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寧波
不動產適用善意取得制度嗎?
一、善意取得
我國《物權法》第一百零六條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
(一) 受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;
(二) 以合理的價格轉讓;
(三) 轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”
二、不動產善意取得的構成要件
1、不動產登記簿出現權屬登記錯誤。
須是“不動產登記簿”出現權屬登記錯誤;“不動產權屬證明”出現權屬登記錯誤的，所產生的公信力不足以支撐不動產的善意取得。不動產登記簿出現權屬登記錯誤，主要包括下列四種主要情形：
(1)按份共有或者共同共有的不動產登記在一個或者部分共有人的名下;
(2)因履行無效合同產生的登記錯誤;
(3)因其他原因發生的登記錯誤;
(4)已經通過法律文書、繼承、受遺贈或合法建造等原因取得不動產所有權，但是尚未辦理宣示登記，而現登記人以自己名義實施無權處分的。
2、不動產的登記名義人以自己的名義對該不動產實施無權處分。
根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條的規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”，無權處分不影響合同的效力，若無其他效力瑕疵，合同有效。所以即使是無權處分，對于不動產的買賣合同依舊有效。
3、受讓人于受讓之時為善意。
此處需明確“善意”的含義，善意即是指受讓人不知曉讓與人無權處分，相反，因客觀情形表現出來的情況，受讓人誤以為讓與人擁有處分權。
4、轉讓人須以合理的價格轉讓。
首先，既然是轉讓，那么代表這是一個交易，轉讓人和受讓人不能是同一個民事主體;其次，合理的價格則意味著不能夠是贈與、繼承等無償取得的行為，也不能夠是以明顯不合理的低價受讓的。
5、須已經為受讓人辦理完畢不動產過戶登記。
因不動產的取得以登記為生效要件，所以未辦理完畢過戶登記的，不發生善意取得。
不動產是人們的財產，可以善意取得。各國民事立法都規定只對動產交易依善意取得制度予以保護，而對不動產交易不適用善意取得制度，善意取得的適用范圍擴大至不動產。
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