租賃合同分為定期租賃合同和無(wú)定期租賃合同。在無(wú)限期租賃合同中，出租人和承租人都可以隨時(shí)要求解除租賃合同。當(dāng)事人一方提出解除租賃的，租賃合同可以在一定期限后解除，雙方的租賃關(guān)系消滅。在定期租賃合同中，雙方當(dāng)事人不續(xù)訂的，合同關(guān)系消滅。租賃合同期限約定不明確或者當(dāng)事人沒(méi)有約定的，或者沒(méi)有書(shū)面形式，當(dāng)事人對(duì)租賃期限有爭(zhēng)議的，視為無(wú)限期租賃。此外，《合同法》第236條規(guī)定，承租人在租賃期屆滿(mǎn)繼續(xù)使用租賃物，出租人未提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期不確定。一是原租賃合同期滿(mǎn)后，承租人仍使用并取得租賃物，但不向出租人返還租賃物，履行返還租賃物的義務(wù)。第二，出租人并不立即反對(duì)租賃財(cái)產(chǎn)的使用和收入。所謂“立即無(wú)異議”，是指出租人即使在租賃期屆滿(mǎn)后，也不立即對(duì)承租人對(duì)租賃物的使用和收益提出異議。

同時(shí)滿(mǎn)足上述兩個(gè)條件的，租賃合同到期后仍可以轉(zhuǎn)為無(wú)限期租賃。但是，對(duì)于出租人是否必須知道承租人擁有租賃物的使用權(quán)和收益這一事實(shí)，眾說(shuō)紛紜。我們認(rèn)為，一般來(lái)說(shuō)，合同到期后，應(yīng)當(dāng)終止合同，雙方的合同關(guān)系消滅。自然，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物，不得繼續(xù)使用和受益。這是承租人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，出租人沒(méi)有特別要求或者要求。因此，如果出租人不知道承租人會(huì)繼續(xù)使用租賃物并從中受益，當(dāng)然也就無(wú)法提出異議。出租人不知道承租人在租賃期屆滿(mǎn)后仍然使用和取得租賃物的，不能認(rèn)為租賃合同可以繼續(xù)，成為無(wú)限期租賃。（2） 租賃合同期限尚未屆滿(mǎn)，但因法定或者約定的情形，由雙方或者一方解除租賃合同的。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，任何一方當(dāng)事人可以要求解除合同的情形主要有不定期租賃、租賃標(biāo)的物滅失等，其中不定期租賃分為不定期租賃、不定期租賃和非書(shū)面租賃、當(dāng)事人對(duì)租賃期限有爭(zhēng)議時(shí)不定期租賃四種，合同終止后，雙方當(dāng)事人默示繼續(xù)履行合同的，為無(wú)限期租賃。這四種不定期租賃合同的雙方當(dāng)事人可以隨時(shí)要求解除租賃。（1） 承租人未按照約定的方式或者租賃性質(zhì)使用租賃物，造成租賃物損失的，出租人可以解除合同，并要求賠償損失。（二）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。（三）承租人無(wú)正當(dāng)理由不支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付租金。承租人逾期不付款的，出租人可以解除合同。這里的條件是租客不付或延遲付租金。承租人無(wú)正當(dāng)理由不支付或者遲延支付租金的，不容易對(duì)承租人主張何種理由可以構(gòu)成“正當(dāng)理由”作出嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的情況，按照誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn)行判斷。例如，承租人因失業(yè)而無(wú)力支付房租。雖然借錢(qián)還房租并非不可能，但太難了。因此，此時(shí)他認(rèn)為自己沒(méi)有正當(dāng)理由，強(qiáng)迫自己支付房租，否則，終止合同就不值得提倡。出租人設(shè)定了合理的期限，但承租人未在該期限內(nèi)支付租金。但是，設(shè)定合理的期限并不是出租人要求解除合同的必要前提。由于法律規(guī)定表述為“可以”，說(shuō)明出租人有選擇權(quán)，因此也可以不設(shè)期限直接要求承租人付款；上述終止原因均為法律原因。出租人可以不經(jīng)事先通知或者設(shè)定遲延期限直接解除合同。無(wú)論是定期合同還是不定期合同，對(duì)本合同均無(wú)影響。這種解除是出租人的權(quán)利。出租人可以解除也可以不解除，承租人無(wú)權(quán)干涉和主張。（1） 租賃物危及承租人安全、健康的，即使承租人在簽訂合同時(shí)知道租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍可以隨時(shí)解除合同。這里的“承租人”應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大到包括普通居民、普通使用者和對(duì)租賃財(cái)產(chǎn)的安全感興趣的其他人。在一般買(mǎi)賣(mài)合同中，買(mǎi)受人明知標(biāo)的物有瑕疵的，應(yīng)當(dāng)免除出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不得解除合同。但在租賃合同中，承租人不得解除合同。但是，承租人明知租賃物存在危及安全、健康的瑕疵，仍堅(jiān)持租賃的，可以解除合同。但在合同解除前，因租賃物的危險(xiǎn)性造成損害的，承租人不能免除任何責(zé)任。由于承租人明知危險(xiǎn)存在，仍欲出租租賃物，故在發(fā)生損害時(shí)，主觀上應(yīng)視為有過(guò)錯(cuò)，故應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。（二）因不可歸責(zé)于承租人的原因致使租賃物部分或者全部毀損、滅失，不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。其條件是：租賃物部分或者全部毀損、滅失；租賃物毀損、滅失不能歸責(zé)于承租人；租賃物毀損、滅失的程度已使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。租賃物的部分毀損、滅失不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)，或者僅部分影響承租人的使用收益，但不足以影響合同整體目的的實(shí)現(xiàn)的，承租人不能相應(yīng)解除合同。（三）承租人在租賃期間死亡的，原共同居住人有權(quán)繼續(xù)原租賃合同，但合同能否終止？我們認(rèn)為，法律的目的是保護(hù)承租人的原共同居住人的利益，使承租人的原共同居住人在死亡后不會(huì)因?yàn)椴荒芘c承租人建立繼承關(guān)系而突然無(wú)依可依。但這是一種授權(quán)，同居者自然可以選擇。如果他認(rèn)為他不需要這種保護(hù)和特別照顧，他可以終止租賃合同而不繼續(xù)租賃合同。承租人的法定繼承人或者指定繼承人可以根據(jù)與承租人的關(guān)系取得承租人的身份，解除合同。

在房屋租賃中，繼承人能否在繼承租賃合同后解除合同，解除承租人的原共同居住人？據(jù)臺(tái)灣學(xué)者施*寬介紹，與租客同住的家庭成員并非繼承人（如妃子、兒媳），但當(dāng)繼承人有繼承權(quán)時(shí)，不合理遷出原家庭成員，構(gòu)成權(quán)利濫用時(shí)，繼承人應(yīng)轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓對(duì)同居家庭成員的租賃權(quán)，以及與居住相結(jié)合的商業(yè)利益，應(yīng)當(dāng)由同居家庭成員返還給繼承人。出租人未經(jīng)本人承諾，不得聲稱(chēng)是租賃權(quán)的轉(zhuǎn)租或者轉(zhuǎn)讓。因?yàn)橥蛹彝コ蓡T原來(lái)和承租人一起使用收入。繼承人與同居家庭成員協(xié)商不成時(shí)，出租人可以向任何一方主張租金。協(xié)商遲延的，出租人可以相應(yīng)解除合同。我們認(rèn)為，根據(jù)《合同法》，承租人的共同居住人不限于“同居家庭成員”，共同居住人可以直接要求延續(xù)原租賃合同，即使承租人的合法繼承人不能干涉。因此，如果共同居住人延續(xù)原租賃合同，應(yīng)視為繼承了原承租人的身份，那么他就有義務(wù)支付租金并保留租約。承租人提前支付租金，共同居住人不是繼承人的，繼承人可以要求返還承租人支付的租金的不當(dāng)?shù)美?