租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用并取得收益,承租人支付租金的合同。(1) 租賃合同中承租人的判斷標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)然可以變更。承租人因繼承而改變其職業(yè)的
如果承租人在租賃關(guān)系存續(xù)期間死亡,其地位一般由其繼承人繼承。租賃合同雖然是雙向合同,但這種變更并不需要征得承租人的同意。因?yàn)槔^承的后果是由法律直接規(guī)定的。承租人要解除合同,必須有合理的理由。在這種情況下,原出租人轉(zhuǎn)讓的不僅是債權(quán)債務(wù),而且是租賃物的所有權(quán)。債權(quán)債務(wù)屬于所有權(quán)。出租人轉(zhuǎn)讓租賃物所有權(quán)時(shí),承租人不行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者行使后不競(jìng)爭(zhēng)的,視為同意轉(zhuǎn)讓原出租人。因此,不再需要專門征求其意見。
租賃期間權(quán)屬變更導(dǎo)致新的租賃合同的,新的法律關(guān)系以房屋權(quán)屬變更登記時(shí)間為準(zhǔn)。事實(shí)上,所有權(quán)的變更還包括捐贈(zèng)、互惠等形式。在審判實(shí)踐中,把握新舊法律關(guān)系交替的時(shí)點(diǎn)十分重要。由于房屋買賣和新租賃關(guān)系的出現(xiàn),時(shí)間點(diǎn)控制在權(quán)屬變更時(shí)間,即房屋權(quán)屬變更登記時(shí)間。承租人變更的情形有三種:一是租賃權(quán)的繼承;二是租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓;三是租賃物的轉(zhuǎn)租。租賃權(quán)作為一種物權(quán),應(yīng)當(dāng)具有繼承性。但由于該產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容是租賃物的使用和收益,特別是在房屋租賃中,房屋租賃關(guān)系到與承租人共同居住的人的居住安排。因此,根據(jù)一般繼承法的規(guī)定,對(duì)租賃權(quán)能否繼承存在不同的看法。持肯定觀點(diǎn)的人認(rèn)為,既然租賃權(quán)不是排他性的,就一定可以繼承,這種繼承應(yīng)當(dāng)按照一般繼承法由其合法繼承人繼承,合法繼承人是否居住在房屋內(nèi)不是問題。如果不是法定繼承人,即使是同居的承租人也不能繼承。否定論認(rèn)為,根據(jù)一般繼承原則,租賃權(quán)不能繼承,但不能因承租人死亡而消滅。但是,應(yīng)該根據(jù)另一個(gè)法律原則來(lái)確定,即日本學(xué)者所謂的“家庭群體論”。根據(jù)這個(gè)理論,與房客住在一起的人應(yīng)該組成一個(gè)家庭群體。承租人與他人簽訂的租賃合同,是以家庭代表的資格為全家利益而訂立的。因此,即使承租人死亡,家庭也不會(huì)失去身份。房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)為家庭遺屬的共同利益而存續(xù),并由適當(dāng)?shù)拇砣死^承其租賃權(quán)。此外,也有折衷主義者認(rèn)為,有法定繼承人時(shí),法定繼承人繼承,但如果有人與死者同居,即使他不是法定繼承人,同居者也可以主張繼續(xù)生活的權(quán)利。我國(guó)《合同法》第234條規(guī)定:“承租人在房屋租賃期間死亡的,與其共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋”,這里所謂的“共同居住”并不限于承租人的法定繼承人。因此,盡管我國(guó)法律對(duì)男女非法同居不作保護(hù),但出租房屋本身考慮了許多人道主義因素,因此對(duì)非法同居者也應(yīng)給予同等對(duì)待。出租人不應(yīng)以此為由剝奪其繼續(xù)租賃的權(quán)利。同樣,對(duì)于承租人合法繼承人以外的其他共同居住人,如在承租人生前同居的親友,必要時(shí)也應(yīng)允許其繼續(xù)租房。而且,我國(guó)《合同法》沒有把與承租人的法定繼承關(guān)系作為租賃合同繼續(xù)履行的自然條件,因此,如果承租人的法定繼承人不主張租賃合同繼續(xù)履行,自然就不具有承擔(dān)租賃合同權(quán)利義務(wù)的效力。租賃權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓。比如,在房屋租賃關(guān)系中,出租人一般不僅要考慮租金,還要考慮承租人的性格、愛好、個(gè)性等特點(diǎn)。安靜的出租人一般不同意吵鬧的承租人租房,出租人大多不愿與無(wú)良的承租人簽訂租賃合同,以免給自己造成很大麻煩。因此,承租人原則上不得隨意轉(zhuǎn)讓租賃權(quán),但租賃合同另有約定的除外。一般來(lái)說(shuō),承租人轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)取得出租人的同意。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)的,出租人可以因此解除合同。承租人轉(zhuǎn)讓給出租人造成損害的,出租人也可以要求賠償損害。轉(zhuǎn)租行為若干問題轉(zhuǎn)租的一般條件轉(zhuǎn)租是指承租人在不脫離原租賃關(guān)系的情況下,將租賃物出租給分承租人的情形。在轉(zhuǎn)租關(guān)系中,原出租人仍稱為出租人,承租人稱為轉(zhuǎn)租人。轉(zhuǎn)租的對(duì)象可以是原租賃的全部或部分。由于租賃合同更注重人的因素,轉(zhuǎn)租人如何使用和取得租賃權(quán)將直接影響出租人的利益。你知道嗎
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趙律師,畢業(yè)于南京大學(xué) 個(gè)人理念:做事要專注、成事要合作、知識(shí)要跨界。 業(yè)務(wù)涵蓋:公司股權(quán)、融資等非訴業(yè)務(wù),婚姻家庭、合同糾紛、債權(quán)債務(wù)、建設(shè)工程、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、法律顧問、刑事辯護(hù)等領(lǐng)域。 服務(wù)熱線:13852539334。
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