物權(quán)法應(yīng)當(dāng)在以下三個方面在國家和個人之間建立明確的規(guī)則：

(一)征收和征用

國家唯一能夠合法“侵犯”私人物權(quán)的是征收和征用，因此，規(guī)定好這一條，有利于保護(hù)私有財產(chǎn)。因?yàn)椋魇蘸驼饔靡环矫媸菍λ饺宋餀?quán)的限制，但另一方面又是對私人物權(quán)的保護(hù)，關(guān)鍵在于如何規(guī)定。基于此，建議對草案第49條作出以下修改：

(1)基本表述：除非是基于公共利益，任何政府不得征收、征用民事主體的動產(chǎn)和不動產(chǎn);征收、征用必須依照法律規(guī)定權(quán)限和程序并給予權(quán)利人充分合理的補(bǔ)償，具體條件、程序和補(bǔ)償方法由國家法律另行規(guī)定(物權(quán)法可授權(quán)國務(wù)院制定特別法，對征收、征用條件和程序作出具體規(guī)定)。

(2)(在不采納上述條款的情形下)建議取消“國家規(guī)定”給予補(bǔ)償，而代之以法律、行政法規(guī)規(guī)定的補(bǔ)償計(jì)算方法，確定補(bǔ)償數(shù)額。因?yàn)樵诜缮希皣乙?guī)定”是不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼f法。解釋起來容易走樣，誰可以代表國家有時難以說清楚。而且在征收這一環(huán)節(jié)上，不宜用“人民政府”，而應(yīng)當(dāng)用國家征收。

同樣，草案第68條、第71條、第128條和第155條中的“國家規(guī)定”也必須予以修改。

(二)賦予土地使用權(quán)人對抗國家的權(quán)利

在我國，民事主體不能取得土地所有權(quán)，因此，我國不動產(chǎn)物權(quán)是以土地使用權(quán)為基礎(chǔ)的。如果民事主體取得的土地使用權(quán)不具有對抗國家的效力，那么整個不動產(chǎn)物權(quán)就是不穩(wěn)定的。因?yàn)椋课菟袡?quán)、林木所有權(quán)等均是建立在土地使用權(quán)基礎(chǔ)上的，如果土地使用權(quán)無緣無故地被國家終止、收回，那么，產(chǎn)業(yè)不穩(wěn)定，何以讓公民有“恒心”呢。

《城市房地產(chǎn)管理法》第19條賦予政府基于公共利益提前收回土地使用權(quán)的權(quán)力，物權(quán)法應(yīng)當(dāng)對該規(guī)定作出回應(yīng)。建議規(guī)定：國家保護(hù)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不得收回;國家基于公共利益需要提前收回土地的，準(zhǔn)用征收的規(guī)則。

既然土地使用權(quán)為國家所有權(quán)上設(shè)定了一定期限的財產(chǎn)權(quán)，而且在這一定期限內(nèi)土地使用權(quán)人具有對抗設(shè)定人的權(quán)利(不得提前收回)，那么，基于公共利益需要提前收回的，自然得適用征收規(guī)則。只是在補(bǔ)償時，考慮的是剩余期限的土地使用權(quán)價值，而不是土地的所有權(quán)價值。其實(shí)，同樣的問題也存在于農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)。農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)不僅有發(fā)包人提前收回問題，而且面臨國家征收農(nóng)地迫使發(fā)包人終止承包經(jīng)營權(quán)問題。這些也需要有相應(yīng)的規(guī)范。

(三)城市居民的房屋所有權(quán)的保護(hù)

與前一個問題相聯(lián)系的另一個問題是，城市居民房屋所有權(quán)保護(hù)問題。房屋依存于土地而存在的事實(shí)，使人們自然得考慮他的房屋是否有地可依問題。在這方面，筆者注意到，草案基本上沒有涉及城市住宅涉及的土地使用權(quán)。實(shí)際上，城市住宅用地分為私有宅基地(對應(yīng)城市私房)、劃撥土地(對應(yīng)城市公房)和出讓土地(對應(yīng)商品房)。隨著城市房屋制度的改革，城市的房屋所有權(quán)基本上走向統(tǒng)一，即私有化了，但是土地使用權(quán)卻多種多樣。物權(quán)法的重要內(nèi)容之一是為公民房地產(chǎn)權(quán)利確定明確的規(guī)定，顯然不能不涉及各種各樣的土地使用權(quán)和房屋權(quán)屬的構(gòu)建。令人遺憾的是，草案沒有規(guī)定城市私有宅基地，也沒有涉及公房宅基地(對應(yīng)劃撥土地使用權(quán))，僅籠統(tǒng)地規(guī)定期限屆滿后建設(shè)用地使用權(quán)消滅(第154條)，并規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前1年申請續(xù)期，除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應(yīng)當(dāng)同意。……”

這也就是說，草案還沒有解決城市房屋所有權(quán)穩(wěn)定預(yù)期問題，還有待其他法律解決。客觀地說，解決這個問題涉及到國家政策選擇，也許立法者認(rèn)為時機(jī)不成熟。但是，筆者堅(jiān)持認(rèn)為，居住用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一，而且應(yīng)當(dāng)長期化;而且在國家依法收回土地使用權(quán)終止時(比如期限屆滿時)，國家應(yīng)當(dāng)給予房屋所有權(quán)人相當(dāng)于房屋現(xiàn)價的合理的補(bǔ)償，才能取得房屋所有權(quán)，而不能無償取得所有權(quán)。因此建議，即使其他規(guī)則難以明確，物權(quán)法至少要規(guī)定：土地使用權(quán)期限屆滿，國家收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)給予房屋所有權(quán)以合理的補(bǔ)償。