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寧波
合同效力和房地產合同效力概述
合同的有效性，也稱為合同的法律效力，是指法律賦予合法成立的合同以約束雙方甚至第三方的強制力。那么，它如何在法律上約束當事人或第三方呢？當事人訂立合同是一種合意的民事行為。符合法律規定條件的，是民事法律行為，具有法律約束力。《民法通則》第五十五條規定，民事法律行為應當具備下列條件：？（1） 什么？行為人有相應的民事行為能力；？（2）什么？意思是真的；？（3） 什么？它不違反法律或公共利益。換句話說，如果訂立合同的行為符合上述條件，它是一種民事法律行為，合同將對相關方和第三方具有法律約束力，否則它將不具有法律效力法律效力為無效合同。原《經濟合同法》第7條規定了合同無效的幾個條件：？（1） 什么？違反法律、行政法規的合同；？（二）什么？以欺詐、脅迫等手段簽訂的合同；？（三）什么？代理人超越代理人權限或者以委托人名義與其本人或者其代表的其他人簽訂的合同；？（4） 什么？違反國家利益或者社會公共利益的經濟合同。經濟合同被確認無效后，當事人根據合同取得的財產應當返還給對方，有過錯的一方應當賠償對方因此遭受的損失；雙方都有過錯的當事人有過錯的，應當承擔相應的責任。1999年10月1日生效的《中華人民共和國合同法》規定，合同無效的條件為：？（1） 什么？一方以欺詐或脅迫手段訂立合同，損害國家利益；？（2）什么？惡意串通，損害國家、集體或第三方利益；？（3）什么？以法律形式掩蓋非法目的；？（4）什么？損害社會公共利益；？（5）違反法律、行政法規的強制性規定。因無效合同取得的財產應當返還；不能退還或者不需要退還的，應當給予貼現賠償；過錯方應當賠償對方遭受的損失。不動產合同是一種具有特殊中性性質的合同。合同的訂立不僅要符合民法通則、原《經濟合同法》和新《合同法》的規定，還要向有關土地管理部門和房地產管理部門辦理相關的審批、登記等手續，使合同具有法律效力。作為海南特區，也不例外。然而，前幾年，由于盲目開發、缺乏遠見和規劃，海南房地產市場發展過快。此外，當時這方面的法律法規不完善，出臺滯后，導致海南房地產市場混亂，經濟活動無章法可循。直到1995年1月1日《中華人民共和國房地產管理法》生效，這一現象逐漸緩解，海南房地產市場逐步步入正軌
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