嚴(yán)格遵守合同是合同法的一項(xiàng)基本原則。但是,當(dāng)事人可以依照合同或者法律的規(guī)定享有解除權(quán),以解除房屋租賃合同關(guān)系中合同的束縛,但當(dāng)事人根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定約定的除外,在下列情況下,雙方均有權(quán)終止合同:
1。終止承租人的權(quán)利。租賃房屋存在瑕疵(包括物權(quán)瑕疵),致使承租人無法使用的,或者承租人的利益受到嚴(yán)重影響的,或者因租賃房屋的損壞而不能在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)取得使用收入的,或者合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,承租人可以解除合同。《合同法》第231條規(guī)定:“租賃物因不可歸責(zé)于承租人的原因部分或全部毀損、滅失的,承租人可以要求減少租金或者拒絕支付租金;因租賃物的部分或者全部毀損、滅失而不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,承租人可以解除合同。《合同法》第233條規(guī)定:“租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人在簽訂合同時(shí)知道租賃物的質(zhì)量不合格,承租人也可以隨時(shí)終止合同。”《合同法》第233條僅限于租賃物的缺陷,而租賃物的缺陷僅限于“危害承租人的安全或健康”“程度。我們認(rèn)為,對(duì)于租賃房屋的瑕疵,無論是物的瑕疵還是權(quán)利的瑕疵,只要符合《合同法》第94條第(4)項(xiàng)的規(guī)定,承租人可以要求解除合同。承租人因出租房屋的瑕疵要求解除合同的,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(1)對(duì)承租人使用收入的障礙必須嚴(yán)重。但是,出租房屋與承租人有特殊利害關(guān)系的,即使障礙不嚴(yán)重,承租人也可以解除合同。(2) 出租人未在通知期限內(nèi)修復(fù)的。但是,如果維修不可能或可能,但與承租人無任何利益關(guān)系,則合同可以在不發(fā)出通知的情況下終止。《合同法》第233條規(guī)定的術(shù)語是“可隨時(shí)終止”。但是,需要注意的是,前提是租賃房屋的缺陷已達(dá)到“危及承租人(包括共同居住者)的安全或健康”的程度。在這種情況下,即使承租人在簽訂合同時(shí)知道租賃房屋存在缺陷,也不影響其合同的終止。這不同于一般的合同終止規(guī)則,其立法理由是絕對(duì)保護(hù)人的生命和健康。本條相反的解釋是,如果租賃房屋的缺陷不會(huì)導(dǎo)致“危及承租人的安全或健康”,并且在訂立合同時(shí)承租人已知該缺陷,承租人將不會(huì)要求終止合同。出租人終止合同的權(quán)利。包括:(1)承租人違反約定的方式,或者不按照租賃房屋的性質(zhì)將租賃房屋用于收入。《合同法》第219條規(guī)定:“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物,致使租賃物滅失的,出租人可以解除合同,并要求賠償損失。”承租人遲延支付租金,經(jīng)出租人催告,逾期仍不支付租金的。《合同法》第227條規(guī)定:“承租人無正當(dāng)理由不支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”承租人未經(jīng)出租人同意,將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三方。《合同法》第224條第2款規(guī)定:“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。”
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蘇滕律師,北京大學(xué)法學(xué)學(xué)士,山東省優(yōu)秀律師事務(wù)所----山東民橋律師事務(wù)所民商合同部專職律師,全國律師協(xié)會(huì)會(huì)員,國家三級(jí)婚姻家庭咨詢師。執(zhí)業(yè)以來一直專注于民商事法律業(yè)務(wù)的研究和實(shí)踐,并積累了豐富的實(shí)戰(zhàn)操作經(jīng)驗(yàn);恪守職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律,善于運(yùn)用獨(dú)特的思維方式和辦案技巧解決客戶面臨的各種棘手問題,以細(xì)致、全面、專業(yè)的辦案風(fēng)格獲得當(dāng)事人的一致好評(píng)及推薦;已成功辦理多起合同糾紛案件、債務(wù)追討案件、執(zhí)行案件、建筑工程糾紛和勞資糾紛案件,擔(dān)任常年法律顧問。積極參與法律援助,為經(jīng)濟(jì)困難群眾免費(fèi)提供法律服務(wù)。擅長領(lǐng)域:交通事故、婚姻家庭、人身侵權(quán)、合同糾紛、刑事辯護(hù)、法律顧問等相關(guān)業(yè)務(wù)。蘇律師一直堅(jiān)持“忠于委托,勤勉盡責(zé)”的做人做事原則,以實(shí)際行動(dòng)詮釋律師的信仰和追求。
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