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寧波
如何解決房屋租賃合同糾紛
嚴格遵守合同是合同法的一項基本原則。但是，當事人可以依照合同或者法律的規定享有解除權，以解除房屋租賃合同關系中合同的束縛，但當事人根據合同法有關規定約定的除外，在下列情況下，雙方均有權終止合同：
1。終止承租人的權利。租賃房屋存在瑕疵（包括物權瑕疵），致使承租人無法使用的，或者承租人的利益受到嚴重影響的，或者因租賃房屋的損壞而不能在相當長的時間內取得使用收入的，或者合同目的不能實現的，承租人可以解除合同。《合同法》第231條規定：“租賃物因不可歸責于承租人的原因部分或全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者拒絕支付租金；因租賃物的部分或者全部毀損、滅失而不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。《合同法》第233條規定：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人在簽訂合同時知道租賃物的質量不合格，承租人也可以隨時終止合同。”《合同法》第233條僅限于租賃物的缺陷，而租賃物的缺陷僅限于“危害承租人的安全或健康”“程度。我們認為，對于租賃房屋的瑕疵，無論是物的瑕疵還是權利的瑕疵，只要符合《合同法》第94條第（4）項的規定，承租人可以要求解除合同。承租人因出租房屋的瑕疵要求解除合同的，應當符合下列條件：（1）對承租人使用收入的障礙必須嚴重。但是，出租房屋與承租人有特殊利害關系的，即使障礙不嚴重，承租人也可以解除合同。（2） 出租人未在通知期限內修復的。但是，如果維修不可能或可能，但與承租人無任何利益關系，則合同可以在不發出通知的情況下終止。《合同法》第233條規定的術語是“可隨時終止”。但是，需要注意的是，前提是租賃房屋的缺陷已達到“危及承租人（包括共同居住者）的安全或健康”的程度。在這種情況下，即使承租人在簽訂合同時知道租賃房屋存在缺陷，也不影響其合同的終止。這不同于一般的合同終止規則，其立法理由是絕對保護人的生命和健康。本條相反的解釋是，如果租賃房屋的缺陷不會導致“危及承租人的安全或健康”，并且在訂立合同時承租人已知該缺陷，承租人將不會要求終止合同。出租人終止合同的權利。包括：（1）承租人違反約定的方式，或者不按照租賃房屋的性質將租賃房屋用于收入。《合同法》第219條規定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物滅失的，出租人可以解除合同，并要求賠償損失。”承租人遲延支付租金，經出租人催告，逾期仍不支付租金的。《合同法》第227條規定：“承租人無正當理由不支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”承租人未經出租人同意，將租賃房屋轉租給第三方。《合同法》第224條第2款規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”
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