離婚訴訟中房產(chǎn)如何分割

一是夫妻二人的感情是否確已破裂的問(wèn)題;二是孩子的撫養(yǎng)問(wèn)題;三是夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割和夫妻共同債務(wù)的承擔(dān)問(wèn)題。其中，最容易引發(fā)爭(zhēng)議的恐怕就屬財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題了。有些人之所以毫無(wú)感情了但就是離不了，其實(shí)就是因?yàn)樵谪?cái)產(chǎn)問(wèn)題上不能協(xié)商一致。有的人說(shuō)，你要離也可以，但你必須“凈身”出門(mén);有的人說(shuō)你要離婚的話(huà)，不滿(mǎn)足我在財(cái)產(chǎn)上的要求你就休想離婚。此時(shí)是否離婚已經(jīng)不重要了，重要的是我(她、他)能得到多少財(cái)產(chǎn)。因此，在某種意義上說(shuō)，離婚糾紛實(shí)際上已經(jīng)演變?yōu)闋?zhēng)奪財(cái)產(chǎn)的戰(zhàn)爭(zhēng)了。

有些夫妻擁有車(chē)輛、公司債券、股份、收藏品、藝術(shù)品、其他動(dòng)產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)收益等，而更多的普通百姓除了房屋可能再?zèng)]有其它值錢(qián)的東西了，沒(méi)有它，就真是傾家蕩產(chǎn)了。可見(jiàn)，離婚訴訟中房產(chǎn)的分割問(wèn)題是一個(gè)極其重要的問(wèn)題。

今天先歸納一下離婚訴訟中房產(chǎn)如何分割的問(wèn)題。

一、關(guān)于私有產(chǎn)權(quán)的房屋分割問(wèn)題。

私有產(chǎn)權(quán)的房屋，俗稱(chēng)“私產(chǎn)房”，即老百姓個(gè)人擁有所有權(quán)的房屋。此類(lèi)房產(chǎn)的分割主要包括如下一些情況：

1、夫妻一方婚前取得房屋所有權(quán)證書(shū)，不存在其它債務(wù)問(wèn)題，也無(wú)其他爭(zhēng)議的，此房屋應(yīng)確認(rèn)為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。

2、“婚前購(gòu)房，婚前領(lǐng)證，婚后還貸”，即夫妻一方雖在婚前取得房產(chǎn)證，但在婚后由夫妻共同還貸的，離婚時(shí)應(yīng)確認(rèn)為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)。

3、“婚前購(gòu)房，婚后領(lǐng)證，婚后還貸”，即婚前由一方簽訂購(gòu)房合同并出資支付首付款，其余房款向銀行貸款購(gòu)買(mǎi)的房屋，并在婚后取得房屋所有權(quán)證書(shū)。離婚時(shí)仍應(yīng)確認(rèn)為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)。

4、離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。

5、離婚后，房屋取得完全所有權(quán)，雙方有爭(zhēng)議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

在上述幾種情況中，恐怕?tīng)?zhēng)議最大的是關(guān)于“婚前購(gòu)房，婚后領(lǐng)證，婚后還貸”情形下的房產(chǎn)分割問(wèn)題了。有人認(rèn)為，該種情況下，房屋應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。理由是：《婚姻法》第十七條規(guī)定：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有…而房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的憑證，是由國(guó)家法定的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的用于證明對(duì)房屋擁有物權(quán)的唯一、排他的證明。按照我國(guó)現(xiàn)行的法律，房屋登記是房屋權(quán)利歸屬的法定公示方法，是房地產(chǎn)取得、變更、設(shè)立的標(biāo)志。《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定：國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。因此，取得房產(chǎn)證，才是取得房產(chǎn)物權(quán)即房產(chǎn)所有權(quán)的標(biāo)志。既然是在婚后取得的產(chǎn)權(quán)證，那么，其在婚后對(duì)房產(chǎn)物權(quán)的所得自然要適用《婚姻法》第十七的規(guī)定，作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。只是法院在分割訴爭(zhēng)房產(chǎn)時(shí)，要適當(dāng)根據(jù)考慮“財(cái)產(chǎn)來(lái)源”的原則，對(duì)婚前購(gòu)房的一方要予以多分。

但筆者認(rèn)為這不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而是一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。在這里我們并不否認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放是取得物權(quán)的標(biāo)志。但是，婚后房產(chǎn)物權(quán)的取得并非“無(wú)中生有”、憑空取得的，而是依據(jù)婚前的債權(quán)取得的。一方婚前與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，自然取得了有要求房產(chǎn)公司交付房屋的權(quán)益，系合同之債，對(duì)于房屋交付，自然擁有期待權(quán)。而房地產(chǎn)管理部門(mén)發(fā)放產(chǎn)證的行為，實(shí)際是他(她)婚前債權(quán)在期待后變成物權(quán)的過(guò)程，其取得物權(quán)的行為，完全是因其婚前擁有的債權(quán)演化而來(lái)。如果法院根據(jù)“婚前購(gòu)房，婚后取得房產(chǎn)證”的事實(shí)，判定該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，不僅將婚前一方的權(quán)利判成與另一方共享，并且這種判決明顯不公，違反了法律最基本的原則。

凡是最終確定為一方財(cái)產(chǎn)，不能分割，婚后共同償還銀行貸款的，對(duì)婚后償還的貸款及相應(yīng)的增值部分，應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)應(yīng)當(dāng)分割。具體分割方法在實(shí)踐中也有多種，但筆者傾向于先計(jì)算出共同償還的貸款數(shù)額在房屋原價(jià)款中的比例，然后對(duì)房屋作出估價(jià)或雙方議價(jià)，根據(jù)這一比例，計(jì)算出共同還貸部分的現(xiàn)價(jià)，作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。比如房屋原值為80萬(wàn)元，離婚時(shí)已還貸為20萬(wàn)元，那么，婚后償還的貸款數(shù)額在房屋總價(jià)款中的比例為25%。如果房屋估價(jià)為100萬(wàn)元，則共同還貸部分的現(xiàn)價(jià)應(yīng)為25萬(wàn)元，一般情況下，這部分由夫妻雙方平分。這種方法把房屋增值部分視為共同收益，避免了夫妻雙方共同還貸，一方獲利的情況，我認(rèn)為這樣還是比較公平的。

二、關(guān)于公有產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題

公有產(chǎn)權(quán)房，俗稱(chēng)“公產(chǎn)房”，即房屋的所有權(quán)不是歸老百姓個(gè)人，而是歸有關(guān)的單位或組織，比如房管所等等。由于“公產(chǎn)房”的產(chǎn)權(quán)不屬于個(gè)人，當(dāng)然在離婚的時(shí)候就不存在所謂的產(chǎn)權(quán)的分割問(wèn)題了，而應(yīng)當(dāng)是房屋的使用或承租問(wèn)題了。在離婚訴訟中，可參照最高法院《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問(wèn)題的解答》的有關(guān)規(guī)定，如符合以下情況，雙方均是可以主張承租權(quán)的：

(一)婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的;

(二)婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時(shí)，雙方均為本單位職工的;

(三)一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的;

(四)婚后一方或雙方申請(qǐng)取得公房承租權(quán)的;

(五)婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的;

(六)夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購(gòu)置的共有房屋的;

(七)一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的;

(八)婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的;

(九)其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻雙方均可承租的情形。”

以上簡(jiǎn)單介紹了一下關(guān)于離婚時(shí)房產(chǎn)的分割問(wèn)題，僅供參考。司法實(shí)踐中，每個(gè)個(gè)案有每個(gè)的具體情況和特點(diǎn)，不同的當(dāng)事人對(duì)相同的問(wèn)題有不同的感知和理解，因而他們?cè)谔幚硐嗤膯?wèn)題時(shí)也各有各的不同。同時(shí)，涉及離婚訴訟的法律、司法解釋也非常多。所以建議各位千萬(wàn)不要對(duì)號(hào)入座，而應(yīng)三思后行。當(dāng)然，在行動(dòng)之前找一位你信得過(guò)的律師為你出謀劃策，應(yīng)該是你不錯(cuò)的選擇，也是你必須要做的一件事。

上次我歸納了一下離婚訴訟中房產(chǎn)如何分割的幾種情況寫(xiě)完之后突然想起，還有一個(gè)重要情況遺漏了，那就是離婚案中對(duì)已經(jīng)公房房改的房產(chǎn)如何分割的問(wèn)題。

以夫妻名義進(jìn)行房改的房產(chǎn)，歸納起來(lái)，在實(shí)踐中主要有以下幾種情況：

第一、夫妻雙方已交完購(gòu)房款，并以一方名義辦理了《共有產(chǎn)權(quán)證書(shū)》或《房產(chǎn)所有權(quán)證書(shū)》的房產(chǎn);

第二、以一方名義進(jìn)行房改，已付清購(gòu)房款并共同居住，但未辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房產(chǎn);

第三、以一方名義進(jìn)行房改，已付部分(首期)購(gòu)房款并實(shí)際居住而未辦理房產(chǎn)證的房產(chǎn);

第四、以一方名義申請(qǐng)參加房改，產(chǎn)權(quán)單位審查同意，并確定房號(hào)，而未交房款的房產(chǎn);

第五、以一方名義進(jìn)行房改，已付全部或部分購(gòu)房款，但進(jìn)行房改的公房尚未竣工或未開(kāi)工的房產(chǎn)(期房)。

在離婚案中，對(duì)公房是否已經(jīng)房改、夫妻雙方對(duì)該房產(chǎn)是否享有產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定，是對(duì)房改房產(chǎn)能否進(jìn)行處理的前提。實(shí)踐中，已付清購(gòu)房款而沒(méi)有辦理登記手續(xù)的情況是很普遍的。但公房房改實(shí)際上是公房買(mǎi)賣(mài)，是一種特殊的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，國(guó)家(名義上是黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位)是賣(mài)方，黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職工是買(mǎi)方，屬房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的范疇。既然是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，應(yīng)該是登記后才生效。因此，若將未登記的房改房產(chǎn)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在法理上是講不通的。那種付清了購(gòu)房款而未辦理登記手續(xù)的房屋的產(chǎn)權(quán)，對(duì)夫妻雙方來(lái)講，只是一種準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)，是一種形式要件上有缺陷的權(quán)利，該房產(chǎn)不屬完全意義上的房改房產(chǎn)。因此，凡在政府行政主管職能部門(mén)辦理買(mǎi)賣(mài)登記手續(xù)的房改房產(chǎn)，屬已經(jīng)公房房改的房產(chǎn)，應(yīng)以夫妻共同財(cái)產(chǎn)來(lái)分割。對(duì)那些未登記的房改房應(yīng)按照最高法院《婚姻法》解釋(二)第二十一條的規(guī)定來(lái)處理。即離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。離婚后，房屋取得完全所有權(quán)，雙方有爭(zhēng)議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

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