店鋪轉(zhuǎn)讓合同注意事項(xiàng)
一、調(diào)查商鋪的檔案
承租之前,應(yīng)當(dāng)赴所在地房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查,確認(rèn)幾個(gè)重大的信息:
1、房屋的用途和土地用途:必須確保房屋的類型為商業(yè)房性質(zhì),土地是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪性質(zhì),否則,將面臨無法辦營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。
2、房屋權(quán)利人:以確保與房屋權(quán)利人或其他由權(quán)利人簽署租賃合同。
3、房屋是否存有租賃登記信息:若已經(jīng)存有租賃登記信息的,導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù),從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無法對抗第三人,也會(huì)影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。
二、免租裝修期
商鋪?zhàn)赓U合同中,免租裝修期經(jīng)常會(huì)在合同中出現(xiàn),只要是由于承租人在交房后需要對房屋進(jìn)行裝修,實(shí)際不能辦公、營業(yè),此種情況之下,出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但在“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念,因此,在簽訂租賃合同時(shí)一定要明確約定免租期起止時(shí)間,免支付的具體費(fèi)用,一般情形下,只能免租金,實(shí)際使用房屋產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)等還需要按合同約定承擔(dān)。
三、租賃合同保證金
俗稱“押金”,注意用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用,因?yàn)樯啼佅鄳?yīng)的電費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用比較高,因此建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些,以免不夠抵以上的費(fèi)用,另外,還需要特別注意的是,承租人在承租過程中,不斷地拖付相應(yīng)的費(fèi)用,押金抵扣不夠的情況下怎么辦?可以約定補(bǔ)足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費(fèi)用后,承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足支付“押金”,如果出租人通知后一定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)齊的話,則出租人可以單方解約,并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有此約定,則可以有效整治承租人“老賴”行為。
四、稅費(fèi)承擔(dān)
按照法律、法規(guī)、規(guī)章以及其他規(guī)范性文件規(guī)定,出租或轉(zhuǎn)租商鋪的,出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。
五、營業(yè)執(zhí)照
承租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)商活動(dòng),而商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)首要條件是必須取得營業(yè)執(zhí)照,因此,在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí),許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照辦理來設(shè)置,只要涉及這幾個(gè)方面:
1、有租賃登記信息沒有注銷,從而導(dǎo)致新的租賃合同無法辦理租賃登記,從而導(dǎo)致無法及時(shí)辦理營業(yè)執(zhí)照;商鋪上原本已經(jīng)注冊了營業(yè)執(zhí)照,該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移,從而導(dǎo)致同一個(gè)商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照;
2、屋類型不是商業(yè)用房,從而無法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營活動(dòng),而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照;涉及特種經(jīng)驗(yàn)行業(yè)(娛樂、餐飲)的,還需要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格,取得治安許可證,衛(wèi)生許可證等證件后,方可取得營業(yè)執(zhí)照;因出租人材料缺失導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照。
店鋪轉(zhuǎn)讓合同
《合同法》第五十二條規(guī)定,有下列情形之一的,合同無效:
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;
(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會(huì)公共利益;
(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
我們再來看看承租人擅自轉(zhuǎn)租的合同是否有效這個(gè)問題。
首先,擅自轉(zhuǎn)租合同本身是有效的合同。
擅自轉(zhuǎn)租合同不屬于合同法上無效合同的幾種情形,也不屬于效力待定的合同。
其次,合同具有相對獨(dú)立性,租賃合同的效力只及于出租人和承租人,而不能直接對次承租人發(fā)生效力。
其三,出租人的權(quán)利已經(jīng)有了救濟(jì)途徑。《合同法》規(guī)定,在發(fā)生擅自轉(zhuǎn)租的場合,出租人可以解除租賃合同,收回出租房屋。
此規(guī)定已經(jīng)為出租人維護(hù)自己的合法權(quán)利提供了充足的救濟(jì)。
其四,在次承租人善意的情況下,如果出租人解除租賃合同而使轉(zhuǎn)租合同無法履行,給次承租人造成損失的,次承租人可以根據(jù)轉(zhuǎn)租合同向承租人主張違約責(zé)任。
因此,擅自轉(zhuǎn)租合同是有效的。如果出租人不同意轉(zhuǎn)租,可以依法解除租賃合同,但不能直接要求解除轉(zhuǎn)租合同。
以上就是律霸網(wǎng)小編為大家整理的有關(guān)資料。綜上所述,店鋪轉(zhuǎn)讓的行為不能夠?qū)Ψ课莩鲎馊说臋?quán)益構(gòu)成侵害,因此必須征得出租人的同意。否則僅僅是受讓人與店主私自簽訂的轉(zhuǎn)讓合同是不受到法律保護(hù)的。如還有其他疑問,歡迎在線咨詢。
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