樓房出租人義務(wù)的合理界定

第一，出租人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。承擔(dān)責(zé)任的前提是負(fù)有義務(wù)，無義務(wù)則無責(zé)任。因此，對義務(wù)的界定是確定賠償責(zé)任的重要基礎(chǔ)。我國合同法概括性地規(guī)定了出租人就房屋出租所承擔(dān)的義務(wù)，即除當(dāng)事人另有約之外，出租人主要承擔(dān)兩項(xiàng)義務(wù)：其一，提供符合約定要求的房屋及其附屬設(shè)施。根據(jù)常理以及公序良俗原則，該房屋及其附屬設(shè)施除符合約定的特殊要求外，至少應(yīng)當(dāng)不存在危及承租人、居住人或其他第三人人身、財(cái)產(chǎn)安全的隱患，即出租人就出租房屋及其附屬設(shè)備承擔(dān)瑕疵擔(dān)保義務(wù)。若因租賃物之瑕疵，侵害承租人或第三人的生命健康及財(cái)產(chǎn)安全，出租人因違反法定瑕疵擔(dān)保義務(wù)，應(yīng)對承租人或第三人承擔(dān)賠償責(zé)任;其二，及時(shí)檢查、維修房屋及其附屬設(shè)施。在租賃期間，出租人應(yīng)當(dāng)經(jīng)常進(jìn)行檢查維修，保持房屋及其附屬設(shè)施的完好，不存在任何重大的安全隱患，以保障承租人或居住人的居住安全和正常使用。

嚴(yán)格出租人的管理責(zé)任，已成為一種立法趨勢。出租人管理責(zé)任的嚴(yán)格，旨在解決目前日益增多的因出租人未盡適當(dāng)管理的職責(zé)致使房屋安全隱患侵害他人人身財(cái)產(chǎn)的事件，從源頭上加強(qiáng)房屋安全管理。另一方面，要求出租人承擔(dān)一定的管理責(zé)任，是以其收取租金為基礎(chǔ)的，具有合理性。并且可以改變出租人交付房屋后，對房屋的被使用狀況完全不予關(guān)心的現(xiàn)狀，督促出租人積極履行義務(wù)，以加強(qiáng)房屋安全。

第二，出租人賠償責(zé)任的歸責(zé)原則。我國現(xiàn)有的歸責(zé)原則主要有無過錯責(zé)任原則與過錯責(zé)任原則。民事責(zé)任歸責(zé)原則一般情況下應(yīng)當(dāng)為一般過錯責(zé)任，只有法律明文規(guī)定時(shí)，才承擔(dān)無過錯責(zé)任和過錯推定責(zé)任。我國對于出租人賠償責(zé)任的歸責(zé)原則未做特別規(guī)定，故應(yīng)當(dāng)為一般過錯責(zé)任，出租人不承擔(dān)證明其不具有過錯的義務(wù)。

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