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既然認(rèn)定是屬于夫妻共同房產(chǎn)的話,那么對(duì)于這部分房產(chǎn)只有經(jīng)過夫妻共同同意之后,才能對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處理。不過實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)夫妻一方出售共同房產(chǎn)的情況,那么此時(shí)應(yīng)該怎么辦呢?律霸小編為你做詳細(xì)解答。
一、夫妻一方出售共同房產(chǎn)怎么辦
一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意購買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),另一方主張追回該房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失,離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的,人民法院應(yīng)予支持。因此,夫妻一方擅自出售夫妻共有房產(chǎn)的,應(yīng)賠償另一方的損失。
二、夫妻共同購房注意什么
夫妻共同購房要注意:
(一)房產(chǎn)證上是甲一個(gè)人的名字,但系甲與乙在婚后購買的夫妻共同財(cái)產(chǎn),甲未經(jīng)乙同意將房屋出售給丙。乙是否能主張甲與丙簽訂的買賣合同無效?
盡管房產(chǎn)是甲與乙的夫妻共同財(cái)產(chǎn)并且甲出售房屋未經(jīng)乙的同意,但由于不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示、公信的效力,對(duì)丙而言,他沒有義務(wù)也沒有能力對(duì)該房產(chǎn)是否系甲與乙的夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行核查,因此只要丙是善意的,不明知乙不同意出售,則買賣合同是有效的。相反,如果丙是惡意的,比如甲想與乙離婚,為了離婚時(shí)讓乙少分得財(cái)產(chǎn)而與丙訂立虛假的買賣合同,把房屋賣給了丙,在這種情況下,乙可以主張買賣合同無效,實(shí)務(wù)中也碰到過這種案例:甲為離婚將房屋。出售給自己的親戚丙,最后被法院判決買賣合同無效。
(二)簽訂定金合同或買賣合同時(shí)是甲一個(gè)人簽的,事后甲反悔,理由是甲不是唯一的產(chǎn)權(quán)人,或者根本就不是產(chǎn)權(quán)人,因此不能賣了,購買人丙應(yīng)當(dāng)怎么辦?
遇到這種情況,丙應(yīng)當(dāng)首先要了解甲是不是產(chǎn)權(quán)人,再按以下情況處理:
(1)如甲是產(chǎn)權(quán)人,但還有一個(gè)產(chǎn)權(quán)人乙。如果有證據(jù)表明乙同意出售房屋,比如,簽署過委托書或參與過談判等,那丙可以主張甲出售房屋是經(jīng)過乙同意的,因此合同有效,可要求履行合同。但如果沒有證據(jù)表明乙同意出售房屋,那甲的行為就是擅自處分共有人財(cái)產(chǎn),其行為是無效的,丙不能主張繼續(xù)履行合同,但定金應(yīng)當(dāng)返還。
同時(shí),造成合同無效是由于甲的過錯(cuò),甲還應(yīng)當(dāng)賠償丙因此而受到的損失。
(2)甲不是產(chǎn)權(quán)人,但有證據(jù)表明其出售房產(chǎn)得到過產(chǎn)權(quán)人的授權(quán),則甲是產(chǎn)權(quán)人的代理人,其簽訂合同的法律后果將由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān),因此丙可主張繼續(xù)履行合同。如果沒有證據(jù)表明甲出售房產(chǎn)得到過產(chǎn)權(quán)人的授權(quán),則甲屬無權(quán)代理,那么丙不能主張繼續(xù)履行合同,但可以要求按已簽合同的條款追究甲無權(quán)代理的責(zé)任,如返還定金,以及要求甲賠償丙因此而受到的損失。注意事項(xiàng)購買共有的房產(chǎn),簽訂合同時(shí)最好讓所有共有人都簽名,并核對(duì)其身份。如果其中的共有人并未出面,而是其他人代簽,則要重點(diǎn)審核簽名的人有無代理權(quán),可要求其出具委托書。如果共有人之一是未成年人,要注意簽訂合同的人與未成年人是什么關(guān)系,是不是未成年人的監(jiān)護(hù)人。
(三)房產(chǎn)證上是甲和乙兩個(gè)人的名字,甲乙是夫妻,甲與丙簽訂了買賣合同,但簽訂合同時(shí)乙并沒有出面,乙的名字是甲代其簽訂的,乙是否能主張未經(jīng)其同意買賣合同無效?
根據(jù)最高人民法院婚姻法司法解釋(一)第17條的規(guī)定,夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的任何一方均有權(quán)決定。
夫或妻因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定,夫妻雙方應(yīng)該平等協(xié)商,取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或者不知道為由對(duì)抗善意第三人。
房產(chǎn)價(jià)值不菲,因此出售房產(chǎn)一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)為不是“日常生活需要,只要丙“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示”,則丙就是善意購買人,那合同就應(yīng)當(dāng)有效。當(dāng)然,丙要證明自己是善意購買人,應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)表明他有理由相信出售房屋是甲與乙的共同意愿。
房產(chǎn)屬于價(jià)值比較大的,對(duì)于夫妻共同房產(chǎn)而言,一般需要雙方共同作出處分,這樣的行為才是有效的。但要是出現(xiàn)夫妻一方出售共同房產(chǎn)的情況,對(duì)另一方來講利益就會(huì)受到損害,此時(shí)最好通過法律途徑來進(jìn)行維權(quán)處理。
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