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寧波
論善意買受人應(yīng)當(dāng)返還出賣人的房屋使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
在理論和實(shí)踐上有不同的看法：一是房屋使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照桐曲市同類房屋的租金。第二種觀點(diǎn)：根據(jù)合同無效原則，以實(shí)際使用年限的房屋折舊費(fèi)作為買受人返還房屋的補(bǔ)償，即房屋總價△約定的土地使用年限×實(shí)際使用年限，或者評估房屋折舊費(fèi)房子。第三種觀點(diǎn)：第一種意見和第二種意見采用的標(biāo)準(zhǔn)過高或過低，不公平。我們可以考慮使用租金和住房折舊的平均值。
最高人民法院第一人民法院意見：善意買受人應(yīng)當(dāng)返還出賣人的房屋使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，已于2003年11月30日由最高人民法院民一塔字（2003）第13號《批復(fù)遼寧省高級人民法院》。本函全文如下：遼寧省高級人民法院：關(guān)于蔡×成與**經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)龍海房地產(chǎn)開發(fā)公司、大連翻譯學(xué)院商品房買賣合同糾紛案的請示，原審第三人，已收到。經(jīng)研究認(rèn)為，商品房買賣合同因出賣人責(zé)任確認(rèn)無效后，應(yīng)按無效合同原則處理。至于善意買受人應(yīng)當(dāng)返還給出賣人的房屋使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由于買受人在簽訂合同時是善意的，應(yīng)當(dāng)以買受人在合同中的意思表示為準(zhǔn)。也就是說，買賣雙方約定的合同總價應(yīng)除以房屋的設(shè)計使用年限，再乘以房屋的實(shí)際使用年限。買方獲得的價格應(yīng)作為買方獲得的利益返還給賣方。
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