離婚訴訟中房產(chǎn)如何分割

一是夫妻二人的感情是否確已破裂的問題;二是孩子的撫養(yǎng)問題;三是夫妻共同財產(chǎn)的分割和夫妻共同債務的承擔問題。其中，最容易引發(fā)爭議的恐怕就屬財產(chǎn)分割問題了。有些人之所以毫無感情了但就是離不了，其實就是因為在財產(chǎn)問題上不能協(xié)商一致。有的人說，你要離也可以，但你必須“凈身”出門;有的人說你要離婚的話，不滿足我在財產(chǎn)上的要求你就休想離婚。此時是否離婚已經(jīng)不重要了，重要的是我(她、他)能得到多少財產(chǎn)。因此，在某種意義上說，離婚糾紛實際上已經(jīng)演變?yōu)闋帄Z財產(chǎn)的戰(zhàn)爭了。

有些夫妻擁有車輛、公司債券、股份、收藏品、藝術(shù)品、其他動產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)收益等，而更多的普通百姓除了房屋可能再沒有其它值錢的東西了，沒有它，就真是傾家蕩產(chǎn)了。可見，離婚訴訟中房產(chǎn)的分割問題是一個極其重要的問題。

今天先歸納一下離婚訴訟中房產(chǎn)如何分割的問題。

一、關(guān)于私有產(chǎn)權(quán)的房屋分割問題。

私有產(chǎn)權(quán)的房屋，俗稱“私產(chǎn)房”，即老百姓個人擁有所有權(quán)的房屋。此類房產(chǎn)的分割主要包括如下一些情況：

1、夫妻一方婚前取得房屋所有權(quán)證書，不存在其它債務問題，也無其他爭議的，此房屋應確認為個人婚前財產(chǎn)，不能作為夫妻共同財產(chǎn)分割。

2、“婚前購房，婚前領(lǐng)證，婚后還貸”，即夫妻一方雖在婚前取得房產(chǎn)證，但在婚后由夫妻共同還貸的，離婚時應確認為個人婚前財產(chǎn)。

3、“婚前購房，婚后領(lǐng)證，婚后還貸”，即婚前由一方簽訂購房合同并出資支付首付款，其余房款向銀行貸款購買的房屋，并在婚后取得房屋所有權(quán)證書。離婚時仍應確認為個人婚前財產(chǎn)。

4、離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。

5、離婚后，房屋取得完全所有權(quán)，雙方有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

在上述幾種情況中，恐怕爭議最大的是關(guān)于“婚前購房，婚后領(lǐng)證，婚后還貸”情形下的房產(chǎn)分割問題了。有人認為，該種情況下，房屋應為夫妻共同財產(chǎn)。理由是：《婚姻法》第十七條規(guī)定：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，歸夫妻共同所有…而房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的憑證，是由國家法定的不動產(chǎn)登記機關(guān)發(fā)放的用于證明對房屋擁有物權(quán)的唯一、排他的證明。按照我國現(xiàn)行的法律，房屋登記是房屋權(quán)利歸屬的法定公示方法，是房地產(chǎn)取得、變更、設立的標志。《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定：國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。因此，取得房產(chǎn)證，才是取得房產(chǎn)物權(quán)即房產(chǎn)所有權(quán)的標志。既然是在婚后取得的產(chǎn)權(quán)證，那么，其在婚后對房產(chǎn)物權(quán)的所得自然要適用《婚姻法》第十七的規(guī)定，作為夫妻共同財產(chǎn)處理。只是法院在分割訴爭房產(chǎn)時，要適當根據(jù)考慮“財產(chǎn)來源”的原則，對婚前購房的一方要予以多分。

但筆者認為這不屬于夫妻共同財產(chǎn)，而是一方的個人財產(chǎn)。在這里我們并不否認房地產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放是取得物權(quán)的標志。但是，婚后房產(chǎn)物權(quán)的取得并非“無中生有”、憑空取得的，而是依據(jù)婚前的債權(quán)取得的。一方婚前與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂房屋買賣合同，自然取得了有要求房產(chǎn)公司交付房屋的權(quán)益，系合同之債，對于房屋交付，自然擁有期待權(quán)。而房地產(chǎn)管理部門發(fā)放產(chǎn)證的行為，實際是他(她)婚前債權(quán)在期待后變成物權(quán)的過程，其取得物權(quán)的行為，完全是因其婚前擁有的債權(quán)演化而來。如果法院根據(jù)“婚前購房，婚后取得房產(chǎn)證”的事實，判定該房屋為夫妻共同財產(chǎn)，不僅將婚前一方的權(quán)利判成與另一方共享，并且這種判決明顯不公，違反了法律最基本的原則。

凡是最終確定為一方財產(chǎn)，不能分割，婚后共同償還銀行貸款的，對婚后償還的貸款及相應的增值部分，應屬于夫妻共同財產(chǎn)，在離婚時應當分割。具體分割方法在實踐中也有多種，但筆者傾向于先計算出共同償還的貸款數(shù)額在房屋原價款中的比例，然后對房屋作出估價或雙方議價，根據(jù)這一比例，計算出共同還貸部分的現(xiàn)價，作為夫妻共同財產(chǎn)分割。比如房屋原值為80萬元，離婚時已還貸為20萬元，那么，婚后償還的貸款數(shù)額在房屋總價款中的比例為25%。如果房屋估價為100萬元，則共同還貸部分的現(xiàn)價應為25萬元，一般情況下，這部分由夫妻雙方平分。這種方法把房屋增值部分視為共同收益，避免了夫妻雙方共同還貸，一方獲利的情況，我認為這樣還是比較公平的。

二、關(guān)于公有產(chǎn)權(quán)房的問題

公有產(chǎn)權(quán)房，俗稱“公產(chǎn)房”，即房屋的所有權(quán)不是歸老百姓個人，而是歸有關(guān)的單位或組織，比如房管所等等。由于“公產(chǎn)房”的產(chǎn)權(quán)不屬于個人，當然在離婚的時候就不存在所謂的產(chǎn)權(quán)的分割問題了，而應當是房屋的使用或承租問題了。在離婚訴訟中，可參照最高法院《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的有關(guān)規(guī)定，如符合以下情況，雙方均是可以主張承租權(quán)的：

(一)婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的;

(二)婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的;

(三)一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的;

(四)婚后一方或雙方申請取得公房承租權(quán)的;

(五)婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的;

(六)夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的;

(七)一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的;

(八)婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的;

(九)其他應當認定為夫妻雙方均可承租的情形。”

以上簡單介紹了一下關(guān)于離婚時房產(chǎn)的分割問題，僅供參考。司法實踐中，每個個案有每個的具體情況和特點，不同的當事人對相同的問題有不同的感知和理解，因而他們在處理相同的問題時也各有各的不同。同時，涉及離婚訴訟的法律、司法解釋也非常多。所以建議各位千萬不要對號入座，而應三思后行。當然，在行動之前找一位你信得過的律師為你出謀劃策，應該是你不錯的選擇，也是你必須要做的一件事。

上次我歸納了一下離婚訴訟中房產(chǎn)如何分割的幾種情況寫完之后突然想起，還有一個重要情況遺漏了，那就是離婚案中對已經(jīng)公房房改的房產(chǎn)如何分割的問題。

以夫妻名義進行房改的房產(chǎn)，歸納起來，在實踐中主要有以下幾種情況：

第一、夫妻雙方已交完購房款，并以一方名義辦理了《共有產(chǎn)權(quán)證書》或《房產(chǎn)所有權(quán)證書》的房產(chǎn);

第二、以一方名義進行房改，已付清購房款并共同居住，但未辦理產(chǎn)權(quán)證書的房產(chǎn);

第三、以一方名義進行房改，已付部分(首期)購房款并實際居住而未辦理房產(chǎn)證的房產(chǎn);

第四、以一方名義申請參加房改，產(chǎn)權(quán)單位審查同意，并確定房號，而未交房款的房產(chǎn);

第五、以一方名義進行房改，已付全部或部分購房款，但進行房改的公房尚未竣工或未開工的房產(chǎn)(期房)。

在離婚案中，對公房是否已經(jīng)房改、夫妻雙方對該房產(chǎn)是否享有產(chǎn)權(quán)的認定，是對房改房產(chǎn)能否進行處理的前提。實踐中，已付清購房款而沒有辦理登記手續(xù)的情況是很普遍的。但公房房改實際上是公房買賣，是一種特殊的買賣關(guān)系，國家(名義上是黨政機關(guān)、企事業(yè)單位)是賣方，黨政機關(guān)、企事業(yè)單位的職工是買方，屬房屋買賣關(guān)系的范疇。既然是房屋買賣關(guān)系，應該是登記后才生效。因此，若將未登記的房改房產(chǎn)認定為夫妻共同財產(chǎn)，在法理上是講不通的。那種付清了購房款而未辦理登記手續(xù)的房屋的產(chǎn)權(quán)，對夫妻雙方來講，只是一種準產(chǎn)權(quán)，是一種形式要件上有缺陷的權(quán)利，該房產(chǎn)不屬完全意義上的房改房產(chǎn)。因此，凡在政府行政主管職能部門辦理買賣登記手續(xù)的房改房產(chǎn)，屬已經(jīng)公房房改的房產(chǎn)，應以夫妻共同財產(chǎn)來分割。對那些未登記的房改房應按照最高法院《婚姻法》解釋(二)第二十一條的規(guī)定來處理。即離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。離婚后，房屋取得完全所有權(quán)，雙方有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

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