1、 首先，從房屋的使用功能來看，如果承租人租賃的房屋的一部分可以與房屋的其他部分分離，使用功能可以相對獨立，那么承租人的優先購買權只能延伸到租賃房屋的一部分；承租人的房屋部分與房屋其他部分不可分割，使用功能明顯的，對出租人出售的全部房屋享有優先購買權。二是從承租人出租的部分房屋占房屋總數的比例來看，承租人出租的部分房屋占出租人出售房屋總數的一半以上的，承租人對出租人出售的全部房屋享有優先購買權；否則，承認承租人對所有房屋享有優先購買權是不恰當的。二是對于租賃房屋的優先購買權，法律規定的優先購買權是指出租人出售租賃房屋時，承租人在同等條件下可以優先購買其租賃的房屋，承租人對出租人出售的其他房屋不享有優先購買權。根據《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》的規定，房屋租賃合同因房屋租賃時無產權證而無效房子是出租的，缺乏法律依據。房屋租賃合同未經消防部門驗收或未經消防部門驗收是否視為無效，應根據不同情況分別處理：，《中華人民共和國消防法》第十條規定必須經公安消防部門驗收的房屋出租的，未經驗收或者驗收不合格的，租賃合同視為無效。二是租賃合同中涉及的房屋不屬于法律，必須經公安消防部門驗收的，人民法院不得以該房屋未經消防部門驗收為由認定合同無效。

第三，租賃房屋用于開辦經營賓館、飯店、商場等公共聚集場所的，向當地公安消防機構報告消防安全檢查的義務人是企業經營者，但租賃標的物已通過消防驗收安全檢查，不是確定房屋租賃合同效力的必要條件。第四，未經竣工驗收，租賃合同無效。

建筑業要確保建筑工程質量安全符合國家建筑安全標準，這是建筑業的核心。對工程進行新的單項驗收或部分驗收，不能作為工程竣工的總體驗收標準。否則，雙方將承擔合同無效的法律后果。第五，房屋租賃合同的管轄權確定。

因租賃關系的存在而發生的房屋修繕、出租、空置糾紛，一般由房屋所在地法院管轄，對被告住所地的管轄，應當更加符合“兩個原則”，由被告住所地或者戶籍所在地的法院管轄。如何在未經出租人同意的情況下確定非獨立財產權的有效性。

1。業主購買的“單位”房產沒有獨立使用價值。在這種情況下，將商住樓整體出租是一個不錯的選擇。這種選擇符合大多數業主的利益。鑒于判決的社會效果，人民法院還應判決少數業主服從商業大廈絕大多數業主的意愿，因為每個業主的權利是平等的。在每個業主購買的“單位”不具有獨立使用價值的前提下，人民法院應當努力協調所有業主的利益，促進交易，最大限度地實現所有權和政府利益的統一。在這種情況下，運用公平原則來衡量當事人之間的利益沖突，選擇能夠充分發揮客體效用，使當事人自身利益最大化的裁決結果，才是最恰當的選擇。最高人民法院第一人民法院少數意見認為，第一個辦法是不探討房地產管理部門登記發證行為的正確性，但只能根據單一業主持有的房屋所有權證來確定某一特定單位房產的權屬。在此基礎上，人民法院只能支持業主的訴求。

第二種方式是根據產權原則，確定業主雖然購買了單位并取得了房屋所有權證，但由于該單位不具有獨立使用價值，業主以不能行使獨立房屋所有權為由起訴a公司侵權。人民法院對當事人以在建房屋為租賃標的簽訂的《租賃合同》和《房屋轉租合同》的效力認定與其他合同相同，實行國家干預原則，即：，依職權審查合同是否違法。對不違反法律、行政法規強制性規定，不具備無效法律要件的合同，應當尊重合同當事人意思自治原則，承認其有效?！逗贤ā返?29條規定，租賃期間租賃物權屬發生變化的，不影響租賃合同的效力。也就是說，“賣不破租”原則的目的是保護承租人的利益。但是，這一規定并不意味著原出租人在產權變動前無權追究承租人的違約責任。現行法律沒有規定房屋產權發生變化后，原房屋出租人不能依據現有有效租賃合同對承租人先前的違約行為主張合同權利。這種合同權利包括對承租人的追索權和合同解除權。

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