法律依據(jù)

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問題的解釋(二)》

第二十一條離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。

當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

相關(guān)案例

1、房改房尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的，人民法院不宜對(duì)房屋進(jìn)行權(quán)屬認(rèn)定和處理——閆某某訴龐某某離婚糾紛

本案要旨：夫妻雙方居住的房屋是一方單位的福利房，在離婚進(jìn)行分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，雙方對(duì)房屋的房改出資情況存在爭(zhēng)議又不能證明，且該房屋至今未在國(guó)家房管部門進(jìn)行權(quán)屬登記，人民法院對(duì)該房屋不宜進(jìn)行權(quán)屬認(rèn)定和處理，雙方可在房屋取得完全所有權(quán)后另行主張權(quán)利。

案號(hào)：(2015)新中民四終字第304號(hào)

審理法院：河南省新鄉(xiāng)市中級(jí)人民法院

來(lái)源：法信精選

2.離婚時(shí)夫妻雙方對(duì)房改房不具有完全產(chǎn)權(quán)的，人民法院不宜對(duì)該房屋進(jìn)行分割——吳某訴趙某離婚糾紛案

本案要旨：企業(yè)職工對(duì)于單位提供的房改房并不具有完全的所有權(quán)，只享有占有權(quán)、使用權(quán)和有限處分權(quán)及收益等部分所有權(quán)。如果雙方起訴離婚要求對(duì)該房進(jìn)行分割，法院應(yīng)按照照顧子女和女方的權(quán)益的原則，綜合考慮雙方的實(shí)際情況，判決由一方居住使用，待該房取得完全所有權(quán)后，如有爭(zhēng)議可向法院提起訴訟，要求對(duì)該房進(jìn)行分割析產(chǎn)。

案號(hào)：(2010)西鐵中民終字第7號(hào)

審理法院：西安鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院

來(lái)源：陜西法院網(wǎng)2010年10月20日

3.人民法院在離婚案件中對(duì)房改房權(quán)屬的認(rèn)定和分割，應(yīng)判斷購(gòu)房的時(shí)間、購(gòu)房出資來(lái)源、購(gòu)房的主體資格限制等因素——唐某某訴喬某某離婚后財(cái)產(chǎn)分割案

本案要旨：當(dāng)事人購(gòu)買房改房具有時(shí)限性和身份性，因此人民法院在在離婚案件中認(rèn)定和分割房改房權(quán)屬時(shí)，不僅要考慮法律和司法解釋的規(guī)定，還要結(jié)合房改房自身的特點(diǎn)和有關(guān)房改房的政策來(lái)決定，通過對(duì)相關(guān)證據(jù)的審查，判斷購(gòu)房的時(shí)間、購(gòu)房出資來(lái)源、購(gòu)房的主體資格限制等因素，認(rèn)定涉案房改房是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如當(dāng)事人在購(gòu)買房改房的過程中，使用了部分夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)該共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)分割，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ椒颠€。

審理法院：山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院

來(lái)源：《民商事疑難案件裁判標(biāo)準(zhǔn)與法律適用(婚姻家庭卷)》，李-杰編著，中國(guó)**出版社2011年7月出版

專家觀點(diǎn)

1、尚未取得所有權(quán)或者只享有部分所有權(quán)的房屋的處理

對(duì)當(dāng)事人就離婚時(shí)尚未取得或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋權(quán)屬和分割發(fā)生糾紛的，我們認(rèn)為，首先在當(dāng)事人雙方對(duì)爭(zhēng)議的房屋均不享有所有權(quán)的情況下，根本就無(wú)權(quán)對(duì)房屋所有權(quán)的歸屬問題提出請(qǐng)求，雖然當(dāng)事人雙方可以占有、使用該房屋，但無(wú)處分權(quán)。因此，對(duì)當(dāng)事人雙方就房屋所有權(quán)提出的訴訟請(qǐng)求是不能予以支持的。當(dāng)然，雙方當(dāng)事人可以就房屋的居住、使用以及以后房屋所有權(quán)的取得、歸屬協(xié)商解決，如果就上述方面問題無(wú)法達(dá)成一致意見，人民法院只可就房屋的居住、使用作出判決，而不能對(duì)房屋所有權(quán)的歸屬進(jìn)行判決。

同樣，在當(dāng)事人雙方離婚時(shí)對(duì)房屋只享有部分所有權(quán)的情況下，夫妻只享有對(duì)房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，而原售房單位仍享有房屋的部分所有權(quán)，在房屋所有權(quán)的歸屬和分割上存在一定難度。

我們認(rèn)為，即使是雙方當(dāng)事人對(duì)房屋已取得部分所有權(quán)，但也無(wú)法對(duì)此部分進(jìn)行確權(quán)和分割，因夫妻雙方對(duì)房屋的部分所有權(quán)是根據(jù)國(guó)家有關(guān)購(gòu)買公有房屋的福利性政策而取得的，其中包含了國(guó)家和單位對(duì)雙方的福利優(yōu)惠條件，如果要確權(quán)或者分割，就必然要涉及對(duì)房屋進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，在雙方協(xié)商不一致時(shí)還涉及競(jìng)價(jià)、拍賣等一系列問題，而這一系列行為還要考慮原售房單位對(duì)房屋享有的一定比例的所有權(quán)。因此，人民法院對(duì)夫妻只享有部分所有權(quán)的房屋的歸屬及分割，在雙方協(xié)商不一致的情況下，也不宜作出判決，只可就該房屋的居住和使用進(jìn)行判決。

當(dāng)然，人民法院在對(duì)雙方當(dāng)事人就離婚時(shí)未取得所有權(quán)或者未取得完全所有權(quán)的房屋的居住、使用所發(fā)生的爭(zhēng)議進(jìn)行處理時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，按照照顧子女和女方利益的原則判決。因照顧子女和女方利益是《婚姻法》第三十九條確定的法定原則。所以，在司法解釋中就不再重復(fù)。

本條第二款是對(duì)在上述房屋取得完全所有權(quán)后當(dāng)事人發(fā)生爭(zhēng)議的處理規(guī)定，這是聽取社會(huì)各界的建議后，增加的對(duì)第一款問題的后續(xù)性規(guī)定，以全面解決由此類房屋引發(fā)的糾紛。按照法律規(guī)定，離婚時(shí)尚未取得房屋所有權(quán)的當(dāng)事人在交清全部購(gòu)房款并辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，即可取得房屋所有權(quán)。根據(jù)國(guó)務(wù)院住房改革政策，以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買福利性公有房屋的，在將標(biāo)準(zhǔn)價(jià)與成本價(jià)或者市場(chǎng)價(jià)之間的差價(jià)補(bǔ)足交清后，房屋所有權(quán)歸個(gè)人所有。如前述，在房屋所有權(quán)尚未取得或者尚未完全取得的情況下，人民法院無(wú)法對(duì)房屋所有權(quán)的歸屬和分割予以判決，而只能就房屋的居住和使用糾紛問題進(jìn)行處理。但在人民法院對(duì)房屋的居住、使用糾紛處理完畢之后，當(dāng)事人取得了房屋所有權(quán)或者房屋的完全所有權(quán)的情況下，如果當(dāng)事人雙方就房屋所有權(quán)歸屬和分割無(wú)法協(xié)商一致又發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，當(dāng)事人可單獨(dú)就房屋所有權(quán)問題另行向人民法院起訴，而不受前一訴訟已經(jīng)終結(jié)的影響，人民法院不得以一事不再理為由不予受理。(摘自：《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)的理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2015年9月出版)

2、對(duì)房改房的具體分割處理問題

對(duì)夫妻一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買婚前承租或者婚后承租的公有房屋并登記在個(gè)人名下的房屋，盡管該房屋為個(gè)人所有，但由于購(gòu)買的承租房屋為實(shí)行房改政策的公有房屋，該房屋的出售及其價(jià)格的計(jì)算都受到國(guó)家房改政策的調(diào)整。因此在離婚財(cái)產(chǎn)分割處理此類房屋時(shí)還要進(jìn)行特殊處理。按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，職工按成本價(jià)購(gòu)買公有住房，每個(gè)家庭只能享受一次，職工購(gòu)買現(xiàn)已住用的公有房屋的，售房單位應(yīng)根據(jù)購(gòu)房職工建立起住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣，此外還要綜合考慮職工的職務(wù)等因素。可見，按房改政策出售的房屋價(jià)格不是單純的房屋市場(chǎng)價(jià)格，該出售價(jià)格中包含了夫妻雙方的工齡折扣等福利待遇。如果該承租房屋由夫妻一方按當(dāng)時(shí)購(gòu)買價(jià)以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買并作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)處理對(duì)另一方顯屬不公，因此分割處理此類房屋時(shí)，可在認(rèn)定房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的前提下，全面考慮夫妻各方在該房改房中所體現(xiàn)的福利優(yōu)惠，按照房改政策將夫妻各方的工齡、職級(jí)等因素在房改房出售價(jià)格中的比例予以折算，即將隱含在房改房?jī)r(jià)格中的福利政策具體物化，給對(duì)方相應(yīng)的適當(dāng)補(bǔ)償。

對(duì)于夫妻共同所有房屋，在分割時(shí)應(yīng)當(dāng)按照《婚姻法》《婦女權(quán)益保障法》的規(guī)定，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決，盡量將房屋分割和子女撫養(yǎng)結(jié)合起來(lái)以體現(xiàn)出對(duì)婦女兒童權(quán)益的保護(hù)。對(duì)審判實(shí)踐中出現(xiàn)的夫妻就福利下政策房屋的價(jià)值及歸屬無(wú)法達(dá)成協(xié)議而產(chǎn)生的糾紛如何具體處理，最高人民法院《婚姻法解釋(二)》區(qū)別三種情形分別作了明確的處理規(guī)定：(1)雙方均主張房屋所有權(quán)的，競(jìng)價(jià)取得，由出價(jià)高的一方取得房屋所有權(quán)，同時(shí)由取得房屋所有權(quán)的一方給予另一方相應(yīng)數(shù)額的補(bǔ)償。(2)只有一方主張房屋所有權(quán)的，人民法院可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋按市場(chǎng)價(jià)格作出評(píng)估，由取得房屋一方給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。(3)雙方都不主張房屋所有權(quán)的，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)將房屋拍賣，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。