成本為零的情況下，無(wú)論法律對(duì)權(quán)利如何配置，都可以通過(guò)市場(chǎng)交易達(dá)到資源利用的最優(yōu)狀態(tài)，然而零交易成本的假設(shè)在現(xiàn)實(shí)生活中是不存在的，交易成本的存在使得法律對(duì)權(quán)利的不同界定會(huì)帶來(lái)不同的效率。

可見(jiàn)，在存在交易成本的前提下，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)當(dāng)分配對(duì)權(quán)利最為珍惜，并能充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)效用的主體，因而，筆者認(rèn)為承認(rèn)多年來(lái)公然、和平、持續(xù)占有他人已登記不動(dòng)產(chǎn)，善盡物之積極作用的社會(huì)義務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)占有人因時(shí)效取得所有權(quán)的制度設(shè)計(jì)符合所有權(quán)的本質(zhì)，也能體現(xiàn)從重歸屬到重利用的現(xiàn)代物權(quán)理念。

結(jié)語(yǔ)

時(shí)效制度之本旨在于維持公共秩序，但同時(shí)亦需考慮個(gè)體利益。返還原物請(qǐng)求權(quán)適用訴訟時(shí)效，導(dǎo)致訴訟時(shí)效完成而取得時(shí)效未完成所產(chǎn)生的所有權(quán)與具體權(quán)能脫節(jié)現(xiàn)象是時(shí)效制度從維護(hù)秩序出發(fā)的同時(shí)，在一定程度上兼顧所有權(quán)人的利益，因此，這種現(xiàn)象是立法選擇的結(jié)果。取得時(shí)效完成而訴訟時(shí)效未屆滿(mǎn)產(chǎn)生的沖突的解決，表面上是將訴訟時(shí)效屆滿(mǎn)作為取得時(shí)效發(fā)生取得權(quán)利之效力的要件，實(shí)質(zhì)也是平衡社會(huì)秩序與個(gè)人利益的結(jié)果。可見(jiàn)，時(shí)效制度之沖突并非制度本身固有之沖突，對(duì)此沖突的協(xié)調(diào)是利益較量與價(jià)值選擇的問(wèn)題。

我國(guó)現(xiàn)在所采取的僅有訴訟時(shí)效的體制并不科學(xué)，在很大程度上源于前蘇聯(lián)對(duì)資本主義法學(xué)的擯棄和錯(cuò)誤理解，在當(dāng)時(shí)那種錯(cuò)誤的“左”傾思想的指導(dǎo)下，很多東西都是值得重新思考的。單以該制度在我國(guó)的實(shí)際情況來(lái)看就是不盡如人意的，至少?zèng)]有取得時(shí)效的存在而導(dǎo)致的權(quán)利真空仍一時(shí)無(wú)法得以彌補(bǔ)。

取得時(shí)效制度作為一項(xiàng)傳統(tǒng)的民法制度，也是現(xiàn)代民法的一項(xiàng)重要制度，在現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)揮著其他法律不可替代的作用。從維護(hù)社會(huì)關(guān)系這一角度來(lái)看，取得時(shí)效具有確定財(cái)產(chǎn)歸屬、定分止?fàn)幍墓δ?從權(quán)利的行使規(guī)則的角度來(lái)看，設(shè)立取得時(shí)效制度具有敦促所有權(quán)人及時(shí)行使權(quán)利，促進(jìn)物盡其用，充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的利用效率等方面的法律意義;從民事實(shí)務(wù)上來(lái)看，設(shè)立取得時(shí)效制度有利于證據(jù)的收集和判斷，提高辦案效率、及時(shí)解決糾紛。為了進(jìn)一步完善我國(guó)民事法律制度，更好的與國(guó)際法律接軌，我國(guó)有必要將取得時(shí)效寫(xiě)進(jìn)法律。

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