2001年4月28日，《婚姻法》修改，其中第17條與第18條規(guī)定了夫妻財產(chǎn)的原則：婚姻期間取得的財產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，一方婚前財產(chǎn)為夫妻一方財產(chǎn)。

現(xiàn)實生活很復雜，根據(jù)婚姻法的原則規(guī)定，離婚當事人往往不知道如何分割房屋。而且，法律具有滯后性，很多具體情況沒有明確規(guī)定，需要律師舉證分析并說服法官進行自由裁量，而且每個法院的自由裁量尺度還掌握的不太一致。

隨著房價越來越高，房屋占家庭資產(chǎn)的比重越來越大;離婚率逐步走高，離婚分房糾紛也就越來越多。大家都非常關(guān)心這個問題，律師也經(jīng)常被咨詢問到，現(xiàn)根據(jù)最高院及上海高院的規(guī)定以問答形式整理成文，供有需的讀者參考使用。

一、如何確定購房時間在婚前還是婚后?

答：上海高院不直接考慮產(chǎn)權(quán)證取得時間的影響因素，而以簽訂購房合同取得“期待權(quán)”的時間及付款情況為考量因素。購房合同簽訂在婚前，且在婚前支付首付款的，即使在婚后繼續(xù)還貸，在離婚時該房產(chǎn)仍應認定為婚前個人財產(chǎn)為宜。

但江蘇高院是以產(chǎn)權(quán)證取得的時間為節(jié)點，詳見《江蘇高院民一庭婚姻家庭案件疑難問題法律適用研討會綜述》。

二、夫妻一方以個人財產(chǎn)購買了房屋，婚姻關(guān)系存續(xù)期間增值部分，如何分割?

答：當事人以個人財產(chǎn)購買了房產(chǎn)，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，因市場行情變化拋售后產(chǎn)生的增值部分，由于這些財產(chǎn)本身僅是個人財產(chǎn)的形態(tài)變化，性質(zhì)上仍為個人所有之財產(chǎn)，拋售后的增值是基于原物交換價值的上升所導致，仍應依原物所有權(quán)歸屬為個人所有。

三、夫妻一方婚前的房屋出租所得租金是否屬于夫妻共同財產(chǎn)?

答：因為租金是房屋的自然孳息，原則上該租金所得還是夫妻一方的財產(chǎn)。但是由于另一方參與管理房屋并出租，則租金應該屬于夫妻共同財產(chǎn)。

四、夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)出資并貸款購買房屋，登記在一方名下，婚后夫妻共同清償貸款，在離婚訴訟中如何處理?

答：人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分為共同財產(chǎn)，由人民法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。

五、夫妻雙方婚前都出資并貸款購買房屋，登記在一方名下，婚后夫妻共同清償貸款，在離婚訴訟中如何處理?

答：對于產(chǎn)證登記在一方名下，但配偶方有證據(jù)證明婚前購房時其也共同出資的，在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋仍為產(chǎn)證登記人的個人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務為其個人債務，但對首付款和已歸還的貸款及其相對應財產(chǎn)增值部分為共同所有，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。

若配偶方同時有證據(jù)證明其婚前是基于雙方均認可所購房屋為共同所有的前提下進行出資的，則雖然該房產(chǎn)登記在一方名下，仍宜認定為夫妻共同財產(chǎn)，分割時應按共同財產(chǎn)的分割原則進行處理，其按揭貸款債務為共同債務。

六、夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)出資并貸款購買房屋，登記在雙方名下，婚后夫妻共同清償貸款，在離婚訴訟中如何處理?

答：該房屋為夫妻共有財產(chǎn)。但在分割共有的房產(chǎn)時，對于存在當事人出資數(shù)額比例懸殊、且婚后確未共同生活或婚姻關(guān)系存續(xù)期間較短等情形的，也應一并考慮，可參考當時的出資比例對房產(chǎn)進行分割，而不宜拘泥于各半分割。

七、婚后雙方對婚前一方所有的房屋進行過修繕、裝修、擴建如何處理?

答：離婚時未變更產(chǎn)權(quán)的，房屋仍歸產(chǎn)權(quán)人所有。修繕、裝修增值部分中屬于另一方應得的份額，由房屋所有人折價補償另一方;進行過擴建的，擴建部分的房屋應按夫妻共同財產(chǎn)處理。

八、父母為子女結(jié)婚所給付的購房出資是否均構(gòu)成對子女的贈與?

答：若當事人有證據(jù)證明其與出資人之間形成的是借貸關(guān)系的，則不能適用該條規(guī)定。

當然，該證據(jù)應當是在當事人離婚訴訟前形成的，離婚訴訟中父母作出不是贈與意思表示的陳述或證明，尚不足以排除贈與的推定。

九、當事人婚后，父母為雙方購房出資，產(chǎn)證登記在夫妻一方名下的，是否可認定父母的購房出資是明確表示為向夫妻一方的贈與?

答：父母出資購買房屋，產(chǎn)證登記在出資者自己子女名下的，從社會常理出發(fā)，可認定為是明確向自己子女一方的贈與，該部分出資應認定為個人所有。

若產(chǎn)證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當事人能提供父母出資當時的書面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈與的，一般以認定為向雙方贈與為妥，該部分出資宜認定為夫妻共同所有。

由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有。

十、離婚訴訟中，婚前由夫妻一方承租或由父母承租，婚后以夫妻共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房，其公房使用權(quán)本身蘊涵的價值如何歸屬和處理?

答：

1、一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，由于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)無法體現(xiàn)出原公房使用權(quán)的交換價值，則在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時可不考慮原公房使用權(quán)的交換價值單獨歸屬問題;

2、一方婚前承租的公房使用權(quán)是其以個人財產(chǎn)支付對價取得的，婚后又以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時，應當將取得原公房使用權(quán)時所支付對價部分確定為當時承租的夫或妻一方個人所有，產(chǎn)權(quán)房的剩余部分價值按共同財產(chǎn)分割;

3、對于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房，原公房使用權(quán)的交換價值可參照司法解釋(二)第二十二條的規(guī)定，推定為父母對夫妻雙方的贈與，離婚時可直接將產(chǎn)權(quán)房按共同財產(chǎn)分割處理。

十一、離婚時，涉及到房屋其他共有人(包括父母、子女與第三人)，如何處理?

答：對家庭共有房屋的分割問題可告知當事人另案起訴，或者中止離婚訴訟，不應將其他家庭成員追加為離婚訴訟的共同訴訟人。涉及第三人也同樣如此。

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，房屋以登記為準，涉及家庭成員的，應該是共同共有，應該視為家庭共同財產(chǎn)析產(chǎn)分割。涉及第三人，根據(jù)約定按份共有，未約定則按出資比例確認。

十二、夫妻共同出資購房，但產(chǎn)權(quán)人只登記為未成年子女一人，則該房屋所有權(quán)人如何確定?

答：實踐中，夫妻雙方共同出資購買房屋后，出于各種因素的考慮，有時將房屋產(chǎn)權(quán)只登記為未成年子女一人。但這并不意味著該房屋的真實產(chǎn)權(quán)人即為該未成年子女，而應考量夫妻雙方在購買房屋時的真實意思。

因此，除非有相反的證據(jù)，否則通常仍然將該房屋視為夫妻及未成年子女共有財產(chǎn)。但是，對于因房屋產(chǎn)生的債務，應由夫妻負責償還。

十三、婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻雙方共同出資購房，產(chǎn)權(quán)人登記為夫妻及未成年子女三人。后又將該房出售，則所得售房款屬于夫妻共同財產(chǎn)還是家庭共同財產(chǎn)?

答：夫妻雙方共同出資購房，產(chǎn)權(quán)人登記為夫妻及未成年子女三人，除非有相反的證據(jù)，否則該房屋視為三人共有財產(chǎn)。即使該共有房屋被出售，亦不能改變其共有的性質(zhì)。因此，所得售房款應保留未成年子女應享有的份額。

十四、夫妻對房屋進行了夫妻財產(chǎn)協(xié)議約定，是否有效?

答：夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)的約定，對雙方具有約束力。

婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。

合同法第一百八十六條：贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不適用前款規(guī)定。

十五、若離婚協(xié)議中對房屋進行了約定，但是未辦離婚登記是否有效?

答：當事人達成的以登記離婚或者到人民法院協(xié)議離婚為條件的財產(chǎn)分割協(xié)議，如果雙方協(xié)議離婚未成，一方在離婚訴訟中反悔的，人民法院應當認定該財產(chǎn)分割協(xié)議沒有生效，并根據(jù)實際情況依法對夫妻共同財產(chǎn)進行分割。

十六、離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，如何處理?

答：人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

司法實踐中，離婚后財產(chǎn)糾紛案件中，可以追加合同的相對方為第三人，判決夫妻一方履行買賣合同并給另一方補償。

十七、雙方對夫妻共同財產(chǎn)中的房屋價值及歸屬無法達成協(xié)議時，如何處理?

答：

1、雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的，應當準許競價;

2、一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應當給予另一方相應的補償;

3、雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。

十八、公房系單位自管公房，離婚時如何分割?

答：夫妻共同居住的公房系單位自管公房，婚前或婚后由一方向本單位取得承租權(quán)，離婚時不符合雙方均可承租的情形，則仍由原承租方繼續(xù)租賃。

如離婚時雙方均可承租該公房，法院在處理時認為需要變更租賃關(guān)系的，應征求自管房單位的意見，經(jīng)同意后方可調(diào)解或判決變更房屋租賃關(guān)系。取得承租權(quán)一方應給予另一方相應的經(jīng)濟補償。