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承租人優先購買權的特征

來源: 律霸小編整理 · 2021-04-02 · 504人看過

(1) 承租人優先購買權是一種法定權利。

承租人的優先購買權必須由法律直接規定,即只能由法律設定,不能根據當事人的約定設定。《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《意見》)第一百一十八條規定:“出租人出售出租房屋,應當在三個月內通知承租人在同等條件下,承租人享有優先購買權。《中華人民共和國合同法》第二百三十條規定:“出租人出售出租房屋的,應當在出售前的合理期限內通知承租人,在同等條件下,承租人有優先購買權。”這些規定是承租人享有優先購買權的法律依據。承租人的優先購買權是一項法定權利,具有對抗第三人的法律效力。(2) 承租人優先購買權是一種具有物權性質的請求權。

1。物權設定時必須公示。所謂公示原則,是指物權的各種變動必須以能夠向社會公開展示、為公眾所信賴的方式發生效力的法律原則。《中華人民共和國民法通則》第七十二條規定:“以合同或者其他法律手段取得財產的,自交付時起轉移財產所有權,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”我國現行法律采取以成立要件主義為原則,對抗要件主義為例外的折衷主義。

國務院《城市私有住房管理條例》第六條規定,城市私有住房權屬轉讓應當登記,《城市國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條、第二十五條規定:國有土地使用權的出讓、轉讓也應當登記。這應視為《中華人民共和國民法通則》第七十二條所稱“法律的其他規定”的情形。由于租賃權的物權性,基于租賃權的承租人優先購買權也具有物權性質。承租人的優先購買權雖然不能直接享有租賃物的權利,但可以直接對抗第三人,在同等條件下,承租人可以根據自己的行為改變權利,這顯然不同于必須由雙方當事人協議完成的債權。(3) 承租人優先購買權是一種有限制條件的形成權。所謂形成權,是指法律賦予權利人僅憑其單方行為就可以使法律關系發生、改變或消失的權利。承租人行使優先購買權后,可以依法排除出租人將租賃物出售給他人的可能性,在承租人與出租人之間形成買賣租賃物的權利義務關系。因此,承租人的優先購買權是一種形成權。承租人與出租人、第三人訂立買賣合同,只能憑自己的單方意志,不需要出租人的承諾。由于承租人的優先購買權是以相同的條件為基礎的,因此它也是一種有限制條件的形成權。(4) 承租人的優先購買權是一種期待權。承租人的優先購買權不是承租人隨時可以享有的物權。在出租人出賣租賃物之前,承租人的優先購買權只是一種可能。只有在特定的法律事實出現時,即出租人出賣租賃物時,承租人才能真正行使優先購買權,使該權利由可能變為現實。因此,承租人的優先購買權發生在出租人轉讓租賃物所有權時。在此之前,承租人的優先購買權只是一種期待權。(5) 承租人的優先購買權是專有權。由于承租人的優先購買權是依法產生的,該項權利僅屬于承租人本人,因此不能轉讓或繼承。但是,承租人將租賃物出租給家庭成員共同使用的,在承租人死亡時,視為承租人的家庭成員享有優先購買權。

承租人的優先購買權必須由法律直接規定,即只能由法律設定,不能根據當事人的約定設定。承租人在合理期限內未表示購買意向的,視為放棄優先購買權。如果您的情況比較復雜,律師協會還提供律師在線咨詢服務。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎

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