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寧波
如何確定承租人與分承租人之間簽訂的房屋合同的效力
如何確定承租人與分承租人簽訂的房屋合同的有效性
合同法第224條關于轉租的規定：“經出租人同意，承租人可將租賃物轉租給第三方。承租人轉租租賃物的，承租人與出租人之間的合同繼續有效。第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意將租賃物轉租的，出租人可以解除合同。“實際情況往往很復雜，房屋出租人往往不知道房屋是轉租的。此時，轉租合同的效力取決于出租人的態度。出租人同意轉租的，視為出租人已批準轉租合同，轉租合同自開始生效；如果出租人明確表示不同意轉租，出租人有權在出租人和承租人之間簽訂房屋租賃合同的情況下終止出租人和承租人，轉租合同應被撤銷，并且從一開始就無效。轉讓合同糾紛的意見》第16條規定：“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，并以承租人不同意為由要求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。“根據本條規定，如果出租人知道或應該知道該房屋已轉租，如果在六個月內不提出終止合同或確定合同無效，也應視為認可轉租合同的效力，然后起訴人民法院要求終止合同或判定合同無效，法院不予支持，這在一定程度上保護了承租人和分承租人的人權。
此外，《最高人民法院關于審理城市房屋租賃合同糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》第十五條規定，承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人的，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，除出租人和承租人另有約定外，人民法院應當認定超出部分的協議無效
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