案例簡介：

2005年6月1日，王先生從A公司手中購得商業(yè)用房一棟，雙方簽訂了購房協(xié)議，辦理了相關(guān)手續(xù)，并約定在取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的同時(shí)將房屋交付給王先生。王先生于2005年6月10日取得了該房屋的所有權(quán)證書，準(zhǔn)備接管該房屋時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)C公司在使用該房屋經(jīng)營餐館，經(jīng)了解才知道，C公司是從B公司手中轉(zhuǎn)租過來的，B公司于A公司之間簽有一份《房屋租賃合同》，合同約定的租期至2005年4月30日屆滿，租期滿后，雙方未續(xù)簽合同，但B公司一直向A公司交納房租，A公司也沒有表示異議。由于協(xié)商騰房未果，王先生遂于2005年10月8號將B、C兩公司告上法庭，以兩公司侵犯其財(cái)產(chǎn)權(quán)為由，訴求兩公司騰還已屬于他所有的房屋。法院經(jīng)審理認(rèn)為，B公司與A公司在原租賃合同期滿后的法律狀況表現(xiàn)為不定期租賃關(guān)系，據(jù)此C公司從B公司手中轉(zhuǎn)租而來的法律狀況也表現(xiàn)為不定期租賃關(guān)系，依據(jù)“買賣不破租賃”的法律規(guī)定，王先生因購買房屋取得產(chǎn)權(quán)當(dāng)然取得出租人的法律地位，而王先生并沒有行使對于不定期租賃法律關(guān)系的法定解除權(quán)，B公司和C公司對訴爭房屋的承租人和次承租人地位依法應(yīng)予以確認(rèn)，C公司對于房屋的使用合法，沒有侵犯王先生的權(quán)益，最終法院判決駁回王先生的訴訟請求。

律師點(diǎn)評：

王先生的遭遇著實(shí)讓人同情，買了房卻不得用，但訴訟的失誤又將這種狀況持續(xù)下去。本案無疑給了我們許多啟示。

首先，我們認(rèn)為法院的認(rèn)定是正確的，不定期的房屋租賃關(guān)系是合法的，法律同時(shí)也賦予了出租人對于此種關(guān)系的隨時(shí)解除的權(quán)利，遺憾的是本案中的王先生沒有依法行使這一權(quán)利。而不定期租賃關(guān)系在依法解除前，承租人對于租賃房屋是當(dāng)然享有占有使用的權(quán)利的，因此就出現(xiàn)王先生的訴訟請求沒有法律依據(jù)的說法。

對于本案，王先生其實(shí)有兩種選擇，一種選擇是訴求A公司承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失，因?yàn)锳公司在賣房給李先生時(shí)沒有盡到告知買賣標(biāo)的物有權(quán)利瑕疵（即存在租賃關(guān)系）的先合同義務(wù)，導(dǎo)致王先生在取得房屋所有權(quán)證后并不能實(shí)際占有使用該房屋以及進(jìn)一步行使房屋所有權(quán)人的法定權(quán)利；另一種選擇是當(dāng)王先生取得房屋所有權(quán)證，在法律上已當(dāng)然替代A公司取得出租人資格的時(shí)候，應(yīng)及時(shí)行使對于B公司與A公司之間不定期房屋租賃關(guān)系的合同解除權(quán)，具體的做法是給B公司一個(gè)書面解除通知，給予該公司一個(gè)合理期限（比如說一個(gè)月）騰房，如果期限屆滿，B公司及C公司還不騰房，這個(gè)時(shí)候王先生再訴求B、C兩公司停止侵權(quán)行為，騰還房屋，便沒有什么法律障礙了。

結(jié)合本案，律師在此提醒像王先生一樣的購房者：無論是購買何種性質(zhì)的房屋，都要認(rèn)真了解影響該房屋的所有權(quán)行使的一切關(guān)聯(lián)情況，在發(fā)生糾紛后，要認(rèn)真分析法律關(guān)系，同時(shí)注重訴訟的程序和技巧，法院認(rèn)定案件是依據(jù)涉案證據(jù)所表現(xiàn)出來的法律事實(shí)和法律關(guān)系，而不是當(dāng)事人的主觀感受。

云南建廣律師事務(wù)所張*杰律師

2007年3月10日