常見的二手房糾紛案件有哪些?
律師表示,二手房糾紛主要有這么幾種:
一是由于房地產政策變化導致價格波動引起的糾紛。當利好政策出臺時,房價可能上漲,這時賣方違約的情形比較多,賣方通常會以未經配偶或其他共有權人同意為由主張合同無效。當限制政策出臺時,房價可能下跌,這時買方違約的情形較多,買方通常會以合同存在漏洞為由要求解除合同退房。
二是連環買賣引起的糾紛。對于改善需求家庭來講,需要把自己的房屋賣掉,用賣房的錢來購買新的房屋,當自己賣房過程中發生問題,例如買方未能按時支付房款,導致自己在買房過程中會造成對賣方的遲延。但是由于賣房與買房沒有必然的因果關系,所以由于上家違約導致對下家的違約,難以向上家索賠。
三是共有人為轉移房產而引起的糾紛。離婚一方為了轉移房產,或者繼承人一方為了多占有房產,而將房產出售。其他權利人以惡意串通為由主張合同無效。四是由于特殊性質房屋,交易受到限制引發的糾紛。如經濟適用房、小產權房屋等特殊類型房屋,不能上市或者上市受到限制引起的糾紛。
遇到房產糾紛應當怎么辦?
二手房買賣交易程序比較復雜,歷時較長,糾紛在所難免。當發生糾紛時,對于購房者來講,需要做兩件事,一是通過中介直接與對方積極協商解決,找到糾紛發生的原因,對于因誤會產生的糾紛要消除誤會;不要激化矛盾,盡量保證交易可以順利進行。如果是政策原因導致糾紛,可以在互諒互讓的基礎上與賣方協商變更合同或解除合同。二是保存好證據,當然賣方毀約時,購房人也無須擔心,保存好雙方往來的通知函或協商記錄,積極運用法律保護自身權益。及時找專業房地產律師咨詢,做好應對方案,該調取的證據要進行調取,為訴訟做好充分的準備,防止損失進一步擴大。對于向房地產主管部門或公安部門投訴不是最好方法,上述部門很難介入民事糾紛,反而會耽誤時間。
哪些房子不能辦理按揭貸款?
針對這一問題,律師表示,在買房之前一定要了解清楚。不能貸款的房屋有:
(1)沒有房產證的;
(2)舊城改造內的房屋;當地房管部門已經封檔,不能辦理抵押登記;
(3)土地使用權已抵押的房屋;
(4)已經被依法查封凍結的房屋。
貸款比較困難的房屋有:
(1)集體土地上的房屋;
(2)房齡很老的房屋,一般超過30年的房子就不能貸款了,有些甚至都屬于危房。
二手房買賣能繞開經紀人嗎?
律師建議,買賣雙方最好不要繞開經紀人。接受了房地產經紀機構提供的房源信息,繞過他就違反了誠實信用的原則。(1)經紀人為購房者提供房源信息是最大的價值體現,既然接受了服務就應支付費用;(2)買賣雙方非專業人士,對貸款銀行、過戶部門、稅務部門的工作流程及整個購房流程都不了解,會導致辦理時間拉長;(3)雙方缺乏基本的信任,會由于一些小的分歧而引發大的矛盾,而如果有經紀人從中斡旋,能化解矛盾。選擇經紀公司與選擇律師一樣。要選擇相對大一些公司,大公司業務知識培訓相對完備,合同版本相對完善。還要注重選擇經紀人,要選擇工作經驗相對豐富的經紀人提供服務。
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