嚴格遵守合同是合同法的一項基本原則。但是,當事人可以依照合同或者法律的規定享有解除權,以解除房屋租賃合同關系中合同的束縛,但當事人根據合同法有關規定約定的除外,在下列情況下,雙方均有權終止合同:
1。終止承租人的權利。租賃房屋存在瑕疵(包括物權瑕疵),致使承租人無法使用的,或者承租人的利益受到嚴重影響的,或者因租賃房屋的損壞而不能在相當長的時間內取得使用收入的,或者合同目的不能實現的,承租人可以解除合同?!逗贤ā返?31條規定:“租賃物因不可歸責于承租人的原因部分或全部毀損、滅失的,承租人可以要求減少租金或者拒絕支付租金;因租賃物的部分或者全部毀損、滅失而不能實現合同目的的,承租人可以解除合同?!逗贤ā返?33條規定:“租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人在簽訂合同時知道租賃物的質量不合格,承租人也可以隨時終止合同?!薄逗贤ā返?33條僅限于租賃物的缺陷,而租賃物的缺陷僅限于“危害承租人的安全或健康”“程度。我們認為,對于租賃房屋的瑕疵,無論是物的瑕疵還是權利的瑕疵,只要符合《合同法》第94條第(4)項的規定,承租人可以要求解除合同。承租人因出租房屋的瑕疵要求解除合同的,應當符合下列條件:(1)對承租人使用收入的障礙必須嚴重。但是,出租房屋與承租人有特殊利害關系的,即使障礙不嚴重,承租人也可以解除合同。(2) 出租人未在通知期限內修復的。但是,如果維修不可能或可能,但與承租人無任何利益關系,則合同可以在不發出通知的情況下終止?!逗贤ā返?33條規定的術語是“可隨時終止”。但是,需要注意的是,前提是租賃房屋的缺陷已達到“危及承租人(包括共同居住者)的安全或健康”的程度。在這種情況下,即使承租人在簽訂合同時知道租賃房屋存在缺陷,也不影響其合同的終止。這不同于一般的合同終止規則,其立法理由是絕對保護人的生命和健康。本條相反的解釋是,如果租賃房屋的缺陷不會導致“危及承租人的安全或健康”,并且在訂立合同時承租人已知該缺陷,承租人將不會要求終止合同。出租人終止合同的權利。包括:(1)承租人違反約定的方式,或者不按照租賃房屋的性質將租賃房屋用于收入?!逗贤ā返?19條規定:“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物滅失的,出租人可以解除合同,并要求賠償損失。”承租人遲延支付租金,經出租人催告,逾期仍不支付租金的。《合同法》第227條規定:“承租人無正當理由不支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同?!背凶馊宋唇洺鲎馊送?,將租賃房屋轉租給第三方?!逗贤ā返?24條第2款規定:“承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同?!?/p>
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