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土地出讓金返還比例是什么
土地出讓金返還比例是什么
一、土地的脫鉤費用、拆遷補償費、管理費及土地流轉(zhuǎn)的費用;
二、土地的增值溢價部分。
成本部分的返還流程：土地整理過程中所發(fā)生的費用，經(jīng)由評估機構(gòu)核實、國土部門認可后提出申請，由財政部門返還。
土地的增值溢價部分的返還根據(jù)框架性協(xié)議，本級財政留成部分向政府提出申請，由財政部門返還。
土地出讓金的分類與計算
土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：
一種是“熟地價”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費和開發(fā)費;
另一種是“毛地”或“生地”價，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進行受讓土地的開發(fā)工作。
例如上海北京東路71號地塊面積為2.38萬平方米，有20多家單位和1000多戶居民，**坡長立國際開發(fā)公司與**黃浦資產(chǎn)經(jīng)營公司以460萬美元的毛地價獲得50年的使用權(quán)，并投資5300萬美元。舊區(qū)的動遷和市政配套費用一般要占到熟地總價的50-70%左右。
土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。
土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房或外資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。
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